Modelo de Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Tutela de Urgência: promitente vendedora pleiteia rescisão por inadimplemento, reintegração liminar do lote, retenção de 25% e compensação [Lei 6.766/1...
Publicado em: 20/08/2025 AdvogadoCivelProcesso CivilConsumidor Direito ImobiliárioAÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA
1. ENDEREÇAMENTO
Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da __ Vara Cível da Comarca de [Cidade/UF do local do imóvel].
2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES
P. R. T. da T. LTDA-ME, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 00.000.000/0000-00, com sede na [endereço completo da empresa: rua, número, bairro, cidade/UF, CEP], endereço eletrônico: [[email protected]], por seu advogado que subscreve (procuração anexa), com escritório profissional na [endereço completo do advogado], e-mail profissional [[email protected]], vem, com fundamento no CPC/2015, art. 319, propor a presente
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA em face de A. P. S. V. de J., brasileira, [estado civil], [profissão], portadora do CPF nº [CPF] e RG nº [RG], residente e domiciliada à [endereço completo], endereço eletrônico: [[email protected]], pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.
3. DOS FATOS
1) Em 01/11/2017, as partes firmaram Contrato de Compromisso de Compra e Venda de unidade/lote no empreendimento Parque Residencial Tesouros da Terra, pelo preço de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), com condições de pagamento pactuadas e previsão de atualização monetária das parcelas, inclusive com cláusulas expressas sobre mora, inadimplemento e rescisão contratual (contrato anexo; cf. arquivo “CONTRATO-DE-COMPRA-E-VENDA-11.pdf”).
2) Conforme o demonstrativo financeiro (arquivo “Demonstrativofinanceiro31.pdf”), a adquirente A. P. S. V. de J. adimpliu, ao longo do vínculo, o montante de R$ 15.425,52, restando, todavia, substancial saldo em aberto, com valores vencidos e vincendos, de modo que o saldo para liquidação atinge R$ 69.090,57. O documento revela, ademais, que as parcelas sofreriam reajuste de 7% ao ano, como convencionado.
3) A adquirente entrou em inadimplemento, acumulando atrasos, inclusive com débito inadimplido de R$ 1.488,67 (com valor total de pendências de R$ 4.003,210), razão pela qual a vendedora promoveu notificação extrajudicial, em 29/04/2022, para constituição em mora e purgação dentro do prazo razoável (arquivo “NOTIFICACAO-EXTRAJUDICIAL.pdf”). A devedora não purgou a mora.
4) Além do inadimplemento contratual, houve incidência de IPTU/2022 em nome da adquirente (valor total: R$ 1.226,60), evidenciando a posse e a responsabilidade pelas obrigações propter rem durante a ocupação (arquivo “IPTU.pdf”).
5) Diante do persistente incumprimento, opera-se o distrato/resolução do contrato por inadimplemento, com base nas cláusulas contratuais e na legislação aplicável, impondo-se a devolução da posse do lote à promitente vendedora. Apesar disso, a ré não promoveu a imediata desocupação voluntária, esbulhando a posse da autora.
6) Em síntese: (i) contrato celebrado em 2017; (ii) inadimplemento comprovado; (iii) notificação extrajudicial para constituição em mora em 29/04/2022; (iv) manutenção da posse pela ré sem quitação dos débitos; (v) necessidade de rescisão contratual judicial com reintegração de posse, e definição dos consectários (retenção compensatória, tributos, eventual taxa de fruição se comprovada efetiva ocupação com edificação e proveito econômico, e compensações).
Fecho: A narrativa demonstra inadimplemento contumaz, a constituição em mora e a resistência na devolução do lote, legitimando a resolução do contrato e a reintegração liminar da posse.
4. DO DIREITO
4.1. DO INADIMPLEMENTO E DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL
O contrato faz lei entre as partes, respeitada a função social e a boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 421; CCB/2002, art. 421-A; CCB/2002, art. 422). O inadimplemento da ré autoriza a resolução do contrato com retorno ao status quo ante e definição dos consectários (perdas e danos e retenções), consoante CCB/2002, art. 475.
Tratando-se de aquisição de loteamento, a disciplina especial da Lei 6.766/1979 incide, notadamente após a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), que incluiu a Lei 6.766/1979, art. 32-A, regulando consequências da resolução por inadimplemento do adquirente. Ademais, a Lei 6.766/1979, art. 32 exige notificação para constituição em mora, providência atendida pela autora (notificação extrajudicial de 29/04/2022).
