dividas condominiais obrigacoes propter rem
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Recurso especial. Condomínio. Dívidas de cotas condominiais. Omissão, contradição ou erro material. Não ocorrência. Obrigação propter rem. Convenção do condomínio. Dividas anteriores e posteriores. Serviço de proteção ao crédito. Inscrição indevida. Dano moral configurado.

«1 - Ação ajuizada em 27/07/2011. Recurso especial interposto em 08/07/2016 e atribuído a este Gabinete em 13/06/2017. ... (Continua)

2 - TAMG Condomínio em edificação. Penhora. Bem imóvel. Encargos condominiais. Inadimplemento. Obrigação «propter rem. Direito de seqüela.

«... A doutrina e a jurisprudência ensinam que os encargos condominiais constituem espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade do imóvel, pois a lei lhe imprime poder de seqüela.
Para De Plácido e Silva, direito de seqüela «é o atributo ou a qualidade inerente a determinados direitos, notadamente os reais, em virtude do qual se permite a seu titular seguir a coisa, objeto do mesmo direito, onde quer que ela vá, a fim de que sobre a mesma coisa faça valer o direito correspectivo (...). Em realidade, o direito de seqüela resulta num privilégio sobre as coisas que se deram em garantia de obrigações, ou de dívidas (Vocabulário Jurídico, Forense, v. 4, p. 1.435).
Assim, tem-se que o condomínio em plano horizontal impõe direitos limitantes e limitados, e a obrigação «propter rem de contribuir «pro rata para as despesas condominiais, se transmudando em indisponibilidade e inalienabilidade da unidade autônoma, desde o momento em que seu titular se torna inadimplente. ... (Juiz Elias Camilo).... (Continua)

3 - TJDF DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO «PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame.... (Continua)

4 - STJ Civil. Recurso especial. Ação de cobrança de contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Natureza do crédito. Alienação fiduciária propter rem de coisa imóvel. Penhora do imóvel. Possibilidade. Recurso especial improvido.

1 - Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de propter rem 2002.... (Continua)

5 - STJ Civil. Recurso especial. Ação de cobrança de contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Natureza do crédito. Alienação fiduciária propter rem de coisa imóvel. Penhora do imóvel. Possibilidade. Recurso especial improvido.

1 - Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de propter rem 2002.... (Continua)

6 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Taxas condominiais. Obrigação propter rem. Penhora online. Possibilidade. Penhora do imóvel. Não obrigatoriedade. Princípio da menor onerosidade. Violação. Ausência. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a natureza jurídica das cotas condominiais. CPC/1973, art. 620 e CPC/1973, art. 655.

«... I - Delimitação da controvérsia ... (Continua)

7 - STJ Recurso especial. Proposta de revisão de tese firmada em julgamento de recurso repetitivo. Tema 886/STJ. Dívidas condominiais. Obrigação propter rem. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e promitente comprador. Imissão na posse pelo comprador. Ciência inequívoca do condomínio. Teoria da dualidade do vínculo obrigacional. Necessidade de reexame do tema à luz natureza propter rem da obrigação.

1 - De acordo com a interpretação literal do Tema Repetitivo 886, o promitente vendedor, cujo nome ainda consta do registro imobiliário como proprietário, não responde por obrigações condominiais após a imissão na posse do promissário comprador e desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação.... (Continua)

8 - STJ Recurso especial. Proposta de revisão de tese firmada em julgamento de recurso repetitivo. Tema 886/STJ. Dívidas condominiais. Obrigação propter rem. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e promitente comprador. Imissão na posse pelo comprador. Ciência inequívoca do condomínio. Teoria da dualidade do vínculo obrigacional. Necessidade de reexame do tema à luz natureza propter rem da obrigação.

1 - De acordo com a interpretação literal do Tema Repetitivo 886, o promitente vendedor, cujo nome ainda consta do registro imobiliário como proprietário, não responde por obrigações condominiais após a imissão na posse do promissário comprador e desde que o condomínio tenha ciência inequívoca da transação.... (Continua)

9 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. DÍVIDA ANTERIOR À ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. SENTENÇA QUE RECONHECEU A ILEGITIMIDADE PASSIVA DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. INCONFORMISMO DO AUTOR.

A hipótese é de cobrança de cotas condominiais, sendo certo que a controvérsia, em síntese, circunscreve-se à legitimidade passiva (ou, caso se entenda a questão como análise de mérito, a responsabilidade) do antigo proprietário do imóvel, que foi arrematado. Verifica-se que o imóvel objeto da lide foi arrematado em 08/10/2015, nos autos da ação de cobrança de 0108227-24.1996.8.19.0001, movida pelo ora apelante em face da ora apelada. A jurisprudência do STJ adota o posicionamento de que, «em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, constando do edital de praça a existência de tal ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante (REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 25/06/2019, DJe 01/08/2019). No auto de arrematação, contudo, não consta o débito discutido nos presentes autos, que é anterior à arrematação. Ademais, o condomínio poderia e deveria ter informado acerca dos débitos pendentes sobre o imóvel relativos a cotas condominiais em atraso, mas preferiu não o fazer. Por outro lado, é cediço que, na execução de cotas condominiais, é possível a inclusão no débito exequendo das parcelas vincendas, tendo em vista que as verbas condominiais decorrem de relações jurídicas continuativas e, portanto, devem ser incluídas na condenação as obrigações devidas no curso do processo até o pagamento integral. Dessa forma, tenho que o valor perseguido deve ser cobrado na referida ação de cobrança. Ademais, a presente demanda foi ajuizada após a arrematação, sendo que a parte ré não é mais a proprietária do bem, que responde pela dívida, sendo que o condomínio autor tinha plena ciência do fato, não havendo motivo para ajuizamento de nova demanda para cobrar dívida condominial anterior à arrematação em um processo que lhe é posterior e contra os antigos proprietários, e não em face do arrematante. Desta feita, impõe-se a manutenção da sentença. Precedentes do e. STJ. DESPROVIMENTO DO RECURSO.... (Continua)

