convencao condominial
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP Condomínio. Convenção. Ilegitimidade ativa afastada. Convenção condominial não registrada. Irrelevância. Julgamento do mérito. Ação procedente. A convenção condominial deve ser registrada para fins de ser oponível contra terceiros. Hipótese em que a ação de cobrança fora proposta pelo condomínio contra o próprio condômino, de modo que, ainda que não registrada em cartório a convenção condominial, a qual disciplina a vida interna do condomínio, representa a lei maior entre os condôminos, vinculando a todos. Sendo a requerida a proprietária do imóvel cujas prestações condominiais estão sendo cobradas, de rigor a procedência da ação, uma vez que é a responsável por tratar-se de obrigação «propter rem. Recurso provido.

2 - STJ Condomínio em edificação. Recurso especial. Ação anulatória destinada a anular cláusula de convenção condominial que trata da participação dos condôminos no rateio das despesas condominiais, sob o fundamento de que a unidade localizada no pavimento térreo (loja comercial) não usufrui de determinados serviços. Demanda julgada procedente pelas instâncias ordinárias. A convenção condominial, por refletir a vontade majoritária dos integrantes da coletividade e por se amoldar necessariamente à lei, é soberana para definir os critérios de rateio das despesas condominiais. Recurso especial provido. Insurgência do condomínio demandado.

«Hipótese em que se pretende a anulação de cláusula da convenção condominial alusiva ao rateio das despesas condominiais, ao argumento de que a loja comercial situada no pavimento térreo, com saída própria à via pública, não usufrui de determinados serviços, razão pela qual não deveria participar do rateio dos correspondentes gastos. ... (Continua)

3 - TJRJ DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. NULIDADE DE ASSEMBLEIA POR VÍCIO NA CONVOCAÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.

1.Apelação interposta contra sentença que declarou a nulidade da convenção condominial realizada em 1998, e determinou a cobrança das cotas condominiais conforme a minuta de 1993, até a convenção de 2013. ... (Continua)

4 - TJSP Direito civil. Condomínio. Ação de nunciação de obra nova cumulada com demolitória e indenização por danos materiais. Construção irregular. Convenção condominial não registrada. Quórum insuficiente par alteração. Inaplicabilidade. Improcedência. Razões insubsistentes à reforma da sentença. Inteligência do art. 252 do regimento interno do tribunal de justiça de são paulo (RITJSP). Recurso desprovido.

5 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Lojas localizadas no térreo. Alegação de não utilização das áreas comuns. Descabimento. Previsão na convenção condominial de rateio das despesas na proporção da fração ideal de cada unidade, independentemente da efetiva utilização dos serviços. Pretendida redução da prestação que exige prévia alteração na convenção condominial. Sentença mantida. Recurso não provido.

6 - TJDF APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINAIS. INADIMPLEMENTO. JUROS MORATÓRIOS. PREVISÃO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ABUSIVIDADE. CONFIGURAÇÃO. REDUÇÃO.

1. É lícita a cobrança de juros moratórios em percentual acima de 1% a.m. sobre as contribuições condominiais, desde que prevista na Convenção Condominial (CC 1.336 § 1º).... (Continua)

7 - TJSP Condomínio. Ação de obrigação de não fazer c/c anulação de assembleia condominial. Sentença de improcedência. Apelo do autor. Locação por temporada via plataforma digital (AIRBNB). No condomínio edilício, o direito de propriedade deve ser exercido em conformidade com as disposições convencionais e com o interesse coletivo, não sendo absoluto. Proibição expressa na convenção condominial. A destinação exclusivamente residencial do edifício, prevista na Convenção Condominial, legitima a proibição da locação por temporada por meio de plataformas digitais como Airbnb, pois tal prática se assemelha à atividade hoteleira e desvirtua a finalidade do condomínio. O entendimento consolidado pelo STJ é de que a exploração econômica de unidades por curtos períodos, mediante plataformas digitais, pode ser vedada pela convenção condominial, sem que isso configure afronta ao direito de propriedade. Acordo firmado com terceiro sem efeitos vinculantes. O acordo firmado pelo condomínio com a empresa Tabas Tecnologia Imobiliária Ltda. nos autos do processo 1033572-52.2022.8.26.0100, possui efeitos restritos a determinadas unidades e não vincula os demais condôminos, não podendo ser utilizado como fundamento para afastar a proibição contida na Convenção Condominial. Sentença mantida. Verba honorária aumentada. Apelo desprovido

8 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Deliberação assemblear que isenta do rateio a unidade condominial pertencente à síndica. Alegação de nulidade da assembleia geral extraordinária, ao argumento de que não houve «quórum para alteração da convenção condominial e aprovação da isenção. Desacolhimento. Não comprovação das alegadas irregularidades. Decisão da assembleia que produziu efeitos até a recondução do texto original da convenção condominial. Subsistência da isenção, para o período de vigência do ato que a instituiu, até que sobrevenha anulação ou declaração de inexistência ou invalidade da assembleia que a outorgou. Ação de cobrança julgada improcedente. Recurso desprovido.

