dividas condominiais obrigacoes propter rem
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Recurso especial. Condomínio. Dívidas de cotas condominiais. Omissão, contradição ou erro material. Não ocorrência. Obrigação propter rem. Convenção do condomínio. Dividas anteriores e posteriores. Serviço de proteção ao crédito. Inscrição indevida. Dano moral configurado.

«1 - Ação ajuizada em 27/07/2011. Recurso especial interposto em 08/07/2016 e atribuído a este Gabinete em 13/06/2017. ... (Continua)

2 - TAMG Condomínio em edificação. Penhora. Bem imóvel. Encargos condominiais. Inadimplemento. Obrigação «propter rem. Direito de seqüela.

«... A doutrina e a jurisprudência ensinam que os encargos condominiais constituem espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade do imóvel, pois a lei lhe imprime poder de seqüela.
Para De Plácido e Silva, direito de seqüela «é o atributo ou a qualidade inerente a determinados direitos, notadamente os reais, em virtude do qual se permite a seu titular seguir a coisa, objeto do mesmo direito, onde quer que ela vá, a fim de que sobre a mesma coisa faça valer o direito correspectivo (...). Em realidade, o direito de seqüela resulta num privilégio sobre as coisas que se deram em garantia de obrigações, ou de dívidas (Vocabulário Jurídico, Forense, v. 4, p. 1.435).
Assim, tem-se que o condomínio em plano horizontal impõe direitos limitantes e limitados, e a obrigação «propter rem de contribuir «pro rata para as despesas condominiais, se transmudando em indisponibilidade e inalienabilidade da unidade autônoma, desde o momento em que seu titular se torna inadimplente. ... (Juiz Elias Camilo).... (Continua)

3 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Taxas condominiais. Obrigação propter rem. Penhora online. Possibilidade. Penhora do imóvel. Não obrigatoriedade. Princípio da menor onerosidade. Violação. Ausência. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre a natureza jurídica das cotas condominiais. CPC/1973, art. 620 e CPC/1973, art. 655.

«... I - Delimitação da controvérsia ... (Continua)

4 - STJ Direito civil e processual civil. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Prequestionamento. Ausência. Execução de sentença de débitos condominiais em face do antigo proprietário do imóvel. Alienação do bem no curso da execução. Inocorrência de substituição processual. Desistência da execução. Propositura de nova ação de cobrança contra os atuais proprietários. Limites subjetivos da coisa julgada. Ofensa ao CPC, art. 267, V. Inocorrência. Dívida condominial. Obrigação propter rem.

1 - A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.... (Continua)

5 - STJ Agravo interno. Agravo em recurso especial. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Crédito da arrematação. Dívida propter rem. Preferência sobre a do promitente vendedor. Consonância do acórdão estadual com o entendimento do STJ. Não provimento.

1 - «A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno". (REsp. Acórdão/STJ, Rel. MINISTRO MARCO BUZZI, Rel. para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023). 2.As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel (REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/6/2018, DJe de 23/8/2018). ... (Continua)

6 - TJSP CONDOMÍNIO. Despesas condominiais. Possuindo as obrigações para com condomínio natureza «propter rem, vinculando à dívida a própria unidade condominial, principal garantia do adimplemento do débito, admissível sua penhora, mesmo que recebida pelo executado por força de herança, ainda que não formalizada a transmissão da propriedade perante o registro de imóveis. Recurso provido.

7 - TJRJ DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EMBARGOS À PENHORA. RESPONSABILIDADE DO DÉBITO CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA PARA PAGAMENTO DE DÍVIDAS CONDOMINIAIS (LEI 8.009/90, art. 3º, III). DESPROVIMENTO DO RECURSO.

