execucao de alugueis sem contrato de locacao
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP Agravo de instrumento. Ação de Execução por Quantia Certa Contra Devedor Solvente. Insurgência contra decisão que rejeitou exceção de pré-executividade. Inadmissibilidade. Ilegitimidade passiva. Não configurada. Com efeito, o juízo a quo observou que a execução está lastreada em contrato de locação, firmado entre os litigantes e que preenche os requisitos necessários à propositura da execução. E outro não poderia ser o desfecho da exceção de pré-executividade. De fato, considerando que o contrato foi assinado pelo representante da empresa, que possuía plenos poderes para assim agir, em tal ocasião. Não pode passar sem observação, nesse aspecto, que a assinatura do até então representante da empresa, José Roberto Pinto, aposta no aludido contrato de locação, não foi especificamente impugnada pela interessada. Mais; a assinatura de José Roberto Pinto encontra-se com a firma reconhecida, por semelhança, pelo 2º. Tabelionato de Notas e Protestos de São Vicente/SP, que tem fé-pública, diga-se de passagem. Logo, a autenticidade da assinatura aposta no documento é presumida. Não bastasse isso, nada foi alegado em termos de vício de consentimento no tocante à assinatura do referido contrato de locação. Logo, a alegação acerca do desconhecimento da relação ex locato levada a efeito pela agravante, não convence. No mais, tomando-se por norte o princípio do máximo aproveitamento processual, aliado, é claro, aos aforismas «da mi factum dabo tibi jus» e «jura novit curia», dúvida não há de que o contrato de locação, carreado com a inicial e que originou o débito discutido nos autos, haveria, como de fato foi, de ser considerado pelo juízo a quo como título executivo hábil, máxime a considerar o disposto no CPC/2015, art. 784 c/c o CPC/2015, art. 493. Outrossim, não colhe êxito a discussão armada pela agravante no tocante à propalada omissão do juízo a quo em apreciar a validade ou não da confissão de dívida carreada aos autos. Isso porque nada foi postulado nesse sentido quando do oferecimento da exceção de pré-executividade. Destarte, considerando o princípio da adstrição, vedado estava o exame da questão pelo juízo a quo. Nesse sentido, de rigor destacar que ao opor a referida exceção de pré-executividade, limitou-se a agravante a sustentar o desconhecimento da locação e sua ilegitimidade passiva. Destarte, forçoso convir que eventual discussão acerca do contrato de locação e da confissão de dívida, ambos firmados por José Roberto Pinto, deverá ser objeto de irresignação pela executada em outra demanda. Seja como for, independentemente da eficácia ou não do aludido documento, fato é que isso não tem qualquer relevância no caso concreto, tendo em vista que ele não constituiu inovação ou assunção de dívida, como quer fazer crer a agravante. Realmente, o teor do documento de fls. 42/43 em absoluto permite a conclusão de novação ou assunção de dívida pelo ex-sócio da agravante, mesmo porque, convenha-se, não foi firmado em nome próprio dele, mas sim da empresa do qual foi sócio. De outro lado, não foi assumida nenhuma nova obrigação, distinta da original, pois os valores foram exatamente aqueles entabulados no contrato de locação. Bem por isso, a discussão armada pela agravante em torno do instrumento de confissão de dívida não tem a relevância que ela quer fazer parecer crer. De fato, na medida em que isso, em absoluto, seria capaz de alterar o resultado prático da execução, porquanto, repita-se, ele não traduziu novação ou assunção de dívida, sendo certo, por outro lado, que a presente execução de título extrajudicial está amparada no contrato de locação, inegavelmente firmado entre os litigantes. Destarte, era mesmo de rigor a rejeição da exceção de pré-executividade, com o prosseguimento da execução em seus ulteriores termos, tal como deliberado pelo juízo a quo. - Recurso improvido.

... (Continua)

2 - TJSP Apelação - Embargos à Execução - Locação de imóvel não residencial - Sentença de improcedência - Inconformismo da fiadora executada - Alegação de inépcia da inicial - Rejeição - Título que seria, ademais, ilíquido e inexigível - Afastamento - Pedido de concessão do benefício de ordem - Desacolhimento - Renúncia expressa ao benefício no contrato - Pretensão de afastamento da exigibilidade dos alugueis ou ajuste do valor - Acolhimento - Exequente que não explicou, em nenhuma oportunidade, como apurou o valor dos aluguéis devidos - Aluguel reduzido para a quantia original, R$ 857,15, corrigida pelo IGP-M conforme previsto em contrato- Pedido de afastamento da cobrança de reforma no imóvel - Acolhimento - Parte incerta e ilíquida que deveria ser objeto de ação de conhecimento - Afastamento dos débitos das faturas de água e energia elétrica rejeitados, não provados os pagamentos e, a outro lado, bem demonstrado o valor do débito - Recurso parcialmente provido.

