contrato de aluguel multa proporcional
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP Contrato. Locação de imóveis. Execução por quantia certa contra devedor solvente. Título executivo extracontratual. Multa proporcional ao período de cumprimento do contrato. Aluguel provisório vigente à época da rescisão. Cabimento. A mera propositura de ação revisional de aluguel não impede a execução fundada em título extrajudicial para satisfação da multa compensatória proporcional ao período de cumprimento do contrato, adotando-se o aluguel provisório, vigente à época da rescisão unilateral, para fins de cálculo da multa. Recurso desprovido e, de ofício, reconhecido o excesso de execução.

2 - TJSP Locação de imóvel. Condenação em pagar pintura como estipulado em contrato e aluguel proporcional. Sentença mantida excluindo multa contratual eis que não aplicável ao caso concreto.

3 - TJPE Apelação cível. Ação de cobrança de aluguel combinada com multa contratual. Contrato feito entre as partes de forma regular e válida. Litigantes responsáveis pelos atos descritos. Cobrança de aluguel devida. Multa contratual proporcional ao tempo de permanencia na locação. Aplicação do art 4 da Lei nº8245/91. Recurso que se dá provimento parcial.

«1. O contrato de locação feito entre pessoas capazes de forma regular e válida, em que existiam condições de discutir as diretrizes da locação, não pode alegar exorbitâncias no seu valor, sendo os litigantes responsáveis pelos atos descritos, sendo devido à cobrança dos alugueres devidos. ... (Continua)

4 - TJRJ APELAÇÕES DE AMBAS AS PARTES. LOCAÇÃO. RESCISÃO ANTECIPADA POR CULPA DO LOCATÁRIO. PROVA PERICIAL QUE ATESTA A REGULAR CONDIÇÃO DO IMÓVEL. ALUGUEL E ENCARGOS DEVIDOS ATÉ DATA DE ENTREGA DO BEM EM IGUAL CONDIÇÃO AO INÍCIO DO CONTRATO. MULTA DE 10% PELO ATRASO DO PAGAMENTO DO ALUGUEL DO PERÍODO DEVIDA. MULTA PROPORCIONAL DE 3 MESES QUE INCLUI OS ACESSÓRIOS LOCATÍCIOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NA RECONVENÇÃO. CONTRADIÇÃO PATENTE NA SENTENÇA ENTRE O NUMERAL E SUA INDICAÇÃO POR EXTENSO. CORREÇÃO PARA 10% DO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA.

A demanda versa sobre devolução do valor da caução locatícia, cumulada com multa contratual pela retenção indevida. A parte autora alega que firmou contrato de locação por 12 meses, de 10.12.2015 a 09.02.2016, com prestação de caução de 2 meses de aluguéis, que foi prorrogado por tempo indeterminado. Expõe que requereu rescisão contratual em 10.09.2021, com entrega das chaves em 25.09.21, mas que não foi restituída da caução. Todavia, em contestação, a parte ré esclarece que foram realizadas prorrogações da locação, sendo o último contrato de 12 meses com prazo de 10.02.21 a 09.02.2022. Logo, na data de devolução do imóvel, em 25.09.21, plenamente vigente este contrato. Nesse sentido, vale ressaltar a existência de previsão contratual de possibilidade de rescisão antecipada, desde que realizado aviso prévio de 60 dias, conforme cláusula primeira. Dessa forma, a caução de 2 meses de aluguéis foi devidamente retida, como ressarcimento do aviso prévio de 60 dias devido pela rescisão antecipada, antes do cumprimento dos 12 meses previstos. A demanda, assim, deve ser julgada improcedente, com revisão dos ônus sucumbenciais em razão da sucumbência integral da parte autora. Recurso da parte autora desprovido. Recurso da parte ré provido.... (Continua)

