Lei 4.591/1964, art. 31-A - Jurisprudência

1 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Pedido de rescisão contratual. Autor que não obteve financiamento imobiliário junto à instituição financeira para quitação do saldo devedor. Culpa da ré não comprovada. Existência de cláusula contratual prevendo a responsabilidade exclusiva do comprador pela obtenção do financiamento imobiliário. Rescisão contratual por iniciativa do comprador. Incorporação submetida a regime de afetação, na forma do Lei 4.591/1964, art. 31-A. Contrato firmado sob a égide da Lei 13.876/2018. Cláusula que autoriza a retenção de 50% do valor pago à vendedora que se adéqua à hipótese do Lei 4.591/1964, art. 67-A, §5º. Inexistência de abusividade. Precedentes. Correção monetária a contar de cada desembolso. Sucumbência recíproca verificada. Recurso parcialmente provido... (Continua)

2 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL.

Promessa de compra e venda. Fração ideal de unidade autônoma em regime de multipropriedade. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, julgada parcialmente procedente. Recurso da ré. Rescisão por conveniência do adquirente. Contrato celebrado na vigência da Lei 13.786/2018. Pretensão à retenção de 50% dos valores pagos ao fundamento de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, art. 31-A e Lei 4.591/1964, art. 31-F). Inadmissibilidade. Retenção de 25% do montante pago aceita pela jurisprudência. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

3 - TJSP DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. EMPREENDIMENTO SUBMETIDO A REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Caso em Exame ... (Continua)

4 - TJDF Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO. SATI. DEVOLUÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME... (Continua)

5 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

Cumprimento de sentença. Decisão que deferiu a penhora de imóvel. Inconformismo da parte executada. Não acolhimento. Penhora do terreno onde construído o empreendimento. Possibilidade de alcançar bem sob regime de afetação no caso de débitos relativos ao próprio empreendimento imobiliário. Lei 4.591/1964, art. 31-A, §1º. Princípio da menor onerosidade que deve ser ponderado com o princípio da efetividade da execução, ante a falta de nomeação à penhora de bens próprios da executada. Precedentes. Decisão mantida. Recurso desprovido... (Continua)

6 - TJSP Direito Civil. Agravo de Instrumento. Desconsideração da Personalidade Jurídica. Recurso não provido.

7 - TJSP APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. -

Sentença de procedência dos embargos para desconstituição da constrição averbada na matrícula 93.161 junto ao 5º Ofício de Registro de Imóveis da Capital. - Execução de dívida oriunda de rescisão contratual de instrumento de compra e venda de unidade integrante do imóvel penhorado, cuja titularidade é da sociedade de propósito específico, que não se confunde com a pessoa da incorporadora. Imóvel constrito protegido pelo patrimônio de afetação. Inteligência do Lei 4.591/1964, art. 31-A, §1º. Precedentes. Dívida ínfima em relação ao patrimônio constrito. Ademais, decisão da C. 19ª Câmara de Direito Privado, deste E. Tribunal (AI 2120549-39.2022.8.26.0000), que reconheceu a validade da assembleia geral realizada pelos adquirentes, em 11.04.2022, e permitiu o registro da ata, com o fim de viabilizar «atos de preservação do empreendimento, diante da invasão ocorrida e do iminente risco de leilão judicial do imóvel". Preservação do patrimônio, neste momento, que é de interesse coletivo. Desconstituição necessária. - Recurso da embargante para majoração da verba honorária fixada em R$ 5.000,00, por equidade. CPC, art. 85 - critério objetivo em relação aos patamares mínimo e máximo da verba honorária, permitida a ponderação somente acerca dos critérios estabelecidos nos, do § 2º. Fixação equitativa somente permitida quando presentes os requisitos de valor inestimável ou irrisório dado à causa (art. 85, § 8º do CPC). Controvérsia dirimida pelo A. STJ, no julgamento do TEMA 1.076, de caráter vinculante, sob o rito dos recursos representativos de controvérsia, previsto nos arts. 1.036 e seguintes do CPC/2015, nos REsp. Acórdão/STJ e 1.877.883/SP. Tese firmada no sentido de que a fixação por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados, sendo obrigatória, nesses casos, a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do CPC, art. 85.- Sentença de procedência mantida. Recurso da embargada parcialmente provido somente para conceder a justiça gratuita, acolhido o apelo da embargante para fixar a verba honorária de sucumbência no percentual de 12% sobre o valor da causa, já com o acréscimo do § 11 do CPC, art. 85.... (Continua)

8 - STJ Direito civil. Recurso especial. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega de imóvel. Rescisão contratual. Devolução de valores pagos. Instituição financeira. Cessionária de créditos. Ilegitimidade passiva. Ausência de responsabilidade. Recurso especial provido.

