locacao e acessao e benfeitoria
Jurisprudência Selecionada

1 - 2TACSP Locação. Despejo. Indenização por melhorias. Impossibilidade. Benfeitoria ou acessão. Discussão em sede própria.

«... Em relação à pleiteada indenização pelas melhorias introduzidas no imóvel tem-se que identicamente a r. sentença deu adequada solução ao pleito. Impressiona, é verdade, seu elevado custo nas proximidades do término da avença locatícia. Mas o fato é que o contrato de locação, em suas cláusulas 6ª e 10ª previu expressamente a impossibilidade de indenização ou retenção por benfeitorias introduzidas no imóvel. Se não são benfeitorias, mas sim acessões, é questão que deve ser discutida em sede própria, não inviabilizando aqui o despejo do imóvel pelo término do prazo contratual. ... (Juiz Vianna Cotrim).... (Continua)

2 - STJ Recurso especial. Direito civil. Ofensa ao devido processo legal. Ausência de prequestionamento. Contrato de locação de imóvel urbano não residencial. Cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias. Validade. Extensão à acessão. Impossibilidade. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido.

1 - O propósito recursal consiste em definir se houve ofensa ao princípio do devido processo legal e se a cláusula de renúncia às benfeitorias constante em contrato de locação pode ser estendida às acessões. ... (Continua)

3 - TJMG DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECONVENÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de despejo por inadimplemento contratual e improcedente o pedido reconvencional de indenização por benfeitorias. O autor ajuizou a ação alegando que o réu, locatário do imóvel desde 2014, deixou de pagar os aluguéis a partir de setembro de 2022 e não conservou o bem. O réu contestou a relação locatícia, alegando que residia no imóvel desde 2012 em decorrência de cessão feita pelo autor, além de sustentar a realização de benfeitorias indenizáveis. ... (Continua)

4 - STJ Embargos de divergência em recurso especial. Ação revisional de locação comercial. Súmula 158/STJ. Não incidência. Similitude fática. Ação revisional e ação renovatória. Conteúdo do ato postulatório. Ausência de consenso entre locador e locatário sobre o valor do aluguel. Intervenção judicial. Cálculo sobre benfeitorias e acessões. Possibilidade. Embargos de divergência providos. Honorários advocatícios recursais. Não incidência. êxito do recorrente em novo grau recursal.

1 - Ação ajuizada em 28/4/11. Embargos de divergência interpostos em 26/4/16. Autos atribuídos a Relatora em 20/11/19. Julgamento: CPC/2015. ... (Continua)

5 - TJPR APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO REINVIDICATÓRIA E DE DESPEJO. SENTENÇA ÚNICA. INSURGÊNCIA DO LOCADOR, PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. PLEITO DE ANULAÇÃO DA SENTENÇA PARA REALIZAÇÃO DE PERÍCIA. PRECLUSÃO. PRETENSÃO DO LOCATÁRIO DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL POR CONSTRUÇÃO E INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS, SENDO AMBOS ACOLHIDOS EM SENTENÇA. IMPOSSIBILIDADE. PEDIDOS INCOMPATÍVEIS, SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. POSSE DERIVADA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO art. 1255, PARÁGRAFO ÚNICO DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE O VALOR DA CONSTRUÇÃO REALIZADA NO IMÓVEL EXCEDEU CONSIDERAVELMENTE O VALOR DO TERRENTO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE.

6 - TJPE Civil e processual civil. Agravo do CPC/1973, art. 557, § 1º. Rio mar shopping S/A. Contrato de cessão de direito de locação e contrato de locação de sala comercial. Discussão quanto a culpabilidade pela rescisão. Requerimento de devolução dos valores despendidos com o ponto comercial. Depósito judicial das parcelas vincendas. Necessidade de adentrar ao mérito da demanda. Supressão de instância. Possibilidade de retirar as mobílias e objetos eletrônicos. Bens que não se enquadram no conceito de benfeitorias. Improvimento do agravo legal.