5 - TJSP EMBARGOS À EXECUÇÃO JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES - PRETENSÃO DE APLICAÇÃO DO CDC - DESCABIMENTO - CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE É REGIDO POR LEI ESPECÍFICA, QUAL SEJA, LEI 8.245/91 - COBRANÇA DE MULTA PROPORCIONAL - CABIMENTO - A DESPEITO DO PARÁGRAFO ÚNICO DA CLÁUSULA TERCEIRA DO CONTRATO PREVER A POSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL SEM MULTA, APÓS 12 MESES DE CONTRATO, SUA DISPENSA ESTAVA CONDICIONADA À COMUNICAÇÃO PRÉVIA DE 30 DIAS, POR ESCRITO, O QUE NÃO OCORREU - COBRANÇA DO ALUGUEL DO MÊS DE JULHO DE 2016 QUE SE MOSTRA DEVIDA, UMA VEZ QUE O VALOR CORRESPONDENTE A UM ALUGUEL, PAGO NO INÍCIO DA LOCAÇÃO FOI COMPENSADO COM ALUGUEL EM ABERTO, AUSENTE COMPROVAÇÃO DA EXECUTADA DE QUE TENHA QUITADO INTEGRALMENTE TODOS OS ALUGUÉIS - COBRANÇA DE VALOR DECORRENTE DE ACORDO REALIZADO PELA EXEQUENTE EM 19/10/2016, JUNTO À CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA ELÉTRICA, QUE DEVE SER AFASTADA, PORQUANTO NÃO COMPROVADO A QUAL PERÍODO SE REFERE - SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA

6 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DESCABIMENTO. RELAÇÃO JURÍDICA DERIVADA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO, SUJEITANDO-SE À LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA E AO CÓDIGO CIVIL. IMOBILIÁRIA/ADMINISTRADORA QUE NÃO É PARTE NA AÇÃO. EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO VERIFICADO. MULTA MORATÓRIA DE 10% PREVISTA NO CONTRATO E ESTIPULADA EM PATAMAR RAZOÁVEL, EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ OBJETIVA E DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. PRAZO DE 30 DIAS PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. CONTAGEM EM DIAS CORRIDOS. INTELIGÊNCIA. COBRANÇA LEGÍTIMA DE ALUGUEL PROPORCIONAL. MULTA COMPENSATÓRIA DE 03 ALUGUÉIS QUE NÃO CONSTOU DA PLANILHA. DÉBITOS DE ÁGUA E ENERGIA. QUITAÇÃO QUE DEVE SER COMPROVADA PELO AGRAVANTE. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.

Agravo de instrumento improvido... (Continua)

7 - TJSP LOCAÇÃO RESIDENCIAL - AÇÃO DE COBRANÇA JULGADA PROCEDENTE - INSURGÊNCIA ACERCA DO VALOR DOS ALUGUÉIS COBRADOS - DESCABIMENTO - CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE É CLARO E EXPRESSO QUANTO AO VALOR LOCATIVO, COM PREVISÃO DE BONIFICAÇÃO POR PONTUALIDADE, PARA O PAGAMENTO DO ALUGUEL ATÉ O DIA 08 DE CADA MÊS - DESPESAS DE COBRANÇA NO BOLETO BANCÁRIO QUE ESTÃO AUTORIZADAS NO CONTRATO - RESCISÃO POR PARTE DO LOCATÁRIO APÓS POUCO MAIS DE DOIS MESES DE VIGÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO - MULTA PROPORCIONAL DEVIDA, SENDO INCLUSIVE CONCEDIDO DESCONTO NO VALOR, POR PARTE DA LOCADORA - NECESSIDADE DE PINTURA E DE REPAROS NO IMÓVEL CONSTANTES DO LAUDO DE VISTORIA FINAL, ASSINADO PELO LOCATÁRIO, DE MODO QUE DESCABIDA SUA INSURGÊNCIA ACERCA DO RESPECTIVO PAGAMENTO - SENTENÇA MANTIDA