I - Caso em exame... (Continua)

9 - TJSP DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. IMPENHORABILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.

Caso em Exame ... (Continua)

10 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

Rescisão contratual por iniciativa do comprador. Incorporação submetida a regime de afetação, na forma do Lei 4.591/1964, art. 31-A. Contrato firmado sob a égide da Lei 13.876/2018. Cláusula que autoriza a retenção de 50% do valor pago à vendedora que se adéqua à hipótese do Lei 4.591/1964, art. 67-A, §5º. Inexistência de abusividade. Precedentes do STJ e desta Colenda Câmara. Recurso provido... (Continua)

11 - TJDF EMENTA. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RESCISÃO CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CONSTRUTORA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE). INCOMUNICABILIDADE DO PATRIMÔNIO AFETADO. PRECLUSÃO PRO JUDICATO. INOCORRÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 

I. CASO EM EXAME  ... (Continua)

12 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Execução de título extrajudicial. Decisão que declarou inviável a penhora realizada nos autos. Insurgência. Descabimento. Executada que promoveu registro de incorporação de um prédio denominado Condomínio Club Altos da Bella Vista, composto por duas torres de apartamentos e área comum. Patrimônio de afetação que só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Inteligência do lei 4.591/1964, art. 31-A, §§ 1º e 6º, incluído pela lei 10.931/2004. Dívida objeto da presente demanda que se refere a material de construção adquirido para a execução da obra incorporada. Penhora válida, eficaz e subsistente. Decisão reformada. Recurso provido... (Continua)

13 - TJSP DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CANCELAMENTO DE PENHORA.

Caso em Exame ... (Continua)

14 - TJRJ PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INSTRUMENTO PARTICULAR DE DISTRATO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, REFERENTE AO EMPREENDIMENTO «THE CITY BUSINESS DISTRICT¿. DECISÃO QUE NÃO ACOLHEU A SÚPLICA DE LEVANTAMENTO DA PENHORA. GRUPO PDG, CUJA RECUPERAÇÃO JUDICIAL JÁ SE ENCERROU. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. NATUREZA EXTRACONCURSAL, POR CORRESPONDER A PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. EFEITOS DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL QUE NÃO ATINGEM OS PATRIMÔNIOS DE AFETAÇÃO CONSTITUÍDOS. DÍVIDA ORIUNDA DA PRÓPRIA INCORPORAÇÃO. DECISÃO MANTIDA.

Insurgência recursal em relação à decisão que não acolheu a súplica de levantamento da penhora. ... (Continua)

15 - TJSP *NULIDADE -

Ação intentada para declaração de nulidade de acordo celebrado para rescisão de parceria comercial, no qual a incorporadora de outro empreendimento, sem qualquer vínculo com a dívida, atuou no negócio para sua assunção, prejudicando o patrimônio afetado para a incorporação, vulnerando preceitos da Lei 4.591/64, bem como a anulação dos compromissos de compra e venda posteriores para quitação da obrigação assumida - Pretensão julgada parcialmente procedente em primeiro grau de jurisdição, porque o objeto social da incorporadora não permite a assunção de dívidas, mas sem a necessidade de declaração da nulidade dos compromissos de compra e venda posteriores pelo fato de o empreendimento não ter sido consolidado no prazo estabelecido - Irresignação recursal da empresa ré sustentando a nulidade da sentença por cerceamento de defesa e decisão surpresa, bem como a ausência de nulidades no acordo celebrado, eis que o patrimônio da incorporadora que assumiu a dívida não foi afetado, além da necessidade de preservação dos direitos de terceiros de boa-fé - CERCEAMENTO DE DEFESA - Não caracterização - Situação dos autos em que a prova documental exibida é suficiente para a formação do convencimento do magistrado, cuja decisão está fundada nas teses colocadas pelas partes, sem qualquer decisão surpresa - ACORDO - Nulidade em relação à parte autora e ao patrimônio de afetação do empreendimento - Circunstância em que o Lei 4.591/1964, art. 31-A coloca uma série de obrigações ao incorporador sobre a gestão do patrimônio de afetação, pelo qual responde objetivamente, sendo que o acordo celebrado implicou em verdadeira assunção de dívida de terceiro, sem contrapartida aparente - Posterior cessão do direito de crédito pelo incorporador (Cosmopolitan) para terceira pessoa, sem demonstração da recomposição do patrimônio de afetação antes da desistência da incorporação com o abandono da obra - Impossibilidade de manutenção do acordo e de atos posteriores que implicaram na permuta de unidade condominial com terceiro - Sentença suficientemente fundamentada para declarar a ineficácia parcial do acordo - Apelação não provida.... (Continua)