3 - TJSP EMBARGOS À EXECUÇÃO JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES - PRETENSÃO DE APLICAÇÃO DO CDC - DESCABIMENTO - CONTRATO DE LOCAÇÃO QUE É REGIDO POR LEI ESPECÍFICA, QUAL SEJA, LEI 8.245/91 - COBRANÇA DE MULTA PROPORCIONAL - CABIMENTO - A DESPEITO DO PARÁGRAFO ÚNICO DA CLÁUSULA TERCEIRA DO CONTRATO PREVER A POSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL SEM MULTA, APÓS 12 MESES DE CONTRATO, SUA DISPENSA ESTAVA CONDICIONADA À COMUNICAÇÃO PRÉVIA DE 30 DIAS, POR ESCRITO, O QUE NÃO OCORREU - COBRANÇA DO ALUGUEL DO MÊS DE JULHO DE 2016 QUE SE MOSTRA DEVIDA, UMA VEZ QUE O VALOR CORRESPONDENTE A UM ALUGUEL, PAGO NO INÍCIO DA LOCAÇÃO FOI COMPENSADO COM ALUGUEL EM ABERTO, AUSENTE COMPROVAÇÃO DA EXECUTADA DE QUE TENHA QUITADO INTEGRALMENTE TODOS OS ALUGUÉIS - COBRANÇA DE VALOR DECORRENTE DE ACORDO REALIZADO PELA EXEQUENTE EM 19/10/2016, JUNTO À CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA ELÉTRICA, QUE DEVE SER AFASTADA, PORQUANTO NÃO COMPROVADO A QUAL PERÍODO SE REFERE - SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA

4 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PLEITO AUTORAL NO SENTIDO DE VER RECONHECIDO O DIREITO AO PAGAMENTO DO VALOR DO ALUGUEL SEM OS REAJUSTES EM RAZÃO DO ALEGADO PACTO VERBAL COM O LOCADOR. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUE NÃO DESAFIA REPARO. EMBARGADO QUE FICOU INERTE POR APROXIMADAMENTE TRÊS ANOS SEM EXIGIR O PAGAMENTO DE ALUGUÉIS QUE ENTENDIA DEVIDO, O QUE TORNA CRÍVEL A EXISTÊNCIA DO REFERIDO PACTO, INDEPENDENTEMENTE DA FORÇA PROBANTE DOS DEPOIMENTOS COLHIDOS EM AUDIÊNCIA. NORMA DE CONDUTA OBJETIVAMENTE DESCRITA QUE ATRAI O PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. INÉRCIA DO LOCADOR QUE, AO DEIXAR DE EXIGIR O VALOR QUE ENTENDERIA DEVIDO, CONFIGURA A LEGÍTIMA EXPECTATIVA DA LOCATÁRIA EM PAGAR OS ALUGUÉIS SEM OS DEVIDOS REAJUSTES. INSTITUTO DA SUPRESSIO. PRECEDENTES DESTA CORTE. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

5 - TJPR APELAÇÃO CÍVEL. «AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL E ENCARGOS SEM COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO DOS ALUGUERES E DEMAIS ENCARGOS INCONTROVERSO. OBRIGACÃO DOS LOCATÁRIOS. ARTS. 9º, INC. I, E 23, INC. I, DA LEI 8.245/91. REAJUSTE DO ALUGUEL. ILEGALIDADE OU ABUSO NÃO DEMONSTRADOS. APLICAÇÃO DOS ÍNDICES CONTRATUALMENTE PREVISTOS. ALEGADO PAGAMENTO EM DUPLICIDADE. ABATIMENTO POSTERIOR. «AÇÃO DE EXECUÇÃO AJUIZADA PELA SEGURADORA-FIADORA EM FACE DOS APELANTES (AUTOS 0039219-59.2024.8.16.0001). PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO RECURSAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA EXTENSÃO, DESPROVIDO.