9 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Ação de cobrança. Invalidade da cláusula que confere benefício de desconto na taxa condominial paga pela incorporadora. Abusividade reconhecida. Ausência de previsão em Convenção Condominial. Pagamento devido. Recurso provido.

10 - TJDF APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM. ASSEMBLEIA CONDOMINIAL.  OBRA DE FECHAMENTO DO CONDOMÍNIO (COLOCAÇÃO DE CERCAS). TAXA EXTRAORDINÁRIA. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO POR QUÓRUM QUALIFICADO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. DESCUMPRIMENTO. NULIDADE DA ASSEMBLEIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 

1. Havendo previsão de quórum qualificado para a realização de obra não especificada na respectiva convenção condominial e de limitação para os gastos extraordinários, é de se ter por nula a assembleia geral extraordinária que aprovou a realização de obra para fechamento do condomínio (colocação de cercas) mediante quórum simples. Precedente desta Corte. ... (Continua)

11 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. LOCAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA POR PLATAFORMA DIGITAL (AIRBNB, BOOKING). IMPOSSIBILIDADE. PROIBIÇÃO INSERTA EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL.

Cinge-se a controvérsia à suspensão de decisão assemblear que reiterou proibição prevista na convenção condominial acerca da locação de imóvel por plataformas de hospedagem. ... (Continua)

12 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONDÔMINO INADIMPLENTE. PARTICIPAÇÃO EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE. VEDAÇÃO DO ART. 1.335, III DO CÓDIGO CIVIL. VEDAÇÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. PROVIMENTO DO RECURSO. 1.

Trata-se de agravo de instrumento de decisão que, em ação de consignação em pagamento, deferiu a participação do recorrido nas assembleias do condomínio, não obstante o inadimplemento das cotas condominiais. 2. Nos termos do art. 1.335, II do Código Civil, a participação do condômino nas assembleias condominiais, está condicionada à quitação do débito condominial. 3. A convenção condominial, em seu art. 25, § 3º, também condiciona o direito de comparecer e votar em assembleias, à prévia quitação de débitos. 4. A presença do agravado, nas assembleias, ainda que sem direito à voto ou manifestação, configura participação, o que lhe é vedado, em razão do inadimplemento das cotas condominiais. 5. Recurso provido.... (Continua)

13 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONDÔMINO INADIMPLENTE. PARTICIPAÇÃO EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE. VEDAÇÃO DO ART. 1.335, III DO CÓDIGO CIVIL. VEDAÇÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. PROVIMENTO DO RECURSO. 1.

Trata-se de agravo de instrumento de decisão que, em ação de consignação em pagamento, deferiu a participação do recorrido nas assembleias do condomínio, não obstante o inadimplemento das cotas condominiais. 2. Nos termos do art. 1.335, II do Código Civil, a participação do condômino nas assembleias condominiais, está condicionada à quitação do débito condominial. 3. A convenção condominial, em seu art. 25, § 3º, também condiciona o direito de comparecer e votar em assembleias, à prévia quitação de débitos. 4. A presença do agravado, nas assembleias, ainda que sem direito à voto ou manifestação, configura participação, o que lhe é vedado, em razão do inadimplemento das cotas condominiais. 5. Recurso provido.... (Continua)

14 - TJMG AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO - EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS - INEXIGIBILIDADE - AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL.

A exceção de pré-executividade é admitida pela doutrina e jurisprudência como instrumento de impugnação à execução, desde que verse sobre matéria de ordem pública cognoscível de ofício pelo juiz e não demande dilação probatória. A cobrança de honorários advocatícios contratuais em execução de taxas condominiais depende de previsão expressa na convenção de condomínio e juntada do respectivo contrato. Inexistindo previsão na convenção condominial, é incabível a inclusão de honorários contratuais no valor exequendo.... (Continua)

15 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Cálculo apresentado pelo condomínio. Cópias das despesas previstas na convenção condominial juntadas aos autos. Impugnação genérica. Inadmissibilidade. Recurso não provido.

16 - TJSP Agravo de instrumento - Ação de execução de título extrajudicial - Despesas condominiais - Decisão agravada que determinou a regularização do cálculo para exclusão dos honorários advocatícios previstos em convenção condominial ou em assembleia, no prazo de 15 dias, sob pena de extinção do processo - Os honorários contratuais não se enquadram como crédito pertinente às contribuições ordinárias, ou extraordinárias, de condomínio, nos moldes do CPC, art. 784, X, ainda que estejam previstos na Convenção Condominial - Precedentes deste E. Tribunal de Justiça - Decisão mantida - Recurso desprovido

17 - TJSP Cominatória. Obrigação de Fazer. Proibição genérica da presença de animal em unidade condominial. Condomínio que pretende o cumprimento de regra prevista na convenção condominial. Ausência, entretanto, de qualquer distúrbio ou abalo do sossego ocasionado pelo animal. Comprovação, ademais, de que o cão não oferecia qualquer perigo à higiene e à saúde dos demais moradores do condomínio. Limitação imposta que não se coaduna com norma legal que estabelece o direito ao livre gozo da propriedade. Insubsistência da disposição expressa na Convenção Condominial. Improcedência do pedido inicial. Recurso provido.