16 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CC. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

Decisão recorrida que revogou a penhora anteriormente deferida, determinando o levantamento da constrição. Insurgência. Não cabimento. Se a penhora foi revogada por se tratar de patrimônio de afetação, não há que se manter a averbação. Exegese do lei 4.591/1964, art. 31-A, «caput e § 1º, incluído pela lei 10.931/2004. Decisão mantida. Recurso não provido.... (Continua)

17 - TJMG AGRAVO DE INSTRUMENTO - PRELIMINAR DE PREVEÇÃO -REJEITAR - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - IMPUGNAÇÃO À PENHORA - RECUPERAÇÃO JUDICIAL - NATUREZA DO CRÉDITO - SPE - PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - INCOMUNICABILIDADE RECONHECIDA PELO JUÍZO UNIVERSAL - RECURSO DESPROVIDO.

Não demonstrada situação capaz de ensejar a remessa dos autos à 16ª Câmara Cível Especializada, impõe-se a rejeição da preliminar suscitada nas contrarrazões recursais. ... (Continua)

18 - TJSP CUMPRIMENTO DE SENTENÇA -

Permuta realizada entre autora e ré - Pagamento prevendo a entrega de 10 unidades do empreendimento imobiliário - Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e indenização por danos morais - Obras que sequer foram iniciadas pela ré - Ação julgada procedente - Penhora de imóvel pertencente à executada deferida - Agravante que afirma se tratar de patrimônio de afetação, que se encontra separado dos demais bens da devedora e não pode ser objeto de constrição - Penhora que recai sobre terreno em que o empreendimento deveria ter sido construído - Imóvel que responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva - Dívida que tem origem no próprio empreendimento - Inteligência do Lei 4.591/1964, art. 31-A, §1º - Decisão mantida. ... (Continua)

19 - TJSP Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Decisão que rejeitou a impugnação à penhora de valores constritos pelo Sisbajud e determinou o levantamento deles em favor da exequente, ora agravada. Cabimento. Ausência, nos autos originários, de penhora de bens em valor relevante a assegurar a execução. A constrição é possível diante do patrimônio de afetação, porque o crédito excutido é oriundo da própria incorporação, nos termos do Lei 4.591/1964, art. 31-A, §1º. Decisão mantida. Recurso desprovido

20 - TJSP APELAÇÃO.

Promessa de compra e venda. Fração ideal de unidade autônoma em regime de multipropriedade. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, julgada procedente. Recurso da ré. Rescisão por conveniência do adquirente. Contrato celebrado na vigência da Lei 13.786/2018. Pretensão à majoração para 50% da retenção das parcelas pagas pelo adquirente, ao fundamento de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, art. 31-A e Lei 4.591/1964, art. 31-F). Inovação indevida. Contestação com pedido para que a retenção fosse fixada em 20%. Não obstante, conquanto instituído o regime do patrimônio de afetação, a obra já foi concluída, com a instituição do condomínio e atribuição da unidade ao adquirente. Abusividade de imposição dos efeitos do instituto ao adquirente após a conclusão da obra, sob pena de se perpetuar em seu desfavor garantia patrimonial em exclusivo interesse do incorporador. Retenção de 10% do montante pago (Lei 13.786/2018, art. 67-A, II), aceita pela jurisprudência para cobrir as despesas administrativas suportadas pela vendedora. Devolução em parcela única (Súmula 2/TJSP). Juros de mora a partir do trânsito em julgado (Recurso Repetitivo REsp. Acórdão/STJ - Tema 1002). Recurso acolhido nesse ponto. Sentença modificada, em parte. RECURSO PROVIDO, em parte... (Continua)