6 - TJPR APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PEDIDO DE AFASTAMENTO DAS OBRIGAÇÕES DECORRENTES DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. PEDIDOS NÃO ACOLHIDOS. INCONFORMISMO DA LOCATÁRIA RAÍZEN. ALEGAÇÃO DE RESPONSABILIDADE DO SUBLOCATÁRIO PELO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS APÓS O TÉRMINO DO CONTRATO ORIGINAL (MARÇO/2020). SUBLOCATÁRIO PERMANECEU NO IMÓVEL. AJUIZAMENTO DE AÇÃO RENOVATÓRIA POR ELE. TESE AFASTADA. DEVER DE RESTITUIÇÃO DO BEM NO ESTADO EM QUE LHE FOI ENTREGUE. ART. 23, III, DA LEI DE LOCAÇÕES. VIGÊNCIA DOS TERMOS DO CONTRATO ORIGINAL PERANTE A LOCADORA JOMA ADMINISTRADORA DE BENS. SUBLOCAÇÃO CONSTITUI RELAÇÃO JURÍDICA DISTINTA EM FACE DA LOCADORA. SENTENÇA MANTIDA.-

Em consonância ao disposto no art. 23, III da Lei . 8245/91, uma vez encerrada a locação cabe ao locatário - e não ao sublocatário, com quem o locador não possui vínculo contratual - a restituição do imóvel no estado em que o recebeu.- A responsabilidade do sublocatário perante o locador, ainda quando permitida expressamente a sublocação no contrato, é subsidiária, na forma do art. 16 da mencionada norma.PEDIDO SUBSIDIÁRIO. FIXAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL COM BASE NO MONTANTE ESTIPULADO NA AÇÃO RENOVATÓRIA. ALUGUÉIS PROVISÓRIOS. NÃO CABIMENTO. VIGÊNCIA DO CONTRATO ORIGINAL. LOCADORA NÃO DEVE ARCAR COM VALORES INFERIORES AOS ESTIPULADOS NO CONTRATO ORIGINAL. ALUGUÉIS PROVISÓRIOS NA RENOVATÓRIA REVERTIDOS EM FAVOR DA SUBLOCADORA RAÍZEN. - Diante da vigência dos termos do contrato original, incabível autorizar a fixação do valor do aluguel com base naquele estipulado na ação renovatória.- Além disso, os aluguéis provisórios na ação renovatória foram revertidos em favor da sublocadora Raízen.APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELOS PROCURADORES DA JOMA ADMINISTRADORA DE BENS LTDA. PEDIDO DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO, QUE CONTEMPLA OS ALUGUÉIS DEVIDOS DESDE MARÇO DE 2020 ATÉ A DEVOLUÇÃO DAS CHAVES. CABIMENTO. REGRA ESPECÍFICA PARA ARBITRAMENTOS DOS HONORÁRIOS (CPC, art. 827). REFORMA DA SENTENÇA.- Por conta da improcedência dos embargos à execução, seguindo-se a regra do CPC, art. 827, os honorários advocatícios devem ser arbitrados sobre o valor da dívida, substituindo os fixados para pronto pagamento.- Apelação cível (1) não provida. - Apelação cível (2) provida.... (Continua)

7 - TJSP Contrato. FIANÇA. Interpretação extensiva. Descabimento. Tendo o fiador se responsabilizado pelos alugueres e encargos da locação durante o período contratual, sem referir-se às suas prorrogações, a garantia se limita àquele prazo. Execução extinta. Agravo provido.

8 - TJSP Despejo. Falta de pagamento. Cumulação com cobrança de aluguéis e acessórios da locação. Ajuizamento da ação na vigência do contrato de locação. Cumulação de pretensões. Possibilidade. Perda do objeto em relação ao pedido de despejo em virtude da entrega das chaves. Carência superveniente verificada. Extinção sem resolução do mérito no que tange ao pleito de cobrança em face da existência de contrato escrito. Inadmissibilidade. Execução extrajudicial não obrigatória. Subsistência do interesse processual do autor quanto ao pedido de cobrança de aluguéis e demais encargos da locação. Sentença de extinção anulada. Recurso provido.