Trata-se de decisão que rejeitou liminarmente os embargos à penhora opostos pela parte executada, nos autos da Ação de Cobrança de Cotas Condominiais. ... (Continua)

8 - TJSP Agravo de instrumento. Ação de cobrança de quotas condominiais. Cumprimento de sentença. Recurso interposto contra a r. decisão que indeferiu o pedido de reserva de 50% do valor da arrematação ao coproprietário. Dívidas condominiais e fiscais. Natureza propter rem. Indivisibilidade e solidariedade das obrigações. Impossibilidade de reserva de parte do valor da arrematação em favor do coproprietário. Decisão mantida. Agravo de instrumento desprovido

9 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAS. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. REJEIÇÃO DE IMPUGNAÇÃO COM A MANUTENÇÃO DA PENHORA QUE RECAIU SOBRE O BEM IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA CONDOMINIAL. INOPONIBILIDADE DA IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA RELATIVAMENTE A OBRIGAÇÕES «PROPTER REM". POSSIBILIDADE DE PENHORA DE IMÓVEL RESIDENCIAL NA EXECUÇÃO PROMOVIDA PELO CONDOMÍNIO PARA A COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS SOBRE ELE INCIDENTES. HIPÓTESE CONTEMPLADA NAS EXCEÇÕES PREVISTAS NO ART. 3º, IV DA LEI 8.009/90. EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO OBSERVADO. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.

Agravo de instrumento improvido, com determinação... (Continua)

10 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Fase processual executiva. Substituição do antigo proprietário devedor, pelo novo adquirente, para que responda pelas despesas em aberto. Possibilidade. Caráter «propter rem das obrigações condominiais (artigo 4º, parágrafo único, da Lei nº: 4591/64). Existência. Legitimidade do novo proprietário e interesse material e processual para intervir na lide, responsável que é pelas dívidas relativas à coisa adquirida, ainda que constituídas anteriormente à aquisição. Observância. Recurso provido.

11 - STJ Família. Recurso especial. Ação de indenização. Responsabilidade do condomínio por danos a terceiro. Obrigação do condômino pelas despesas condominiais, na medida de sua cota-parte. Fato anterior à constituição da propriedade. Dívida propter rem. Penhorabilidade do bem de família. Possibilidade. Lei 8.009/1990, art. 3º, IV.

«1 - Constitui obrigação de todo condômino concorrer para as despesas condominiais, na proporção de sua cota-parte, dada a natureza de comunidade singular do condomínio, centro de interesses comuns, que se sobrepõe ao interesse individual. ... (Continua)

12 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. REJEIÇÃO DE IMPUGNAÇÃO COM A MANUTENÇÃO DA PENHORA QUE RECAIU SOBRE O BEM IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA CONDOMINIAL. INOPONIBILIDADE DA IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA RELATIVAMENTE A OBRIGAÇÕES «PROPTER REM". POSSIBILIDADE DE PENHORA DE IMÓVEL RESIDENCIAL NA EXECUÇÃO PROMOVIDA PELO CONDOMÍNIO PARA A COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS. HIPÓTESE CONTEMPLADA NAS EXCEÇÕES PREVISTAS NO ART. 3º, IV DA LEI 8.009/90. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO, NOS TERMOS DOS arts. 799, I E 889, V, DO CPC. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA.

Agravo de instrumento improvido, com determinação... (Continua)

13 - STJ Condomínio em edificação. Taxa condominial. Recurso especial. Direito civil e processual civil ( CPC/1973). Ação de cobrança. Cotas condominiais. Cumprimento de sentença. Arrematação. Imóvel arrematado em hasta pública. Informação no edital acerca da existência de débitos condominiais. Caráter propter rem da obrigação. Responsabilidade do arrematante. Sucessão no polo passivo da execução. Cabimento. Súmula 211/STJ. Súmula 284/STF. CPC/1973, art. 535. CF/88, art. 105, III, «a e «c. CPC/2015, art. 1.022.

«1 - Controvérsia em torno da possibilidade de inclusão do arrematante no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase cumprimento de sentença. ... (Continua)

14 - STJ Agravo interno no recurso especial. Processual civil. Embargos de terceiro. Violação dos CPC/1973, art. 458 e CPC/1973 art. 535. Não ocorrência. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Taxas condominiais. Penhora sobre o imóvel gerador das despesas. Responsabilidade. Natureza propter rem da obrigação. Ausência de violação da coisa julgada. Decisão mantida. Agravo interno desprovido.

