locacao denuncia alienacao do imovel
Jurisprudência Selecionada

1 - TJPE Ação de despejo. Locação. Prazo determinado. Retomada pelo adquirente. Denuncia vazia. Lei 8.245/1991, art. 8º. Cabimento. Ausência de registro do contrato no álbum imobiliário. Ausência de cláusula de vigência em caso de alienação. Retenção do imóvel e indenização pelas benfeitorias realizadas. Descabimento.

«1 - O adquirente do imóvel alugado pode denunciar o contrato de locação, com o prazo de noventa dias à desocupação a contar do registro da venda, conforme Lei 8.245/1991, art. 8º (Lei do Inquilinato). ... (Continua)

2 - TJSP Contrato. Prestação de serviços. Administração de bem imóvel. Avença prorrogada por prazo indeterminado. Alegação de rompimento de forma unilateral do contrato pelo apelado, ainda na vigência do contrato e com locação já em vias de conclusão. Descabimento. Presença de cláusula contratual permitindo a denuncia do contrato por qualquer das partes se a determinado tempo não estivesse a viger contrato de locação. Inexigibilidade da cláusula penal. Ação de cobrança julgada improcedente. Recurso desprovido.

3 - STJ Locação. Ação de despejo. Denúncia vazia. Compra e venda. Manutenção contrato de locação. Ausência de averbação na matrícula do imóvel no registro público. Ciência inequívoca do comprador. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre o tema. Lei 8.245/1991, art. 8º.

«... III – Do registro do contrato de locação (violação do Lei 8.245/1991, art. 8º) ... (Continua)

4 - STJ Locação. Contrato. Cláusula de vigência. Averbação no Registro Público. Averbação ocorrida após a arrematação. Inscrição anterior à alienação. Necessidade. Precedentes do STJ. Lei 8.245/91, art. 8º. CCB, art. 530, I.

«Para que o pacto locatício com cláusula de vigência impeça a denúncia do contrato pelo adquirente faz-se mister que o contrato esteja averbado no registro de imóveis antes da alienação. Hipótese em que o registro do contrato de locação ocorreu após a arrematação do imóvel. A expressão «adquirente contida no Lei 8.245/1991, art. 8º não coincide com o conceito de adquirente extraído do CCB, art. 530, I(que dispõe que a propriedade imóvel se adquire com a «transcrição do título de transferência no registro do imóvel). Sendo assim, para que o «adquirente possa denunciar a locação com base no art. 8º da Lei do Inquilinato não é necessária a transcrição do título de aquisição no Registro de Imóveis, sendo até prescindível que tenha adquirido a propriedade plena do imóvel.... (Continua)

5 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO DE BEM LOCADO. AUSÊNCIA DE DENÚNCIA. MANUTENÇÃO DA LOCAÇÃO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL NÃO VERIFICADO. SENTENÇA MANTIDA.

De acordo com a Lei 8.245/1991, art. 8º, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. ... (Continua)

6 - TJSP LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO.

Sentença de parcial procedência determinado a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 dias. Insurgência do réu, alegando se tratar de denúncia vazia descabida ante o contrato de locação tratar de prazo de locação inferior a 30 meses e apontando vícios quanto à notificação extrajudicial. Inovação recursal caracterizada quanto à alegação de irregularidades na notificação extrajudicial. Teses jurídicas que não foram ventiladas por ocasião da contestação, a qual deve conter toda a matéria de defesa (art. 336, CPC). Não conhecimento do recurso quanto a este ponto. Denúncia Vazia. Inocorrência. Contrato de locação por prazo determinado que cessa com o advento do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Exegese da Lei 8.245/91, art. 56. Contrato de locação que é claro quanto à sua duração e devolução do imóvel após 12 meses, sem hipótese de prorrogação automática. Autor que, ademais, cientificou o réu quanto ao desinteresse da manutenção do contrato. Honorários majorados. Sentença mantida. ... (Continua)

7 - TJRJ Hasta pública. Arrematação de imóvel. Existência de contrato de locação. Inexistência de denúncia do contrato locatício nos termos do § 2º do Lei 8.245/1991, art. 8º. Desocupação do imóvel por meio de mandado de imissão na posse. Impossibilidade. Necessidade de observância dos ritos e procedimentos previstos na lei do inquilinato. CPC/1973, art. 686.