9 - TJRJ APELAÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NA FORMA DO CPC, art. 485, VI. IRRESIGNAÇÃO DO EXEQUENTE. CONTRATO NO QUAL FOI FIXADO ALUGUEL SOBRE PERCENTUAL DA RENDA DA LOCATÁRIA, FIXANDO-SE, AINDA, VALOR MÍNIMO DA LOCAÇÃO. PRETENSÃO DE EXECUÇÃO DO CONTRATO COM BASE EM DECISÃO PROFERIDA NOS AUTOS DA AÇÃO REVISIONAL, QUE FIXOU ALUGUEL PROVISÓRIO, INEXISTINDO INFORMAÇÃO ACERCA DO ANDAMENTO DO PROCESSO. DETERMINAÇÃO DE EMENDA À INICIAL PARA AÇÃO DE COBRANÇA, EM RAZÃO DA AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ DO TÍTULO, SOB PENA DE EXTINÇÃO. O EXEQUENTE COMUNICOU QUE O EXECUTADO REALIZOU O PAGAMENTO VOLUNTÁRIO DO VALOR PRINCIPAL DO DÉBITO, PRETENDENDO PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO EM RELAÇÃO AO DÉBITO REMANESCENTE DE JUROS, MULTA, HONORÁRIOS E CUSTAS, AFIRMANDO A LIQUIDEZ DO TÍTULO. NOVAMENTE FOI DETERMINADA A EMENDA DA INICIAL PARA AÇÃO DE CONHECIMENTO, O QUE NÃO FOI ATENDIDO PELO APELANTE. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL (CONTRATO DE LOCAÇÃO), ALUGUEL PROVISÓRIO FIXADO EM FEVEREIRO DE 2009, EM DECISÃO LIMINAR PROFERIDA NOS AUTOS DA AÇÃO REVISIONAL EM TRAMITAÇÃO NA COMARCA DA CAPITAL DE PERNAMBUCO. DIANTE DA INÉRCIA DO EXEQUENTE EM PROMOVER A EMENDA À INICIAL, IMPOSITIVA A EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. SENTENÇA MANTIDA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

10 - 2TACSP Embargos do devedor. Fiança. Locação. Execução contra fiadores. Locador e locatário que, em anterior ação de despejo, entabularam transação, parcelando o débito e renovando o contrato, tudo sem participação dos fiadores. Embargos acolhidos.

«Se é verdade que os fiadores estavam obrigados solidariamente com o locatário pelos alugueres até a entrega das chaves, não menos verdade é que a locação rescindida pela respeitável sentença que decretou o despejo, foi restabelecida, ou seja, efetuou-se nova locação sem a participação dos fiadores antecedentes.... (Continua)

11 - TJSP Execução. Locação. Embargos da devedora. Redução do valor dos aluguéis em razão da queda do faturamento da Locatária, decorrente das restrições impostas durante a pandemia de COVID-19. Pedido rejeitado em anterior ação revisional. Impossibilidade de reapreciação da matéria. Rescisão prematura do contrato e ausência de contratação de seguro contra incêndio. Infrações que impõe a aplicação da multa no equivalente a três aluguéis, sem redução. Recurso dos Embargados provido e desprovido o da Embargante.

12 - STJ Recurso especial. Execução de contrato de locação. Embargos do devedor. Pretensão dos locadores de exigir os alugués vencidos curso do processo. Valor do aluguel estabelecido em ação revisional. Obrigação certa, líquida e exigível. Julgamento. CPC/1973.

«1 - Ação de embargos à execução ajuizada em 12/06/2007, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 06/12/2012 e atribuído ao gabinete em 26/08/2016. ... (Continua)

13 - TJRJ Apelação. Embargos à ação de execução. Locação não residencial. Sentença de improcedência. Preliminar rejeitada. Inovação recursal. Sentença mantida.

14 - STJ Civil. Ação de despejo. Aluguel. Contrato de locação. Fiança prestada sem restrições. Sentença condenatória sem qualquer ressalva no que tange à limitação da responsabilidade. Solidariedade configurada. Execução. Responsabilidade do fiador pela integralidade da dívida.

«1. In casu, o recorrente assumiu obrigação de caráter solidário, conforme constatado pela Magistrada sentenciante, por meio da análise do contrato de locação que originou a ação de despejo. ... (Continua)

15 - TJSP RECURSO INOMINADO DA EMBARGANTE - EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - Contrato de locação que não teve o desconto cogitado entre locadores e locatária definitivamente ajustado, ainda que conversas por aplicativo de mensagens o tenham inicialmente aventado - Ademais, valor do aluguel sem esse abatimento que é devido, ausente impugnação específica da embargante em relação ao quantum Ementa: RECURSO INOMINADO DA EMBARGANTE - EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - Contrato de locação que não teve o desconto cogitado entre locadores e locatária definitivamente ajustado, ainda que conversas por aplicativo de mensagens o tenham inicialmente aventado - Ademais, valor do aluguel sem esse abatimento que é devido, ausente impugnação específica da embargante em relação ao quantum debeatur - Aplicação do disposto na Lei 9.099/95, art. 53, caput, combinado com o art. 917, §§ 3º e 4º, do CPC - RECURSO DESPROVIDO, nos termos da Lei 9.099/95, art. 46. 