«- A necessidade de pagamento das parcelas vincendas irá depender da culpabilidade pela rescisão contratual. Tal matéria constitui o próprio mérito da demanda e, portanto, sua análise configuraria supressão de instância. - Segundo o mestre Sílvio de Salvo Venosa, «benfeitorias são obras ou despesas feitas na coisa, para o fim de conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la - Dessa forma, resta claro que mobílias e equipamentos eletrônicos não constituem benfeitorias, posto que não apresentam os requisitos necessários para tal caracterização. ... (Continua)

7 - TJSP Locação. Demanda de despejo cumulada com cobrança de aluguéis. Reconvenção promovida pela locatária pretendo ver-se indenizada pelas benfeitorias e acessão realizadas no imóvel locado. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré-reconvinte, pretendendo a extensão da indenização à edícula erigida nos fundos do imóvel. Descabimento. Expressa exclusão contratual do ressarcimento por benfeitorias e acessões promovidas pela locatária. Legalidade da disposição convencional em tal sentido, à luz da Súmula 335/STJ. Expressa autorização do locador exigida pelo instrumento contratual não demonstrada. Precedentes desta C. Câmara. Sentença confirmada. Apelação da ré-reconvinte desprovida

8 - TJSP Locação. «Shopping Center. Embargos à execução julgados improcedentes. Dívida, fundada em título extrajudicial, referente à cobrança da «res sperata. Legalidade da cobrança dessa verba, que representa a retribuição ao empreendedor pela cessão do fundo de comércio. Remuneração paga ao empreendedor pelo trabalho desempenhado na concepção do empreendimento e montagem da respectiva estrutura. Pretensão do embargante à indenização pelas benfeitorias feitas. Contrato de locação que excluiu expressamente a retenção ou indenização por benfeitorias de qualquer tipo. Validade da cláusula de renúncia. Aplicação da Súmula 335, do Superior Tribunal de Justiça. Sentença mantida. Recurso improvido.

9 - TJSP Locação. Ação de despejo cumulada com cobrança. Sentença de procedência da ação e improcedência da reconvenção. Apelo do réu. Gratuidade processual requerida em sede recursal. Benesse concedida apenas para isentar o réu do pagamento do preparo recursal. Pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso não conhecido. Pleito que foi formulado por meio dos autos 2387135-06.2024.8.26.0000, em que houve a expressa desistência do réu, tornando tal requerimento prejudicado. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Produção de prova pericial e oral que não traria demais esclarecimentos relevantes. Alegação de que houve o aditamento do contrato para reduzir o valor do aluguel em mais de 30% e afastar a incidência de multa que não se revela verossímil. Ausência de qualquer início de prova que justifique a produção de mais provas a respeito desse assunto. Prova que, de toda forma, não obstaria a incidência de multa e o despejo do réu, eis que a inadimplência é incontroversa e anterior ao suposto aditamento. Prova da realização de benfeitorias. Irrelevante. Previsão contratual de renúncia ao direito de indenização pelas benfeitorias. Cláusula válida e suficientemente clara. Súmula 385 do C. STJ. Fotografias que não comprovam o estado do imóvel quando de sua locação. Falta de apresentação do termo de vistoria de entrada. Mera realização de benfeitorias que não configuram acessão. Autor que sequer autorizou a realização das benfeitorias. Indenização indevida. Pagamento parcial de aluguéis que, contudo, foi realizado intempestivamente. Multa que incide sobre a integralidade do valor do aluguel e não somente sobre o saldo residual. Termo inicial para a contagem dos juros moratórios. Obrigação positiva e líquida. Juros que devem contar desde o vencimento da obrigação. CCB, art. 397. Litigância de má-fé. Não ocorrência. Falta de preenchimento de alguma das condutas descritas no CPC, art. 80. Sentença mantida. Verba honorária aumentada. Apelo conhecido em parte e, na parte conhecida, desprovido

10 - TJSP Despejo. Denúncia vazia. Locação comercial. Reconvenção. Realização de obra pelas résreconvintes, consistente em edificação para instalação da loja. Acessão caracterizada. Reconhecimento do direito à indenização. Indeferimento, contudo, do pedido de ressarcimento pelas benfeitorias realizadas, conforme expressa previsão contratual. Recurso parcialmente provido para julgar procedente, em parte, a reconvenção, condenando-se a autora a indenizar as rés pelas despesas com mão-de-obra e aquisição de material referentes à acessão, a serem apuradas em liquidação por arbitramento.