«Dispões o § 2º do Lei 8.245/1991, art. 8º que, em caso de alienação do imóvel objeto da locação, a denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. O arrematante não denunciou o contrato no prazo de 90 (noventa) dias contados a partir do registro da alienação, o que nos faz presumir que concordou com a continuação da locação, cuja rescisão deve ocorrer nos termos da Lei 8.245/91, sendo impossível a desocupação do imóvel por meio do mandado de imissão na posse. Precedentes do TJRJ. Recurso provido para cassar a decisão recorrida, confirmando-se o efeito suspensivo deferido.... (Continua)

8 - STJ Locação. Alienação do imóvel locado. Ruptura do contrato. Denúncia. Retomada. Título dominial. Registro público. Lei 8.245/1991, arts. 8º e 60.

«A nova Lei do Inquilinato autoriza ao adquirente de imóvel locado denunciar o contrato de locação anterior à compra, ressalvando apenas a hipótese de locação por tempo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação, tudo averbado junto à matrícula do imóvel (art. 8º). ... (Continua)

9 - STJ Agravo regimental. Agravo em recurso especial. Direito civil e processual civil. Ação de despejo. Alegação de falta de registro da locação do imóvel adquirido. Denúncia vazia. Impossibilidade. Ciência prévia da locação. Modificação das conclusões alcançadas na origem. Necessidade de reexame de provas. Súmula 7/STJ. Agravo improvido.

«1. O adquirente de imóvel poderá denunciar o contrato de locação para reaver o imóvel adquirido que se encontra locado, nos termos do Lei 8.245/1991, art. 8º, se ausente a averbação junto à matrícula do imóvel. ... (Continua)

10 - TJRJ Locação. Despejo. Denúncia vazia. Legitimidade ativa «ad causam da empresa-autora, a qual tornou-se detentora da posse do imóvel objeto da lide, através escritura de permuta celebrada com a então locadora. Súmula 336/STJ. Lei 8.245/91, art. 8º.

«Superveniente comprovação da aquisição da propriedade do bem pela autora, regularmente averbada junto à matrícula do imóvel. Denúncia do contrato, com prévia notificação para a desocupação do imóvel, no prazo de noventa dias. A teor do que dispõe o «caput do art. 8º, da Lei 8.245, de 1991, pode o adquirente denunciar o contrato de locação, conferindo o prazo acima para a desocupação, salvo se o contrato, por tempo determinado, contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matricula do imóvel, o que inocorre na espécie.... (Continua)

11 - TJSP LOCAÇÃO.

Ação de despejo por denúncia vazia. Sentença de procedência. Interposição de apelação pela ré. Requerimento de atribuição de efeito suspensivo à apelação interposta. Rejeição. Lei, art. 58, V 8.245/1991. Questão que se encontra prejudicada a esta altura do processo. Exame do mérito. O imóvel objeto do contrato de locação que ampara a propositura da presente ação, a saber, aquele descrito na matrícula 37.708 do Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Pires-SP, foi adquirido pela autora mediante registro do respectivo título translativo no dia 13 de fevereiro de 2023. Adquirente, ora autora, notificou extrajudicialmente a locatária, ora ré, no dia 19 de abril de 2023, manifestando a sua intenção de denunciar o contrato de locação, concedendo o prazo de 90 dias para desocupação do imóvel, sob pena de ajuizamento de ação de despejo. Embora estivesse vigendo por prazo determinado, o contrato de locação em discussão não continha cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel objeto da avença, tampouco foi averbado na matrícula do referido bem. Locatária, ora ré, que foi notificada, no dia 30.12.2022, a exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel objeto da locação, conforme a Lei 8.245/1991, art. 27, mas afirmou que não tinha interesse na compra do bem. Sopesando a aquisição do imóvel objeto da locação pela autora, com observância do direito de preferência da locatária, ora ré, a intenção de denunciar o contrato de locação manifestada dentro prazo de noventa dias contados do registro do título translativo, bem como a inocorrência da desocupação voluntária do imóvel dentro do prazo de noventa dias contados da denúncia, verifica-se que a procedência da presente ação de despejo por denúncia vazia era mesmo cabível, consoante inteligência da Lei 8.245/1991, art. 8º. Manutenção da r. sentença. Apelação não provida... (Continua)

12 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA - ALIENAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DA LOCAÇÃO - CONTINUIDADE DO CONTRATO - INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO.

