obrigacoes condominiais propter rem
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Processual civil e civil. Agravo interno no recurso especial. Fundamentos da decisão agravada. Impugnação. Ausência. Súmula 182/STJ. Obrigações condominiais. Propter rem. Pagamento. Rescisão do compromisso de compra e venda. Reaquisição da titularidade do imóvel. Responsabilidade da promissária vendedora. Decisão mantida.

«1. É inviável o agravo previsto no CPC/2015, art. 1.021 que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada (Súmula 182/STJ). ... (Continua)

2 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Penhora sobre a integralidade da unidade condominial. Possibilidade. Natureza «propter rem das obrigações condominiais. Prestação indivisível. Bem que constitui a própria garantia da satisfação do débito. Recurso provido.

3 - TJSP Direito de preferência. Arrematação. Bem imóvel gerador de despesas condominiais. Existência de débitos de IPTU. Preferência do crédito condominial ao tributário. Reconhecimento. Encargos condominiais que são indiscutivelmente obrigações «propter rem. Recurso fazendário não provido.

4 - TJDF DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CANCELAMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. OBRIGAÇÃO «PROPTER REM. APELAÇÃO PROVIDA.

I - Caso em exame... (Continua)

5 - TJSP Direito de preferência. Crédito Tributário. Preferência sobre crédito oriundo de despesas condominiais. Impossibilidade. Encargos condominiais que são indiscutivelmente obrigações «propter rem. Recurso desprovido.

6 - TJSP DESPESAS CONDOMINIAIS - AÇÃO DE COBRANÇA PROCEDENTE - DESPESAS CONDOMINIAIS CONSTITUEM OBRIGAÇÕES PROPTER REM - LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO - PAGAMENTOS NÃO COMPROVADOS - SENTENÇA MANTIDA - APELAÇÃO NÃO PROVID

7 - TAMG Condomínio em edificação. Penhora. Bem imóvel. Encargos condominiais. Inadimplemento. Obrigação «propter rem. Direito de seqüela.

«... A doutrina e a jurisprudência ensinam que os encargos condominiais constituem espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade do imóvel, pois a lei lhe imprime poder de seqüela.
Para De Plácido e Silva, direito de seqüela «é o atributo ou a qualidade inerente a determinados direitos, notadamente os reais, em virtude do qual se permite a seu titular seguir a coisa, objeto do mesmo direito, onde quer que ela vá, a fim de que sobre a mesma coisa faça valer o direito correspectivo (...). Em realidade, o direito de seqüela resulta num privilégio sobre as coisas que se deram em garantia de obrigações, ou de dívidas (Vocabulário Jurídico, Forense, v. 4, p. 1.435).
Assim, tem-se que o condomínio em plano horizontal impõe direitos limitantes e limitados, e a obrigação «propter rem de contribuir «pro rata para as despesas condominiais, se transmudando em indisponibilidade e inalienabilidade da unidade autônoma, desde o momento em que seu titular se torna inadimplente. ... (Juiz Elias Camilo).... (Continua)

8 - TJPR APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA COHAB-CT EM ARCAR COM AS TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1.1.

Ação de cobrança de taxas condominiais ajuizada por Condomínio Residencial Moradias Camponesa II em face da Companhia de Habitação Popular de Curitiba - COHAB-CT, visando ao pagamento de taxas condominiais vencidas no valor de R$ 948,98, relativas a imóvel de propriedade da ré.1.2. Sentença de procedência para condenar a ré ao pagamento das taxas condominiais vencidas no período de janeiro/2015 a maio/2015, bem como as que vencerem no curso do processo, corrigidas monetariamente pelo IPCA-E, com juros moratórios de 1% ao mês a partir do vencimento de cada taxa condominial e multa de 2%, conforme art. 1.336, § 1º, do Código Civil. 1.3. Recurso de apelação interposto pela ré sustentando ilegitimidade ativa do condomínio e ausência de comprovação dos débitos.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃOHá quatro questões em discussão: (i) saber se o condomínio possui legitimidade ativa para a cobrança dos débitos; (ii) verificar se os documentos apresentados comprovam a existência dos débitos condominiais;(iii) determinar o termo inicial dos juros de mora; e (iv) se é cabível incidência de multa condominial sobre os valores inadimplidos.III. RAZÕES DE DECIDIR3.1. Quanto à legitimidade ativa do condomínio, a questão já está superada, tendo em vista reconhecimento em decisão anterior transitada em julgado (autos de apelação cível 022734-96.2015.8.16.0001, interposto pelo condomínio).3.2. Os boletos acostados pelo autor em mov. 50.2, referentes ao período de inadimplência (janeiro/2015 a maio/2015), já são suficientes a comprovar o seu crédito, visto que a própria COHAB-CT figura como responsável pelo pagamento das cotas condominiais. 3.3. Os juros de mora de 1% ao mês incidem desde o vencimento de cada parcela, nos termos do CCB, art. 397, e não a partir da citação. 3.4. Quanto à correção monetária, necessária adequação de ofício. Alteração para a média do INPC/IGP-DI, conforme Decreto 1.544/95. Precedentes.3.5. É cabível multa condominial de 2%, eis que expressamente autorizada pelo art. 1.336, §1º, do Código Civil. Precedentes desta Corte em casos análogos.IV. DISPOSITIVO E TESE4.1. Recurso de apelação desprovido, mantendo-se a sentença. Alteração, de ofício, do índice da correção monetária para que se aplique a média do INPC/IGP-DI.4.2. Teses de julgamento: (i)- as taxas condominiais são classificadas como obrigações «propter rem, ou seja, acompanham o bem, de modo que tais obrigações se impõem ao proprietário do imóvel; (ii) os boletos de cobrança e planilhas de débito já são suficientes para comprovar o direito autoral à cobrança dos débitos condominiais.Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 397, 1.336, § 1º; CPC, art. 323 e CPC, art. 373, II.Jurisprudências relevantes citadas:- TJPR - 9ª Câmara Cível - 0000683-47.2012.8.16.0179 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR LUIS SERGIO SWIECH - J. 22.09.2024- TJPR - 10ª Câmara Cível - 0001781-33.2023.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADORA ELIZABETH MARIA DE FRANCA ROCHA - J. 20.05.2024- TJPR - 10ª Câmara Cível - 0026409-55.2024.8.16.0000 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR GUILHERME FREIRE DE BARROS TEIXEIRA - J. 24.06.2024- TJPR - 9ª Câmara Cível - 0005764-90.2007.8.16.0004 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 04.12.2021- TJPR - 10ª Câmara Cível - 0002345-13.2017.8.16.0004 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR GUILHERME FREIRE DE BARROS TEIXEIRA - J. 24.10.2022... (Continua)