11 - TJSP APELAÇÃO.

Ação revisional decorrente de contrato de compra e venda e financiamento de terreno. ... (Continua)

12 - TJPR AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL. ALEGAÇÃO DE INFRAÇÕES CONTRATUAIS. PEDIDO IMPROCEDENTE. RECURSO DA AUTORA. ALEGAÇÃO DE INOVAÇÃO RECURSAL NAS CONTRARRAZÕES. NÃO OCORRÊNCIA. ALEGADA OFENSA AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA. ARGUMENTOS UTILIZADOS COMO REFORÇO DE ARGUMENTAÇÃO. OFENSA NÃO CONFIGURADA. MÉRITO. ALTERAÇÃO DO QUADRO SOCIETÁRIO DA LOCATÁRIA. FATO QUE, SEGUNDO A APELANTE, GERARIA A NECESSIDADE DE RENOVAÇÃO DA LICENÇA AMBIENTAL E IMPORTARIA EM CESSÃO DA LOCAÇÃO, QUE TERIA OCORRIDO SEM A SUA ANUÊNCIA. ARGUMENTOS IMPROCEDENTES. FATO QUE, SEGUNDO AS NORMAS DE REGÊNCIA, NÃO LEVA À NECESSIDADE DE RENOVAÇÃO DA LICENÇA AMBIENTAL. AUSÊNCIA DE CESSÃO DE LOCAÇÃO. FALTA DE ALTERAÇÃO DO LOCATÁRIO. PERSONALIDADE JURÍDICA AUTÔNOMA DA PESSOA JURÍDICA. INEXISTÊNCIA DE LICENÇA SANITÁRIA ENTRE 2016 E 2018. FATO INCONTROVERSO. AUSÊNCIA, CONTUDO, DE PROVA DE INFRAÇÃO CONTRATUAL. PROVA DUVIDOSA QUANTO AO EXERCÍCIO NAQUELA ÉPOCA, PELO REQUERIDO, DE ATIVIDADE QUE EXIGISSE ESSA LICENÇA, OU SEJA, COMÉRCIO DE ALIMENTOS. QUESTÃO QUE SE ENCONTRAVA SUPERADA QUANDO DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO, PORQUANTO OBTIDA LICENÇA SANITÁRIA EM 2.018. ALEGADA REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS SEM A SUA AUTORIZAÇÃO. ALTERAÇÕES QUE NÃO CARACTERIZAM BENFEITORIAS, MAS ADAPTAÇÕES NECESSÁRIAS À OTIMIZAÇÃO DO USO DO ESTABELECIMENTO PARA A FINALIDADE PELO QUAL FOI LOCADO. PRETENDIDA REDUÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. NÃO CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

13 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. AUSÊNCIA DE PROVA DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA E CESSÃO DE DIREITOS TRAZIDOS AOS AUTOS. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. SENTENÇA TERMINATIVA MANTIDA. 1.

Ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis. 2. Inicial instruída com contratos de compra e venda e de cessão de direitos possessórios e benfeitorias. Ré que nega a celebração de locação, não demonstrada por nenhum elemento trazido aos autos (instrumento, recibo, extratos). 3. Afirmação do apelante de que a medida seria cabível, já que pretendia a retomada motivada do bem. 4. Nítida ausência de interesse processual, na vertente adequação. Inviável a aplicação de fungibilidade entre as demandas reivindicatórias, reintegratórias e de despejo. Relações locatícias regidas por lei especial, com prazos, penalidades e garantias inerentes ao microssistema da Lei 8.245/91. 5. Sentença que não merece reparo.... (Continua)

14 - TJSP Locação. Ação declaratória cumulada com consignatória e indenizatória. Sentença de parcial procedência. Apelo das partes. Contratos de cessão de posse decorrentes de locação de bem imóvel realizada entre a ré e terceiros cedentes. Ausência de anuência da ré quanto às cessões. Pagamentos de aluguéis efetuados em nome da locatária, indicando que a ré não tinha conhecimento do negócio. Transferência da posse que somente era permitida em caso de autorização da locadora, ora ré. Discussão a respeito da validade do negócio que deve ser feita nos autos da ação de despejo, cuja conexão não foi reconhecida pelo MM. Juízo de origem. Falta de concordância da ré quanto à transferência que, contudo, torna os autores partes ilegítimas para pleitearem a revisão de cláusulas contratuais e a indenização pelas benfeitorias, que nem mesmo foram comprovadas. Valor pago pela cessão que não pode ser confundido com o valor devido pelas benfeitorias, que, de qualquer forma, não geram o dever de indenizar por expressa previsão contratual nesse sentido. Cláusula contratual legítima. Súmula 335 do C. STJ. Validade das cessões que não deve ser discutida nos presentes autos. Sentença que apenas declarou quitados os débitos decorrentes dos aluguéis depositados, não havendo menção à manutenção do negócio. Consignação que também se mostra razoável a fim de evitar que haja o despejo dos autores motivado unicamente pela falta de pagamento dos valores que a ré se recusou a receber. Montante depositado que ainda servirá para indenizar a ré pela ocupação do imóvel em caso de eventual reconhecimento de invalidade da cessão. Sentença parcialmente modificada. Apelo dos autores desprovido e recurso adesivo da ré parcialmente provido

15 - TJPR APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DO AUTOR. AUTOR QUE NÃO É PROPRIETÁRIO NEM POSSUIDOR DO BEM. AUSÊNCIA DE PODERES INERENTES À POSSE. IMPOSSIBILIDADE DE LOCAR O IMÓVEL. OBJETO ILÍCITO E IMPOSSÍVEL. CONTRATO NULO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1.

Recurso de apelação cível interposto contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais, por considerar o contrato ilícito.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber se o contrato é válido e exigível.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O apelante afirma que celebrou contrato de locação relativo às benfeitorias que construiu em terreno alheio, de modo que é proprietário das benfeitorias - e mesmo que não fosse, a ação de despejo prescinde de prova de propriedade.4. Não assiste razão ao recorrente ao afirmar que é proprietário da acessão construída no imóvel, porque aquele que edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, aquilo que construiu - salvo eventual aquisição de propriedade mediante indenização, que não é o objeto desta demanda.5. Embora o locador/sublocador não necessite da propriedade do imóvel, deve ter os direitos decorrentes de sua posse (usar, gozar, fruir, dispor) para que a locação seja válida. No caso, como o apelante desocupou o bem, não contava sequer com a condição de possuidor do imóvel.6. Portanto, na medida em que o apelante não detinha a propriedade ou a posse do imóvel, não estava autorizado a dispor dele, locando-o aos apelados - de modo que o objeto da locação é ilícito e impossível, acarretando a nulidade do contrato, na forma do art. 166, II do Código Civil. Assim, escorreita a sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais de despejo e cobrança.IV. DISPOSITIVO 7. Recurso desprovido.__________Dispositivos relevantes citados: CC, art. 166, II e art. 1.255;Lei 8.245/91, art. 13 e art. 15.... (Continua)

16 - TJSP Locação comercial - Ação que visa rescisão do contrato e indenização por danos materiais - Sentença de parcial procedência - Impedimento de acesso ao imóvel caracterizou exercício arbitrário das próprias razões - Descabida a retenção por incorporação de benfeitorias, a fim de evitar enriquecimento ilícito - Reembolso das despesas comprovadas com reformas é devido - Inexistência de assinatura em recibo que não invalida a prova documental - Ônus da prova de fato extintivo, modificativo ou impeditivo não cumprido - Desprovimento da apelação da locadora ré