Pela inteligência da Lei 8.245/91, art. 8º, havendo alienação do imóvel durante a locação por prazo indeterminado, o adquirente que desejar a posse direta, deverá denunciar o contrato ao locatário. Por consequência, se não houver denúncia do contrato pelo adquirente, presume-se a continuidade do contrato nos mesmos termos firmados com o antigo proprietário. ... (Continua)

13 - STJ Agravo regimental nos embargos de declaração no recurso especial. Civil e processual civil. Contrato de locação por prazo determinado com cláusula de vigência. Ausência de averbação no registro do imóvel. Alienação do bem. Ciência inequívoca do adquirente acerca do contrato de locação em vigência. Impossibilidade de denúncia. Inaplicabilidade das Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ.

«1. O contrato de locação com cláusula de vigência, ainda que não averbado junto ao registro de imóveis, não pode ser denunciado pelo adquirente do bem, caso dele tenha tido ciência inequívoca antes da aquisição. ... (Continua)

14 - TJSP APELAÇÃO - LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS -

Contrato vigendo por prazo determinado - Imóvel alienado no curso da locação, possibilitado o exercício do direito de preferência - Denúncia do contrato pelo adquirente do imóvel - Ação julgada improcedente - Apelo das autoras - Pedido de concessão do benefício da justiça gratuita - Prejudicado, ante o recolhimento do preparo - Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada - Não se vislumbra o alegado cerceamento de defesa, pois os elementos constantes dos autos já eram suficientes para a prolação de sentença, com a anotação de que as provas são produzidas para o convencimento do Julgador - Julgamento antecipado que se impunha - Alegação de que fora firmado contrato por prazo determinado, com a implementação de investimentos e benfeitorias no imóvel, que devem ser ressarcidos pela locadora, antiga proprietária do imóvel - Descabimento - Possibilitado o exercício do direito de preferência - Ademais, ausente cláusula expressa e averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel a obstar a denúncia da locação pelo adquirente enquanto vigente o prazo determinado - Ré que não infringiu disposição legal ou contratual, razão pela qual descabida a pretensão na aplicação de multa - Inexistente cláusula de vigência em caso de alienação - Lei 8.245/91, art. 8º - Ausência de ilícito da ré, que tem o direito de alienar o imóvel de sua propriedade - Pretensão ao ressarcimento dos valores gastos com benfeitorias - Impossibilidade - Renúncia expressa válida - Aplicação da Súmula 335 do C. STJ - Lucros cessantes indevidos - Dano moral não configurado - Sentença mantida - Arbitramento de honorários recursais - Recurso desprovido... (Continua)

15 - TJPE Agravos de instrumento.civil e processual civil. Ação de despejo. Alienação do imóvel durante a vigência do contrato de locação. Denúncia do contrato pelo adquirente. Possibilidade. Lei 8.245/1991, art. 8º. Liminar em antes da apresentação de contestação. Impossibilidade. Lei 8.245/1991, art. 61. Recurso provido. Agravo regimental prejudicado.

«1. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato nos casos de contrato por prazo indeterminado ou de contrato por prazo determinado, desde que não possua cláusula de vigência em caso de alienação. ... (Continua)

16 - TJSP AGRAVO INTERNO.

Recurso prejudicado, em razão do concomitante julgamento do agravo de instrumento anteriormente interposto. AGRAVO DE INSTRUMENTO. Direito civil e processual civil. Locação de imóveis. Despejo por denúncia vazia. Alienação do imóvel locado. Insurgência contra decisão que deferiu a liminar de despejo. A agravante sustenta que, embora a cláusula de vigência não tenha sido averbada na matrícula do imóvel, a adquirente tinha ciência inequívoca existência do contrato de locação, conforme o instrumento de compra e venda firmado entre as partes. a Lei 8.245/91, art. 8º permite que o adquirente de imóvel locado denuncie o contrato e conceda ao locatário o prazo de 90 dias para desocupação, salvo se a locação for por prazo determinado e houver cláusula de vigência em caso de alienação averbada na matrícula do imóvel. A jurisprudência do STJ (STJ) admite a possibilidade de afastamento da denúncia vazia quando há ciência inequívoca do adquirente da existência e dos termos da locação, com base no princípio da boa-fé. No caso concreto, embora o contrato de compra e venda mencione a existência da locação, não há indicação expressa de que a locação vigoraria por tempo determinado e seria mantida mesmo após a alienação do imóvel. Entretanto, foi ajuizada ação que objetiva a renovação do contrato de locação e, em tese, há fundamento para o pedido da locatária. Decisão reformada. Liminar de despejo cassada. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. ... (Continua)

17 - TJPE Recurso de agravo. Agravo de instrumento. Despejo. Alienação de imóvel locado. Ausência de averbação do contrato em cartório.