8 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - SEGURO-FIANÇA - MULTA RESCISÓRIA PROPORCIONAL - A

multa prevista no contrato de locação, referente à rescisão antecipada, deve ser calculada proporcionalmente ao período restante do contrato. Correto o valor de R$ 2.310,00 (dois mil trezentos e dez reais), correspondente à proporcionalidade devida, conforme o contrato de locação e a legislação aplicável (Lei 8.245/1991 e art. 413 do CC) - PINTURA INTERNA DO IMÓVEL - É de responsabilidade do locatário a devolução do imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, inclusive quanto à pintura. Sendo prevista em contrato a obrigação de repintura e comprovado o estado inadequado do imóvel na devolução, correta a cobrança por parte da seguradora - DANOS MATERIAIS - Comprovados os danos à porta do imóvel durante o período de locação, correta a condenação ao pagamento de R$ 800,00 (oitocentos reais) para os reparos necessários, conforme laudo de vistoria e orçamento apresentado - ALUGUÉIS VENCIDOS - PROPORCIONALIDADE - Correta a sentença ao excluir do montante final os aluguéis dos meses de dezembro de 2020 e janeiro de 2021, já quitados parcialmente, bem como ao aplicar o critério de proporcionalidade para o mês de março de 2021, resultando em valor final devido de R$ 5.830,00 (cinco mil oitocentos e trinta reais). Não constatada duplicidade de cobrança - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO IMPROVIDO... (Continua)

9 - TJPR APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS EMBARGOS. INSURGÊNCIA DA EMBARGADA. 1. MULTA POR DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. VALOR DA MULTA COMPENSATÓRIA QUE DEVE SER PROPORCIONAL AO PRAZO NÃO CUMPRIDO DO CONTRATO. INTELIGÊNCIA Da Lei 8.245/91, art. 4º.-

De acordo com a Lei 8.245/1991, art. 4º, o locatário poderá devolver o imóvel pagando a multa convencionada entre as partes, em valor proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. - No caso dos autos, considerando que a embargante desocupou o imóvel faltando seis meses para o término do contrato, a multa rescisória deve ser correspondente ao período que restava para o cumprimento da avença. 2. EXCESSO DE EXECUÇÃO PARCIALMENTE RECONHECIDO. COBRANÇA DE ALUGUEL E TAXA DE MANUTENÇÃO RELATIVOS AO MÊS DE JUNHO. DESCABIMENTO. CONTRATO QUE PREVÊ O PAGAMENTO ANTECIPADO DOS ENCARGOS LOCATÍCIOS. SENTENÇA QUE, CONTUDO, NÃO OBSERVOU A DATA DE VENCIMENTO DO ALUGUEL. EXIGIBILIDADE DOS VALORES ATÉ A DATA DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. REFORMA PARCIAL. - Se mostra excessiva a cobrança dos valores referentes ao mês de junho, tendo em vista que o contrato firmado entre as partes estabelecia o pagamento antecipado do aluguel. - Considerando que o contrato de locação objeto da execução estabelece o pagamento antecipado do aluguel, com vencimento no dia 15 de cada mês, e que o último pagamento realizado pela embargante compreende o período até o dia 15.04, são devidos os valores até a desocupação do imóvel, ocorrida em 30.05.3. TAXA ADMINISTRATIVA. COMPENSAÇÃO PARCIAL DETERMINADA NA SENTENÇA. INCIDÊNCIA EM RAZÃO DOS BENEFÍCIOS RELACIONADOS À LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL (ANEXO A SUPERMERCADO). VALOR DEVIDO REFERENTE APENAS AO PERÍODO DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL PELA LOCATÁRIA. - Se mostra razoável a compensação dos valores relativos à taxa de administração, considerando que, com a devolução antecipada do imóvel, a locatária não utilizou dos benefícios relacionados à localização do bem durante o período em que já não o ocupava.Recurso de apelação parcialmente provido.... (Continua)

10 - TJDF JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE REPASSE DO ALUGUEL. OBRIGAÇÃO DA IMOBILIÁRIA. DANO NO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PROPORCIONAL DAS PARTES. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 