1 - Não há ofensa aos arts. 458, II, e 535, I e II, do CPC/1973 quando o tribunal de origem decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, embora sem acolher a tese do insurgente.... (Continua)

15 - TJRJ EMBARGOS DE TERCEIRO. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO. DÉBITOS DE IPTU E COTAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. ACORDO REALIZADO ENTRE AS PARTES EM AÇÃO DE ALIMENTOS QUE NÃO TEM O CONDÃO DE AFASTAR AS OBRIGAÇÕES DESTA NATUREZA. DESPROVIMENTO.

Trata-se de embargos de terceiro nos quais a Embargante, em síntese, narrou que o segundo Embargado, em acordo judicial de alimentos, teria conferido à Embargante o direito real de habitação do imóvel descrito na inicial. ... (Continua)

16 - STJ Agravo interno nos embargos de declaração no agravo em recurso especial. Ação de cobrança. 1. Cobrança de cotas condominiais promovida contra o promissário comprador. Atual titular do bem. Legitimidade passiva para responder pela dívida. Obrigação propter rem. Situação distinta do entendimento proferido no REsp. Acórdão/STJ. 2. Decisão monocrática não serve para comprovação de divergência jurisprudencial. 3. Agravo improvido.

«1 - De fato, o STJ entende que, «com relação à legitimidade passiva, observa-se que, em se tratando de obrigação propter rem, o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário. Havendo, porém, promessa de compra e venda não levada a registro, a cobrança deve ser direcionada ao promitente comprador desde que a) o promitente comprador tenha se imitido na posse do imóvel; e, b) o condomínio tenha sido cientificado da transação (AgRg no REsp. Acórdão/STJ, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 01/12/2016, DJe 19/12/2016). 1.1. Na hipótese, o TJDFT manteve a responsabilidade do recorrente pelo pagamento das obrigações condominiais, em razão da particularidade de ser o recorrente o atual proprietário do imóvel, possuindo, assim, relação jurídica material com o bem em questão, por exercer a posse desde 30/8/2013, portanto, o acórdão recorrido se alinhou ao entendimento desta Corte, em razão da natureza propter rem das cotas condominiais. 1.2. A situação dos autos é distinta daquela aplicada no entendimento jurisprudencial proferido no REsp. Acórdão/STJ. ... (Continua)

17 - TJRJ AÇÃO DE COBRANÇA. APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL LEILOADO. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELA DÍVIDA VENCIDA APÓS A ARREMATAÇÃO, INDEPENDENTEMENTE DA IMISSÃO NA POSSE. DESPROVIMENTO.

Condomínio Reclamante propôs ação para cobrança das obrigações condominiais referentes à unidade 201, vencidas a partir de novembro de 2014. ... (Continua)

18 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE RECURSAL DE UMA DAS HERDEIRAS DO COPROPRIETÁRIO. EFEITO SUSPENSIVO AFASTADO. INÉPCIA DA INICIAL REFUTADA. CHAMAMENTO AO FEITO E CITAÇÃO DOS DEMAIS COPROPRIETÁRIOS. REJEIÇÃO. INXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. IRRELEVÂNCIA DE QUAL FAMILIAR OCUPA O IMÓVEL. INDIVISIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. FRACIONAMENTO DE ACORDO COM A COTA PARTE DO ESPÓLIO COPROPRIETÁRIO. DESCABIMENTO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. DESPROVIMENTO DOS RECURSOS. 1.