9 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Taxas condominiais. Obrigação propter rem. Penhora online. Possibilidade. Penhora do imóvel. Não obrigatoriedade. Princípio da menor onerosidade. Violação. Ausência. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a natureza jurídica das cotas condominiais. CPC/1973, art. 620 e CPC/1973, art. 655.

«... I - Delimitação da controvérsia ... (Continua)

10 - TJDF DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO «PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame.... (Continua)

11 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - CONDOMÍNIO RURAL - IRREGULARIDADE DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL - PRELIMINAR REJEITADA - ANUÊNCIA EXPRESSA - CLÁUSULA CONTRATUAL - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS

anuência expressa do adquirente à convenção de condomínio e às respectivas obrigações, manifestada por cláusula contratual clara, legitima a cobrança das taxas condominiais. ... (Continua)

12 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM.

Ação ajuizada com a pretensão de recebimento de cotas condominiais não adimplidas pela sociedade demandada. ... (Continua)

13 - STJ Civil. Recurso especial. Ação de cobrança de contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Natureza do crédito. Alienação fiduciária propter rem de coisa imóvel. Penhora do imóvel. Possibilidade. Recurso especial improvido.

1 - Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de propter rem 2002.... (Continua)

14 - STJ Civil. Recurso especial. Ação de cobrança de contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Natureza do crédito. Alienação fiduciária propter rem de coisa imóvel. Penhora do imóvel. Possibilidade. Recurso especial improvido.

1 - Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de propter rem 2002.... (Continua)

15 - TJMG AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS - EXECUÇÃO - OBRIGAÇÃO «PROPTER REM - RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO - VERBAÇÃO DA PENHORA NA MATRÍCULA DE IMÓVEL DE PROPRIEDADE DE TERCEIRO - IMPOSSIBILIDADE - DECISÃO SINGULAR MANTIDA.

Ação de cobrança das taxas de condomínio deve ser proposta contra aquele que figura como proprietário junto ao Registro Imobiliário, porquanto as obrigações referentes a débito condominial possuem natureza «propter rem, a qual acompanha o bem, impondo àquele que tem o imóvel registrado em seu nome a responsabilidade pelo pagamento das obrigações resultantes do direito de propriedade. Não se mostra possível a averbação da referida penhora na matrícula do imóvel de titularidade de terceiros, uma vez que os proprietários do bem não são os responsáveis pelo débito perseguido pela ora agravante. Decisão singular mantida, recurso não provido.... (Continua)

16 - TJDF AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. PENHORA. IMÓVEL. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. AFASTADA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 

1. As despesas condominiais são obrigações «propter rem, ou seja, de natureza real, aderente à própria coisa. A responsabilidade pelo pagamento recai sobre o proprietário ou, ainda, sobre quem possua a titularidade de um direito real sobre ele (posse, gozo ou fruição). Precedente.  ... (Continua)

17 - STJ Recurso especial. Proposta de revisão de tese firmada em julgamento de recurso repetitivo. Tema 886/STJ. Dívidas condominiais. Obrigação propter rem. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e promitente comprador. Imissão na posse pelo comprador. Ciência inequívoca do condomínio. Teoria da dualidade do vínculo obrigacional. Necessidade de reexame do tema à luz natureza propter rem da obrigação.

1 - De acordo com a interpretação literal do Tema Repetitivo 886, o promitente vendedor, cujo nome ainda consta do registro imobiliário como proprietário, não responde por obrigações condominiais após a imissão na posse do promissário comprador e desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação.... (Continua)

18 - STJ Recurso especial. Proposta de revisão de tese firmada em julgamento de recurso repetitivo. Tema 886/STJ. Dívidas condominiais. Obrigação propter rem. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e promitente comprador. Imissão na posse pelo comprador. Ciência inequívoca do condomínio. Teoria da dualidade do vínculo obrigacional. Necessidade de reexame do tema à luz natureza propter rem da obrigação.

1 - De acordo com a interpretação literal do Tema Repetitivo 886, o promitente vendedor, cujo nome ainda consta do registro imobiliário como proprietário, não responde por obrigações condominiais após a imissão na posse do promissário comprador e desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação.... (Continua)

19 - TJDF DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME ... (Continua)

20 - TJRJ DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO. IMÓVEL NÃO PARTILHADO FORMALMENTE APÓS DIVÓRCIO. RECURSO DESPROVIDO.

Embargos à execução opostos pelo executado em face da execução de cotas condominiais em atraso, alegando ilegitimidade passiva, sob o argumento de que, após sua separação em 2013 e posterior divórcio em 2020, a posse do imóvel é exclusiva de sua ex-esposa, sendo ela a responsável pelas obrigações condominiais. ... (Continua)