10 - STJ Direito civil e processual civil. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Prequestionamento. Ausência. Execução de sentença de débitos condominiais em face do antigo proprietário do imóvel. Alienação do bem no curso da execução. Inocorrência de substituição processual. Desistência da execução. Propositura de nova ação de cobrança contra os atuais proprietários. Limites subjetivos da coisa julgada. Ofensa ao CPC, art. 267, V. Inocorrência. Dívida condominial. Obrigação propter rem.

1 - A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.... (Continua)

11 - STJ Agravo interno. Agravo em recurso especial. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Crédito da arrematação. Dívida propter rem. Preferência sobre a do promitente vendedor. Consonância do acórdão estadual com o entendimento do STJ. Não provimento.

1 - «A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno". (REsp. Acórdão/STJ, Rel. MINISTRO MARCO BUZZI, Rel. para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023). 2.As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel (REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/6/2018, DJe de 23/8/2018). ... (Continua)

12 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA. RECONVENÇÃO. DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO PRINCIPAL E IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL. RECURSO DOS RÉUS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE CIVIL AFASTADA.

Trata-se, na origem, de ação de cobrança de cotas condominiais, referente aos meses de dezembro/2012 a dezembro/2017, no valor total de R$ 61.145,83, acrescido de multa de 2%, juros de mora e correção monetária. Contestação dos réus que alegam, em síntese, que a inadimplência das cotas condominiais é decorrente da dificuldade na venda do imóvel, acarretada pela situação financeira deficitária do condomínio. Reconvenção que busca o ressarcimento de dano material e dano moral. Sentença de parcial procedência do pedido principal e improcedência da reconvenção. Apelação dos réus. ... (Continua)

13 - TJSP CONDOMÍNIO. Despesas condominiais. Possuindo as obrigações para com condomínio natureza «propter rem, vinculando à dívida a própria unidade condominial, principal garantia do adimplemento do débito, admissível sua penhora, mesmo que recebida pelo executado por força de herança, ainda que não formalizada a transmissão da propriedade perante o registro de imóveis. Recurso provido.

14 - TJRJ DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EMBARGOS À PENHORA. RESPONSABILIDADE DO DÉBITO CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA PARA PAGAMENTO DE DÍVIDAS CONDOMINIAIS (LEI 8.009/90, art. 3º, III). DESPROVIMENTO DO RECURSO.

Trata-se de decisão que rejeitou liminarmente os embargos à penhora opostos pela parte executada, nos autos da Ação de Cobrança de Cotas Condominiais. ... (Continua)

15 - TJDF Ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. RESPONSABILIDADE POR TAXAS CONDOMINIAIS. SUSPENSÃO DA AÇÃO EM RAZÃO DE AÇÃO ANULATÓRIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. NÃO CABIMENTO. NATUREZA PROPTER REM. RECURSO NÃO PROVIDO. 

I. CASO EM EXAME ... (Continua)

16 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança de contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Natureza do crédito. Alienação fiduciária propter rem de coisa imóvel. Penhora do imóvel. Possibilidade. Recurso especial provido. Direito civil. CPC/2015, art. 835, XII. Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º. CCB/2002, art. 1.345. CCB/2002, art. 1.368-B, parágrafo único.

17 - TJDF DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. UNIÃO ESTÁVEL. PARTILHA DE BENS. SUB-ROGAÇÃO. IMÓVEL ADQUIRIDO ANTES DA UNIÃO. SEM COMUNICABILIDADE. EXCLUSÃO DA DIVISÃO. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. CARÁTER PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO/POSSUIDOR. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME ... (Continua)

18 - TJSP Agravo de instrumento. Ação de cobrança de quotas condominiais. Cumprimento de sentença. Recurso interposto contra a r. decisão que indeferiu o pedido de reserva de 50% do valor da arrematação ao coproprietário. Dívidas condominiais e fiscais. Natureza propter rem. Indivisibilidade e solidariedade das obrigações. Impossibilidade de reserva de parte do valor da arrematação em favor do coproprietário. Decisão mantida. Agravo de instrumento desprovido

19 - TJRS AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE IMÓVEL. ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DÍVIDA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. DECISÃO REFORMADA. 

1. Trata-se de analisar Agravo de Instrumento interposto contra decisão que, em Ação de Execução de Título Extrajudicial, indeferiu a penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária, limitando a constrição ao direito real de aquisição.... (Continua)

20 - TJMG DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. PROPRIETÁRIO REGISTRAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO NÃO DEMONSTRADA. RECURSO PROVIDO.

Recurso de apelação interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL TOCANTINS contra sentença da 2ª Vara Cível da Comarca de Betim que extinguiu a execução de título extrajudicial ajuizada contra MARIA FINADA ANTERO DOS SANTOS e AMARILDO DA CONSOLAÇÃO DOS SANTOS, sob o fundamento de ilegitimidade passiva. ... (Continua)