«1. Cabe decidir se o contrato de locação por prazo determinado e com cláusula de manutenção da locação em caso de alienação, celebrado entre o agravante e o antigo proprietário, pode ser denunciado pela agravada na qualidade de nova proprietária do imóvel; 2. Com efeito, o Lei 8.245/1991, art. 8º, caput é claro ao dispor que, como regra, o novo proprietário pode denunciar o contrato de locação, salvo se, concomitantemente: a) a locação for por tempo determinado, b) o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e c) estiver averbado junto à matrícula do imóvel; ... (Continua)

18 - STJ Locação. Ação de imissão de posse. Negativa de prestação jurisdicional. CPC/2015, art. 1.022. Não ocorrência. Bem imóvel locado. Alienação. Contrato de locação. Denúncia pelo adquirente. Possibilidade. Lei 8.245/1991, art. 8º. Retomada do bem. Pretensão. Ação de despejo. Via adequada. Recurso especial provido. Lei 8.245/1991, art. 5º.

Para a retomada da posse direta por adquirente de imóvel objeto de contrato de locação, o rito processual adequado é o da ação de despejo, sob pena de malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem. ... (Continua)

19 - TJSP LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL.

Ação de despejo cumulada com cobrança. Sentença de parcial procedência da ação e improcedência da reconvenção. Insurgência dos réus. Alegação de nulidade da sentença por cerceamento de defesa. Inocorrência. Desnecessidade de produção de outras provas. Pedido de indenização por benfeitorias. Cláusula contratual que prevê expressamente a renúncia a indenização ou retenção por benfeitorias. Validade. Súmula 335 do C. STJ. Sentença mantida, porém corrigido erro de digitação referente ao mês de inadimplemento da locação. Recurso parcialmente provido apenas para sanar erro material... (Continua)

20 - TJMG DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. PROCEDIMENTO DE DESPEJO. DENÚNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO PELO ADQUIRENTE DO IMÓVEL ALIENADO DURANTE A VIGÊNCIA DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. PEDIDOS DE DESPEJO E COBRANÇA DE MULTA. CONDENAÇÃO DO LOCATÁRIO AO PAGAMENTO DE ENCARGOS LOCATÍCIOS. SENTENÇA «EXTRA PETITA E «INFRA PETITA". NULIDADE DECLARADA DE OFÍCIO. PETIÇÃO INICIAL PARCIALMENTE INEPTA. DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL DURANTE O TRÂMITE PROCESSUAL. PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE DE AGIR EM RELAÇÃO AO PEDIDO DE DESPEJO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PREJUDICADO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS FIXADOS COM BASE NO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. 1) O

Lei 8.245/1991, art. 8º, § 2º faculta ao adquirente do imóvel exercer, no prazo decadencial de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, o direito potestativo de denunciar o contrato de locação, salvo se a locação for por prazo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula do imóvel. Nesse caso, deverá ser concedido ao locatário o prazo de noventa dias para desocupação voluntária. 2) Em razão do princípio da adstrição, a atuação do Poder Judiciário está adstrita aos limites da provocação jurisdicional. É exatamente por isso que o CPC, art. 492 estabelece que «[é] vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado". 3) Se o locatário desocupa voluntariamente o imóvel durante o curso desta ação de despejo, está caracterizada a perda superveniente do interesse de agir dos adquirentes do imóvel quanto ao pedido de denúncia do contrato de locação e isso enseja a extinção do processo, quanto a esse pedido, com base no CPC, art. 485, VI. 4) Se a petição inicial contém um pedido certo e outro pedido indeterminado, nos termos do art. 330, § 1º, II, do CPC, está caracterizada inépcia parcial. 4) Quando não há sucumbência de qualquer das partes, o critério adequado para a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais deverá ser baseado na causalidade.... (Continua)