17 - TJSP Agravo de Instrumento. Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios com Pedido Liminar. Inconformismo contra decisão que fixou a indenização por perdas e danos em R$ 307.969,00 e rejeitou os embargos de declaração opostos. Entrega do imóvel locado nas mesmas condições em que fora entregue na locação. Previsão da Lei 8245/91, art. 23, III. Muito embora não se tenha elaborado um laudo de vistoria antes da locação, o imóvel locado se trata de um posto de combustíveis e foi entregue com todas as benfeitorias e instalações para o seu pleno funcionamento e deve, neste aspecto, ser entregue nas mesmas condições, o que, de fato, sequer ocorreu. Plenamente justificável a liquidação de sentença. Ausência de impugnação específica. Foi dado o acesso ao imóvel ao agravante para a retirada dos bens e este limitou-se a impugnar incidentalmente o cumprimento de sentença, visando rediscutir matéria já apreciada no processo de conhecimento. Ausência de pareceres e orçamentos que pudessem alterar o contexto da demanda. A homologação dos danos causados ao imóvel se deu de forma correta, pois o executado, em momento oportuno deixou de apresentar orçamentos e pareceres que pudessem lhe favorecer, mas manteve-se inerte, inclusive deixando de apresentar impugnação específica que pudesse alterar o cenário dos fatos. Decisão mantida. RECURSO IMPROVIDO

18 - TJDF CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. OBJETO. IMÓVEL ADQUIRIDO EM LICITAÇÃO PÚBLICA. ARREMATANTE. ESCRITURA PÚBLICA. JUSTO TÍTULO. EVIDENCIAÇÃO. COMPRA E VENDA. ADQUIRENTE. PROPRIETÁRIO LEGÍTIMO. POSSUIDOR. INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS AGREGADAS AO IMÓVEL. PREVISÃO NA ESCRITURA PÚBLICA. ÔNUS DO ADQUIRENTE. DIREITO RECONHECIDO E MONTANTE A SER APURADO EM AÇÃO PRETÉRITA AJUIZADA PELO POSSUIDOR. INDENIZAÇÃO DO USO DA COISA DESDE A QUALIFICAÇÃO DA MORA DO POSSUIFOR. CABIMENTO. DIREITO DE RETENÇÃO RESGUARDADO. FRUIÇÃO DO IMÓVEL PELO POSSUIDOR. COMPENSAÇÃO NECESSÁRIA. PRINCÍPIO GERAL DE DIREITO QUE REPUGNA O LOCUPLETAMENTO ILÍCITO. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.

1. Aviada pretensão petitória com lastro em título dominial indene, resultando no acolhimento do pedido, com a conseguinte imissão do proprietário na posse do imóvel litigioso, deve o primitivo possuidor, qualificada sua boa-fé, pois lastreada a posse que detivera com estofo em justo título, ser indenizado pelas benfeitorias úteis e necessárias que incutira no bem, além das acessões agregadas ao imóvel.  ... (Continua)

19 - TJSP Locação. Luvas. Indevido o reembolso dos valores pagos pela apelante a título de «luvas, uma vez que inexiste vedação legal à sua cobrança, salvo quando da renovação do contrato de locação, o que não se verifica na hipótese vertente. Ademais, é certo que tais valores são devidos, uma vez que configuram a `res esperata´, contribuição pela cessão do fundo de comércio. Estando prevista no contrato de locação a renúncia do locatário ao direito de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, ainda que necessárias, incabível o pedido de restituição dos valores gastos a esse título. Recurso improvido, rejeitadas as preliminares.

20 - TJSP Execução de título extrajudicial. Penhora de bem imóvel (terreno sem benfeitorias). Avaliação por Oficial de Justiça. Possibilidade. Reforma.