18 - TJPR DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROIBIÇÃO DE LOCAÇÕES ATÍPICAS EM CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME1. AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO QUE DEFERIU TUTELA ANTECIPADA, AUTORIZANDO LOCAÇÃO DE IMÓVEL POR MEIO DE PLATAFORMAS ELETRÔNICAS, COMO AIRBNB, E DETERMINANDO QUE O CONDOMÍNIO SE ABSTIVESSE DE IMPEDIR TAL PRÁTICA, SOB PENA DE MULTA DIÁRIA. O CONDOMÍNIO AGRAVANTE ARGUMENTA QUE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL PROÍBE LOCAÇÕES ATÍPICAS.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE EM SABER SE A DECISÃO QUE DEFERIU A TUTELA ANTECIPADA PARA AUTORIZAR LOCAÇÕES ATÍPICAS EM CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DEVE SER MANTIDA OU REFORMADA.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A DECISÃO QUE DEFERIU A TUTELA ANTECIPADA AUTORIZOU LOCAÇÕES ATÍPICAS, CONTRARIANDO A CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE ESTABELECE A DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL DAS UNIDADES.4. A ASSEMBLEIA CONDOMINIAL NÃO ALCANÇOU O QUÓRUM QUALIFICADO DE 2/3 NECESSÁRIO PARA ALTERAR A CONVENÇÃO.5. A JURISPRUDÊNCIA DO STJ PERMITE A PROIBIÇÃO DE LOCAÇÕES ATÍPICAS EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS, DESDE QUE PREVISTA EM CONVENÇÃO APROVADA E REGISTRADA.6. A ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL REALIZADA PELO CONDOMÍNIO AGRAVANTE FOI CONSIDERADA INVÁLIDA POR NÃO RESPEITAR O QUÓRUM NECESSÁRIO.IV. DISPOSITIVO E TESE7. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.TESE DE JULGAMENTO: É NECESSÁRIA A APROVAÇÃO POR QUÓRUM QUALIFICADO DE 2/3 DOS CONDÔMINOS PARA A ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE PROÍBE LOCAÇÕES ATÍPICAS, COMO AS REALIZADAS POR MEIO DE PLATAFORMAS ELETRÔNICAS, SOB PENA DE NULIDADE DA DELIBERAÇÃO._________DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CC/2002, ARTS. 1.333, 1.334, 1.336, 1.351; CPC/2015, ART. 537.JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, RESP 1.819.075/RS, REL. MIN. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, J. 20.04.2021; TJPR, AGRAVO DE INSTRUMENTO 0072164-73.2022.8.16.0000, REL. DESEMBARGADOR GUILHERME FREIRE DE BARROS TEIXEIRA, 10ª CÂMARA CÍVEL, J. 02.05.2023.

19 - TJMG DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. JUROS MORATÓRIOS FIXADOS EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

Apelação cível interposta por Gabrielle Ramalho Toméo contra sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução opostos em face do Condomínio do Edifício Solar das Acácias, afastando a cobrança de honorários advocatícios de 20% sobre o débito condominial. A embargante sustentou sua ilegitimidade passiva em razão da doação do imóvel e a abusividade dos juros moratórios cobrados, requerendo a nulidade da execução ou a adequação dos valores cobrados. ... (Continua)

20 - 2TACSP Condomínio em edificação. Despesas. Cobrança. Multa de 2%. Período anterior ao novo código civil. Inaplicabilidade. Hermenêutica. «Tempus regit actum. Multa da convenção condominial. Aplicabilidade. CCB, art. 1.336, § 1º.

«.. Insurge-se o apelante contra a multa de 10%, pois o novo Código Civil prevê 2%.
Sem razão o apelante, haja vista que na época das prestações vencidas e ora cobradas não vigorava o atual Código Civil, que somente em 11/01/2003 passou a ter plena aplicabilidade, o que nos leva à conclusão que a lei entre as partes era a Convenção Condominial, aliás corretamente aplicada pelo juízo «a quo.
Aqui não se adota qualquer posição quanto à aplicação da multa prevista no Código Civil, mas tão somente a certeza de sua não incidência nesta hipótese concreta, porque válida a norma do tempo do ato («tempus regit actum), que era a Convenção Condominial. ... (Juiz Neves Amorim).... (Continua)