Modelo de Petição inicial de despejo por falta de pagamento c/c cobrança — locadora aposentada vs. locatário e ocupante do imóvel (Rua Tamandaré/SP), com pedido de liminar e purgação da mora
Publicado em: 22/08/2025 AdvogadoProcesso Civil Direito ImobiliárioPETIÇÃO INICIAL DE AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA
1. ENDEREÇAMENTO
Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da ___ Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo/SP
2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES
Autora: M. da G. B., brasileira, aposentada, estado civil a informar, portadora do CPF nº XXX.XXX.XXX-XX e RG nº XXXXXXXX-X, endereço eletrônico: [email protected], domiciliada em São Paulo/SP, por intermédio de seu advogado (instrumento de mandato anexo), com endereço profissional constante no rodapé para fins do CPC/2015, art. 77, V.
Réu (locatário): N. M. C., brasileiro, estado civil a informar, profissão a informar, portador do CPF nº XXX.XXX.XXX-XX, e-mail: [email protected], residente e domiciliado no imóvel locado situado na Rua X, nº Y, apto 708, Liberdade, São Paulo/SP, CEP 00000-000.
Ocupante (moradora): M. da S. M., brasileira, estado civil a informar, profissão a informar, e-mail: [email protected], ocupante do mesmo endereço, a ser igualmente cientificada para fins de desocupação.
Juízo a que é dirigida: Vara Cível do Foro do local do imóvel, competente nos termos da Lei 8.245/1991, art. 58, II.
3. DOS FATOS
Em 14/02/2025, a Autora e o Réu celebraram contrato de locação residencial do imóvel situado na Rua X, nº Y, apto 708, Liberdade, São Paulo/SP, com prazo de 30 (trinta) meses, com início em 14/02/2025 e término em 14/08/2027, e valor mensal global (aluguel + IPTU + condomínio) de R$ 1.700,00. Restou pactuada multa rescisória equivalente a 03 (três) meses de aluguel, em caso de descumprimento contratual. Consta, ainda, a existência de garantia locatícia no valor de R$ 1.150,00, conforme resumo contratual extraído dos arquivos apresentados.
O ajuste previu o vencimento até o dia 10 de cada mês, comprometendo-se o locatário a honrar pontualmente os alugueres e encargos. Contudo, o Réu passou a atrasar reiteradamente as prestações, o que afetou gravemente a renda da Autora, aposentada e com problemas crônicos de saúde, demandando gastos contínuos com medicamentos, exames e consultas.
De forma específica, o Réu deixou de pagar os alugueis de junho e julho de 2025. Apesar das cobranças administrativas, a postura do Réu foi de resistência e desídia, chegando a afirmar que “pagaria quando lhe fosse oportuno”. Em seguida, de forma meramente estratégica, efetuou o pagamento do aluguel de agosto/2025, em tentativa vã de afastar os efeitos do inadimplemento pretérito e obstar o ajuizamento da ação.
Registre-se que a moradora M. da S. M. permanece no imóvel na qualidade de ocupante, razão pela qual também se requer sua notificação para a desocupação. Diante do quadro de inadimplência dos meses de junho e julho/2025 e do histórico de atrasos, a continuação da locação tornou-se inviável, impondo-se a resolução do contrato e o despejo, com a cobrança dos valores vencidos e dos que vencerem até a efetiva desocupação.
Em síntese, o inadimplemento objetivo dos alugueis caracterizou a falta de pagamento e a infração contratual, autorizando a presente Ação de Despejo por Falta de Pagamento, cumulada com cobrança, conforme a Lei 8.245/1991.
4. DO DIREITO
4.1. Competência e rito
É competente o foro do local do imóvel para as ações de despejo (Lei 8.245/1991, art. 58, II). O procedimento especial da Lei do Inquilinato é aplicável, inclusive quanto às regras específicas de valor da causa e prazos (Lei 8.245/1991, art. 58, III; Lei 8.245/1991, art. 59 e seguintes).
No que toca aos requisitos formais da petição inicial, todos os elementos obrigatórios foram observados (CPC/2015, art. 319).
Conclusão: o Juízo é competente e o rito especial deve ser observado.