1. Recurso inominado interposto pela ré em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. A recorrente defende quebra de contrato pelo recorrido, razão pela qual requer a sua condenação ao pagamento de multa compensatória. Afirma que a responsabilidade pelo prejuízo material é do recorrido, devendo ser excluída a condenação no valor de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais). Pede também a exclusão do dano moral ou, subsidiariamente, a redução do valor arbitrado. ... (Continua)

11 - TJSP Locação residencial. Demanda de cobrança de aluguéis em aberto e multa proporcional, pela desocupação prematura do imóvel por parte do inquilino. Multa compensatória justificada. Prisão do locatário que não afasta o inadimplemento culposo do contrato, no tocante ao prazo de duração. Encargo que, contudo, deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato, nos termos da Lei 8.245/91, art. 4º. Redução da condenação do réu, nesses termos, ao pagamento de multa no valor de 2,4 aluguéis. Readequação, por fim, da distribuição dos encargos de sucumbência. Sentença reformada para tais fins. Apelação do réu parcialmente provida

12 - TJSP LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - EXECUÇÃO - LOCAÇÃO - EMBARGOS - MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA - CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE - COBRANÇA PELA VIA EXECUTIVA - POSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE JUSTA CAUSA NA RESCISÃO - EXCESSO RECONHECIDO - CÁLCULO DE FORMA PROPORCIONAL AO TEMPO DE DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

multa por infração contratual, expressamente prevista no contrato e amparada na Lei 8.245/91, art. 4º, traduz-se em liquidez e certeza, pelo que exigível, na forma proporcional ao inadimplemento do contrato vigente por prazo certo, podendo ser cobrada na via executiva; ... (Continua)

13 - TJSP LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. APELAÇÃO. PEDIDO DE AFASTAMENTO DO ALUGUEL PROPORCIONAL E DE COMPENSAÇÃO DOS DÉBITOS DE IPTU. RESULTADO JÁ DETERMINADO PELA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE RESULTADO ÚTIL. FALTA DE INTERESSE RECURSAL CONFIGURADA. RECURSO NÃO CONHECIDO NESSA PARTE.

A constatação de que o recurso busca alcançar objetivo já obtido, no tocante à alegada inexigibilidade dos aluguéis proporcionais ao período posterior a 20 de janeiro de 2023, bem como com relação à compensação do débito de IPTU, a evidenciar que o seu eventual acolhimento não permitiria alcançar resultado útil, identifica falta de interesse recursal, de onde decorre a inadmissibilidade do apelo. ... (Continua)

14 - TJSP Apelação cível. Embargos à execução. Contrato de locação de imóvel. Cobrança de crédito locatício. Sentença de parcial procedência. Apelo do embargante.

15 - TJRJ Apelação cível. Ação declaratória de inexistência de débitos c/c obrigação de fazer. Contrato de locação comercial. Pretensão de suspensão de exigibilidade da multa rescisória em razão dos efeitos da pandemia e das fortes chuvas havidas em Petrópolis em 2022. Não comprovação de que tais eventos tenham sido determinantes para inviabilizar a continuidade das atividades no imóvel locado. Acerto da sentença em reconhecer o direito da parte ré a receber a multa pela rescisão antecipada, porém em valor proporcional à execução contratual. Verba honorária contratual que somente seria devida na hipótese de inadimplemento do pagamento de aluguel e demais encargos locatícios, conforme previsão contratual, não sendo este o caso dos autos. Recurso a que se dá parcial provimento

16 - TJPR APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DOS REQUERIDOS. RESOLUÇÃO POR ONEROSIDADE EXCESSIVA DO CONTRATO. IMPEDIMENTO DE ATUAÇÃO DO ESTABELECIMENTO POR EXIGÊNCIAS DO PODER PÚBLICO. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE ACONTECIMENTO IMPREVISÍVEL. ADEQUAÇÃO DO ESTABELECIMENTO À ATIVIDADE EMPRESARIAL QUE É ÔNUS DO LOCATÁRIO. CONTRATO QUE NÃO PREVÊ O TIPO DE ATIVIDADE A SER EXPLORADA. ALEGAÇÃO DE QUE A LOCATÁRIA PAGOU O ALUGUEL PROPORCIONAL. NÃO ACOLHIMENTO. AUSÊNCIA DE PROVA. ADEMAIS, ARGUMENTO EM CONTRADIÇÃO COM MANIFESTAÇÃO ANTERIOR NO PROCESSO. ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DANOS NO IMÓVEL. DESCABIMENTO. COMPARAÇÃO DAS VISTORIAS DE ENTRADA E SAÍDA QUE MANIFESTA A NECESSIDADE DE REPAROS. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1.

