Preâmbulo

Este instrumento particular é celebrado entre as seguintes partes, doravante denominadas, em conjunto, “Partes” e, separadamente, “Parte”:

VENDEDORA: coproprietária de 25% (vinte e cinco por cento) do imóvel comercial descrito neste contrato, brasileira, [estado civil], [profissão], portadora do RG nº [•] e CPF nº [•], residente e domiciliada em [•].

COMPRADORA: coproprietária de 75% (setenta e cinco por cento) do imóvel comercial descrito neste contrato, brasileira, [estado civil], [profissão], portadora do RG nº [•] e CPF nº [•], residente e domiciliada em [•].

Observação: sempre que for necessário inserir nomes de pessoas, utilizar apenas as iniciais dos prenomes seguidas de ponto, mantendo os sobrenomes (exceto preposições), conforme a regra: ex.: A. J. dos S.; M. F. de S. L.; C. E. da S.

Narrativa Introdutória e Escopo

As Partes são condôminas de imóvel comercial, sendo a COMPRADORA titular de 75% (setenta e cinco por cento) da propriedade e a VENDEDORA titular de 25% (vinte e cinco por cento). Para prevenir conflitos futuros de uso, gestão e disposição do bem, as Partes ajustam a alienação, pela VENDEDORA à COMPRADORA, da quota ideal de 25% (vinte e cinco por cento), pelo preço certo e ajustado de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), a ser pago de forma parcelada, conforme as condições a seguir. O presente contrato observa a liberdade contratual e a alocação de riscos pelas Partes (CCB/2002, art. 421; CCB/2002, art. 421-A), a boa-fé objetiva e a cooperação durante a formação e execução (CCB/2002, art. 422), além da função social do contrato (CCB/2002, art. 421) e demais normas contratuais correlatas (CCB/2002, arts. 421 a 480).

Fundamentação Legal e Constitucional

• Direito de propriedade e ordem econômica: garantia constitucional do direito de propriedade, livre iniciativa e segurança jurídica (CF/88, art. 5º, XXII; CF/88, art. 170).
• Liberdade contratual e função social: autonomia privada, observada a função social do contrato (CCB/2002, art. 421) e a alocação de riscos e revisão contratual em casos previstos em lei (CCB/2002, art. 421-A; CCB/2002, arts. 478 a 480).
• Boa-fé objetiva, lealdade e cooperação (CCB/2002, art. 422).
• Compra e venda: definição e disciplina (CCB/2002, art. 481 e seguintes) e regras gerais aplicáveis às obrigações (CCB/2002, arts. 421 a 480).
• Evicção e vícios redibitórios: garantias legais do alienante (CCB/2002, art. 441; CCB/2002, art. 447).
• Escritura pública para imóveis de valor superior a 30 salários-mínimos (CCB/2002, art. 108) e registro no Cartório de Registro de Imóveis para transferência da propriedade (Lei 6.015/1973, art. 167).
• Preferência entre condôminos: inaplicabilidade de oferta prévia a estranho, pois a alienação é realizada a outro condômino (CCB/2002, art. 504).
• Título executivo extrajudicial: contrato particular assinado por duas testemunhas (CPC/2015, art. 784, III).
• Contexto normativo: não se trata de relação de consumo, razão pela qual, em regra, não se aplica o CDC (Lei 8.078/1990); não envolve a Administração Pública (Lei 14.133/2021) nem relação de emprego (CLT). Se houver locação vigente, observar a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 33).

Cláusula 1 — Objeto

1.1. A VENDEDORA promete vender e a COMPRADORA promete comprar a quota ideal de 25% (vinte e cinco por cento) do imóvel comercial situado à [endereço completo], matriculado sob nº [•], no [•]º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de [•], livre e desembaraçado de quaisquer ônus, gravames, débitos, ações ou litígios, salvo o que expressamente constar neste instrumento.

1.2. A presente promessa é celebrada em caráter irrevogável e irretratável, salvo as hipóteses legais de resolução por inadimplemento ou onerosidade excessiva (CCB/2002, art. 475; CCB/2002, art. 478).

Cláusula 2 — Preço e Condições de Pagamento

2.1. O preço certo e ajustado para a alienação da quota ideal é de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), que será pago pela COMPRADORA à VENDEDORA em 150 (cento e cinquenta) parcelas mensais, sucessivas e fixas de R$ 3.000,00 (três mil reais) cada, vencíveis todo dia 05 de cada mês.

2.2. A primeira parcela vencerá em 05/09/2025. As parcelas subsequentes vencerão no mesmo dia dos meses seguintes, até o adimplemento total, cujo último vencimento ocorrerá em 05/02/2038.

2.3. Forma de pagamento: as parcelas serão pagas por transferência bancária/PIX para a conta indicada pela VENDEDORA: Banco [•], Agência [•], Conta [•], Chave PIX [•]. Qualquer alteração de dados deverá ser comunicada por escrito com antecedência mínima de 10 (dez) dias.

2.4. A COMPRADORA poderá antecipar pagamentos, total ou parcialmente, sem multa ou encargos adicionais, com abatimento proporcional do saldo devedor.

2.5. Mora e encargos: o não pagamento de qualquer parcela na data do vencimento acarretará multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor da parcela em atraso, juros de 1% (um por cento) ao mês pro rata die e atualização monetária pelo IPCA no período de atraso.

2.6. Vencimento antecipado: o atraso de 2 (duas) parcelas consecutivas ou 3 (três) alternadas autoriza a VENDEDORA a declarar vencido antecipadamente o saldo remanescente, após notificação com prazo de 10 (dez) dias para purgação da mora.

Cláusula 3 — Escritura Pública e Registro

3.1. Após a quitação integral do preço, a VENDEDORA outorgará à COMPRADORA a escritura pública definitiva de compra e venda, no Tabelionato de Notas indicado pela COMPRADORA, às expensas desta, em data a ser agendada de comum acordo, em até 30 (trinta) dias da quitação.

3.2. A transferência da propriedade somente se aperfeiçoará com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente (Lei 6.015/1973, art. 167). Até o registro, a COMPRADORA detém direitos obrigacionais decorrentes deste instrumento.

3.3. Despesas e tributos: ITBI, emolumentos, custas de escritura e registro serão de responsabilidade da COMPRADORA, salvo disposição legal diversa. Eventuais débitos pretéritos vinculados à quota ideal (IPTU, taxas, contribuições condominiais e outros) até a data da escritura pública são de responsabilidade da VENDEDORA.

Cláusula 4 — Declarações e Garantias

4.1. A VENDEDORA declara e garante:

• (i) Ser legítima titular de 25% (vinte e cinco por cento) do imóvel na matrícula indicada, com plena capacidade para dispor da quota ideal e sem necessidade de anuências adicionais, exceto eventual outorga conjugal, quando aplicável (CCB/2002, art. 1.647, I).
• (ii) Inexistirem ônus, hipotecas, penhoras, usufrutos, demandas judiciais, débitos fiscais, condominiais ou quaisquer gravames incidentes sobre a quota ideal ora prometida vender, salvo se expressamente declarados neste instrumento.
• (iii) Responder por evicção, na forma da lei (CCB/2002, art. 447), e por vícios redibitórios existentes anteriormente à transferência (CCB/2002, art. 441).

4.2. A COMPRADORA declara e garante:

• (i) Estar ciente do estado de conservação do imóvel e das condições de copropriedade, assumindo os riscos ordinários alocados neste contrato (CCB/2002, art. 421-A).
• (ii) Ter capacidade civil e poderes para celebrar o presente instrumento.

Cláusula 5 — Posse, Fruição e Administração

5.1. Até "'>...