16 - TJSP APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. TÍTULO SEM LIQUIDEZ.

Embargos à execução julgados improcedentes em primeira instância.... (Continua)

17 - TJSP Agravo de instrumento. Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis. Cumprimento de sentença. Decisão que reconheceu a impenhorabilidade de bem de família dos fiadores. Embargos à execução recebidos como impugnação, em razão dos princípios da fungibilidade e da instrumentalidade das formas. Impugnação que se trata de mera petição apresentada na fase de cumprimento de sentença. Mérito. Contrato de locação comercial. Fiador. Exceção à impenhorabilidade de bem de família. Lei 8.009/90, art. 3º, VII. «É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial (Tema 1127 do STF). Entendimento aplicável também a contratos de locação firmados antes do julgado. Decisão reformada. Recurso provido

18 - TJSP APELAÇÃO. Embargos à execução. Contrato de aluguel comercial. Alegação de excesso de execução. Sentença de procedência. Irresignação da parte embargada. Acordo feito entre as partes por aplicativo de mensagem, válido para diminuir em 50% o valor dos aluguéis pelo período ajustado. Inteligência do CCB, art. 107. Acordo que não abrange valores referentes ao IPTU e contas de consumo referentes ao período em que o locador esteve na posse do imóvel. Cabimento de juros de mora, considerando o atraso no pagamento do aluguel. Ausência de laudo de vistoria no momento da saída do locador. Fotos acostadas nos autos feitas de forma unilateral que não servem para afastar o ônus que lhe incumbia. Multa pelo descumprimento de cláusula contratual descabida. Aceitação tácita por parte da locadora, vez que o locador tinha o prazo de 90 dias após a assinatura do contrato para contratar seguro contra incêndio, cuja negativa acarretaria rescisão contratual, o que não foi buscado. Locatário que permaneceu no imóvel por mais de dois anos sem que a locadora acionasse a cláusula resolutiva e consequente multa. Sucumbência recíproca. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido.

19 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ALUGUEL. ATRASO NO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DE AMBAS AS PARTES.

Cuida-se de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis na qual o autor alega, em síntese, ter firmado contrato de locação residencial com o réu. Aduz que em março de 2020 o réu passou a ser inadimplente. ... (Continua)

20 - TJSP Locação de imóvel não residencial. Ação de execução de título extrajudicial. A exceção de pré-executividade se destina à arguição de matérias de ordem pública, cognoscíveis de ofício e em qualquer tempo e grau de jurisdição, como é o caso da ilegitimidade passiva do executado, aferível de plano, mediante simples análise dos documentos já coligidos aos autos, sem necessidade de instrução probatória, razão pela qual se revela adequada a via eleita. Como a execução se refere a alugueis e acessórios vencidos a partir de janeiro/2015, ou seja, trata de dívida constituída posteriormente ao óbito do fiador, ocorrido em 26.09.2014, é inafastável a ilegitimidade passiva do herdeiro, corretamente reconhecida, nos termos do CCB, art. 836. Precedentes desta E. Corte. O contrato dispõe somente sobre a obrigação da locatária de substituir o fiador falecido e prevê como consequência de eventual omissão a esse respeito a rescisão do contrato e aplicação de multa, mas não prescreve que a ausência de comunicação a respeito da morte do fiador resultará na extensão da responsabilidade ao seu sucessor ou herdeiro sem limitação temporal. De acordo com a disciplina da lei processual vigente, a fixação de honorários sucumbenciais por apreciação equitativa só é admissível nas causas de valor muito baixo ou nas quais o proveito econômico for inestimável ou irrisório. Nas demais, a verba honorária deve ser arbitrada na forma do § 2º do art. 85, ou seja, entre 10% e 20% do valor da condenação, do proveito econômico obtido ou do valor atualizado da causa. Em atenção aos predicados do CPC, art. 85, § 2º, a fixação dos honorários na origem já se deu pelo mínimo de 10%, sendo incabível qualquer redução.