4.2. Rescisão por falta de pagamento e despejo
A falta de pagamento dos aluguéis e encargos autoriza a rescisão da locação e o despejo (Lei 8.245/1991, art. 9º, III). A presente ação é proposta de forma cumulada com cobrança, possibilidade expressa na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 62, I e II), assegurando-se ao Réu, se for o caso, a faculdade legal de purgação da mora mediante o depósito integral do débito, na forma legal.
Do ponto de vista obrigacional, o inadimplemento é inequívoco e caracteriza mora (CCB/2002, art. 394), autorizando a incidência de juros e correção, bem como cláusula penal quando pactuada (CCB/2002, art. 413, observada a moderação judicial quando cabível). A autonomia privada e a força obrigatória dos contratos locatícios são tuteladas pela legislação civil (CCB/2002, art. 421-A) e pela Lei Especial (Lei 8.245/1991), devendo-se preservar o equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422).
Conclusão: demonstrado o inadimplemento de junho e julho/2025, é de rigor a rescisão contratual e o despejo, com a cobrança dos valores vencidos e vincendos até a entrega das chaves.
4.3. Multa contratual e encargos
O contrato prevê multa rescisória de 03 meses de aluguel em caso de descumprimento. Sendo a resolução imputável ao locatário, é cabível a condenação ao pagamento dessa multa, além dos aluguéis e acessórios vencidos e os que se vencerem até a efetiva desocupação (Lei 8.245/1991, art. 62, I e II). Os encargos legais seguem a disciplina dos juros e correção monetária, observando-se a legislação aplicável e o direito intertemporal quando pertinente (CCB/2002, art. 406).
Conclusão: a multa contratual de 3 meses é exigível diante do inadimplemento do Réu.
4.4. Tutela de urgência e liminar de desocupação
Em hipóteses legalmente previstas, a Lei do Inquilinato autoriza a desocupação liminar no prazo de 15 dias, mediante caução de 3 meses de aluguel (Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º). No caso de despejo por falta de pagamento, a liminar do inciso IX exige contrato desprovido de garantias da Lei 8.245/1991, art. 37. Consta do contrato garantia locatícia (caução) de R$ 1.150,00. Assim, requer-se: (a) caso se reconheça a inexistência, insuficiência, esgotamento ou ineficácia da garantia, a concessão da liminar do inciso IX; e, subsidiariamente, (b) a concessão de tutela de urgência com base no CPC/2015, art. 300, diante da probabilidade do direito (contrato e inadimplemento objetivo) e do perigo de dano à Autora, aposentada e dependente da renda locatícia para custear sua saúde, fixando-se prazo para desocupação, com a Autora prestando caução que V. Exa. entender adequada (CPC/2015, art. 297).
Conclusão: presentes os requisitos legais, é cabível a tutela de urgência para desocupação, observadas as balizas da Lei 8.245/1991 e do CPC/2015.
4.5. Princípios e fundamentos constitucionais
O direito de propriedade e sua tutela jurisdicional, assim como o acesso à Justiça, são garantias constitucionais (CF/88, art. 5º, XXII; CF/88, art. 5º, XXXV). A boa-fé objetiva rege as relações contratuais e veda comportamentos oportunistas, como o pagamento isolado de parcela posterior para mascarar inadimplemento pretérito. A proteção da Autora, pessoa idosa/aposentada e com gastos de saúde, também se harmoniza com a função social do contrato e com a vedação ao abuso do direito.
Conclusão: os princípios constitucionais e civis reforçam a procedência da ação e a concessão das medidas urgentes postuladas.
5. TESES DOUTRINÁRIAS EXTRAÍDAS DE ACÓRDÃOS
A competência para o julgamento de ações que envolvam contratos de mútuo habitacional vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), nos quais haja comprometimento dos recursos do referido fundo, é da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça e, na instância de origem, da Justiça Federal, sobretudo após a Medida Provisória 513/2010 e a Lei 12.409/2011, cabendo o deslocamento da ação para a Justiça Federal quando a Caixa Econômica Federal (CEF), na condição de administradora do FCVS, manifestar interesse jurídico na demanda.
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