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais, condenando os requeridos ao pagamento de multa contratual, aluguel proporcional e valor necessário ao reparo do imóvel.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO2. Há três questões em discussão: saber se (i) é cabível a resolução do contrato com base na onerosidade excessiva; (ii) houve o pagamento do aluguel proporcional; e (iii) o imóvel foi desocupado sem necessidade de reparos.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A negligência da locatária em adequar o imóvel locado às atividades empresariais que pretendia exercer ocasionou o fechamento do local pelo Poder Público, o que não pode ser tido como imprevisível, afastando a possibilidade de resolução do contrato por onerosidade excessiva.4. A locatária não apresentou prova de que efetuou o pagamento do aluguel proporcional - ônus que lhe competia - além de ter argumentado, em contestação, que o pagamento desse valor não seria devido.5. A comparação das vistorias de entrada e de saída dão conta dos danos do imóvel, cujo reparo é incumbência da locatária, conforme cláusula terceira do contrato de locação.IV. DISPOSITIVO 6. Recurso desprovido.__________Dispositivos relevantes citados:CC, art. 421-A, caput e II; art. 478;CPC/2015, art. 5º;Lei 8.245/91, art. 22, I.Jurisprudência relevante citada:STJ, REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26.04.2016.... (Continua)

17 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C RECONVENÇÃO. CONTRATO DE ALUGUÉL DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS. DEFEITOS ESTRUTURAIS DO IMÓVEL. PREJUÍZO AO USO DO IMÓVEL. CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO. RESCISÃO ANTECIPADA. CULPA RECÍPROCA. INAPLICABILIDADE DA MULTA CONTRATUAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL AO ÔNUS SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA.

De acordo com o CPC, art. 370, o juiz é o destinatário da prova, devendo inadmitir a produção daquelas que forem inúteis ou desnecessárias ao julgamento do feito. ... (Continua)

18 - TJSP Apelação. Direito civil. Locação. Embargos à execução. Cobrança de encargos locatícios. Rescisão antecipada do contrato. Multa compensatória devida proporcionalmente. Incidência do CCB, art. 413.

19 - TJSP Locação. Bem imóvel comercial. Ação de cobrança de multa contratual por não terem as apólices do seguro sido entregues pela locatária à locadora, e por ter o seguro sido feito em desacordo com o avençado no contrato. Falta grave da locatária. Cobrança feita somente depois de a locatária ter manifestado seu interesse em devolver as chaves do imóvel e mais de dois anos depois do início da locação. Fato que não descaracteriza a falta da locatária e não impede o recebimento da multa, que, entretanto, deve ser reduzida a patamar proporcional e não excessivo. Procedência em parte da ação com a condenação das rés ao equivalente a um mês de aluguel. Recurso provido em parte.

20 - TJRS APELAÇÃO CRIMINAL. APROPRIAÇÃO INDÉBITA. ALUGUEL DE VEÍCULO NÃO DEVOLVIDO. PLEITO DE ABSOLVIÇÃO POR INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. REJEIÇÃO. REDUÇÃO DA PENA PRIVATIVA DE LIBERDADE. MAUS ANTECEDENTES. AGRAVANTE DA REINCIDÊNCIA. MANUTENÇÃO DO REGIME SEMIABERTO. PENA DE MULTA INAFASTÁVEL. REDUÇÃO PROPORCIONAL AO MÉTODO BIFÁSICO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME:... (Continua)