Não se cuida, no caso, de execução extrajudicial pelo rito da Lei 9.514/1997, pois não há demonstração de consolidação de propriedade por alienação fiduciária nos moldes da Lei 9.514/1997, art. 26 e Lei 9.514/1997, art. 27 (tese também refletida no Tema 1.095/STJ quanto aos requisitos para prevalência da lei especial). Ausente essa via, prevalece o regramento civil/consumirista.
Na perspectiva do consumidor, os limites vencem os abusos, garantindo equilíbrio e vedando enriquecimento ilícito (Lei 8.078/1990, art. 51; Lei 8.078/1990, art. 53; CF/88, art. 5º, XXXII). Logo, a resolução por culpa do comprador impõe retorno das partes ao estado anterior, com retenções razoáveis e definidas em conformidade com a jurisprudência superior.
Fecho: Comprovados inadimplemento e mora, é cabível a resolução contratual, com aplicação dos consectários civis e consumeristas, sem afastar a tutela possessória de reintegração.
4.2. DA CLÁUSULA RESOLUTIVA E DA RETENÇÃO/COMPENSAÇÃO DE VALORES
O contrato prevê penalidades e consequências para a hipótese de mora e inadimplemento. À luz do sistema, a retenção de parte dos valores pagos é admitida como cláusula penal compensatória, devendo ser moderada segundo critérios de razoabilidade (CCB/2002, art. 413) e o microssistema consumerista (Lei 8.078/1990, art. 51 e Lei 8.078/1990, art. 53).
A jurisprudência é estável em admitir, para contratos anteriores à Lei 13.786/2018 ou quando a lei especial não incide, retenção de 25% dos valores pagos como suficiente para cobrir despesas administrativas e o rompimento unilateral, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, quando devidos ao comprador (Tema 1002/STJ). No caso, sendo a rescisão por culpa do comprador, a vendedora pode reter percentual razoável, restituindo-se eventual saldo ao adquirente mediante compensação com tributos, encargos e eventual fruição, conforme se apure.
Quanto à taxa de fruição, a sua incidência depende de prova de efetiva ocupação com edificação e proveito econômico. Para lotes sem edificação, a jurisprudência afasta sua cobrança, evitando-se enriquecimento sem causa. Subsidiariamente, caso comprovada a ocupação com edificação, tem-se adotado parâmetro de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel.
Fecho: Requer-se o reconhecimento da cláusula resolutiva, autorizando a retenção de 25% dos valores pagos e a compensação com IPTU, taxas e demais encargos de responsabilidade da adquirente durante a posse, apurando-se eventual saldo em liquidação.
4.3. DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE DO IMÓVEL
Rescindido o contrato por inadimplemento do adquirente e constituído este em mora, a posse direta deve retornar à promitente vendedora. A manutenção da posse pela ré, sem título válido, torna o exercício possessório injusto, autorizando a reintegração (CPC/2015, art. 560; CPC/2015, art. 561; CPC/2015, art. 562). A tutela possessória pode ser deferida liminarmente quando demonstrada a probabilidade do direito e o perigo de dano (CPC/2015, art. 300), sobretudo para evitar depredação, ocupação irregular e depreciação do ativo.
Os encargos propter rem (IPTU, taxas e condomínio) são de responsabilidade de quem exerce a posse, desde a imissão até a efetiva desocupação. Assim, tais valores devem ser suportados pela adquirente até a restituição da posse, autorizando-se o desconto/compensação do montante eventualmente restituível.
Fecho: É de rigor a reintegração liminar da autora na posse do lote, com a expedição de mandado e autorização de auxílio policial e chaveiro, se necessário.
5. TESES DOUTRINÁRIAS EXTRAÍDAS DE ACÓRDÃOS
As teses abaixo são reproduzidas dos documentos fornecidos, escolhidas por sua utilidade sistêmica quanto à tutela de urgência, constituição em mora e efeitos de controvérsias contratuais em âmbito massificado:
Matéria referente à possibilidade de cobrança extrajudicial de dívida prescrita e à inclusão do nome do devedor em plataformas de renegociação de débitos é objeto de controvérsia de massa, justificando a afetação do recurso especial ao rito dos repetitivos e a suspensão nacional dos processos pendentes sobre o tema.
Em ação de compromisso de compra e venda, a caracterização de mora da construtora na entrega do imóvel exige demonstração inequívoca do inadimplemento imputável à empresa, não sendo suficiente o mero decurso de prazo contratual, especialmente quando há inadimplemento do adquirente ou entrega efetiva do bem, ainda que com pequenos atrasos, não justificando, por si só, o distrato contratual.
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