Ação de cobrança de cotas condominiais vencidas a partir de 10/08/2017, bem como as vincendas no curso da demanda até o efetivo pagamento, julgada procedente pelo juízo de origem. 2. Legitimidade recursal da primeira apelante, inventariante do espólio de coproprietários de 1/4 do imóvel em questão, conforme certidão do 9º Ofício de Registro de Imóveis. 3. Inexistindo prejuízo de dano irreparável e probabilidade do acolhimento do recurso, limitando-se o segundo apelante a postular o recebimento no duplo efeito, indefere-se o efeito suspensivo à apelação, posto que ausentes os pressupostos autorizadores. 4. Petição inicial que preenche os requisitos legais, descrevendo o condomínio autor as circunstâncias fáticas que envolvem a questão posta, acostando planilha de débitos detalhada, possibilitando claramente a defesa do réu, o que efetivamente fez. 5. Rejeita-se o pleito de chamamento ao processo e citação dos demais coproprietários do imóvel objeto da presente demanda, uma vez que não se caracteriza o litisconsórcio passivo necessário, pois, os débitos oriundos de dívidas condominiais possuem natureza propter rem e, portanto, são de responsabilidade solidária de todos os coproprietários, ainda que não se exija a formação de litisconsórcio passivo obrigatório e que não esteja exercendo a posse direita do imóvel. 6. Os coproprietários de imóvel respondem solidariamente pelas despesas de condomínio, mas esta responsabilidade não implica litisconsórcio necessário, em razão da natureza propter rem da ação de cobrança de cotas condominiais, podendo o condomínio demandar contra qualquer um deles ou contra todos em conjunto, conforme melhor lhe aprouver, conforme entendimento do STJ retratado no AgInt no AREsp. Acórdão/STJ, sendo relator o Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 4/6/2024. 7. Rejeição do alegado cerceamento de defesa, do chamamento ao processo, do litisconsórcio passivo necessário e da preliminar de inépcia da inicial, inexistindo a nulidade da sentença. 8. Inventariante dos espólios de Iracema e Geraldo Idelfonso, coproprietários de 1/4 do imóvel objeto da presente ação de cobrança, que juntou a sentença homologando a partilha e o formal de partilha, subsistindo, todavia, a solidariedade entre os coproprietários, caso persista situação de condomínio entre alguns ou todos os sucessores após a partilha, como no caso em exame, na esteira do entendimento do STJ espelhado no REsp. Acórdão/STJ, sendo relator o Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/9/2023. 9. Incumbe ao espólio responder pelas dívidas transmissíveis do falecido, nos termos do CPC, art. 796 e 1997 do Código Civil, não cabendo a discussão sobre a ocupação ou não do imóvel pelo falecido coproprietário, posto que irrelevante, diante da comprovação da copropriedade. 10. Ainda que houvesse contrato de locação vigente, o que não se verifica no caso concreto, não cabe a pretendida aplicação subsidiária da Lei 8.245/1991, uma vez que a relação entre locador (condômino) e locatário (morador) não se confunde com a relação que existe entre o locador-condômino e o condomínio, sendo o proprietário responsável pelo pagamento perante o condomínio. 11. Obrigação condominial que é indivisível, por não ser passível de ser fracionada de acordo com o número de coproprietários do qual se origina, pois, havendo dois ou mais devedores, a dívida pode ser exigida de somente um obrigado, possibilitando ao condomínio o direito de acionar todos coobrigados ou apenas um deles, sub-rogando-se o obrigado que quita a dívida no direito do credor em relação aos outros coobrigados, a teor do CCB, art. 259. 12. Tendo em vista que as obrigações originadas de condomínio edilício decorrem da propriedade, e não da efetiva fruição do imóvel, direta ou indiretamente, sendo evidente a obrigação de concorrer para o custeio das despesas comuns geradas pela coisa, deve o espólio réu arcar com o pagamento das cotas condominiais, observando-se, contudo, eventuais pagamentos parciais, deduzindo-os do quantum exequendo. 13. Majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para o percentual de 12%, suficiente para remunerar o trabalho do advogado do autor em sede recursal. 14. Desprovimento dos recursos... (Continua)

19 - STJ Condomínio em edificação. Ação de cobrança. Contribuições condominiais. Cumprimento de sentença. Natureza propter rem do débito. Alienação fiduciária em garantia. Penhora do imóvel. Possibilidade. Recurso especial provido. Civil. Recurso especial. Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º. CCB/2002, art. 1.368-B, parágrafo único (redação da Lei 13.043/2014) . CCB/2002, art. 1.345. CPC/2015, art. 797. CPC/2015, art. 805, CPC/2015, art. 835, § 1º e § 3º.

1 - As normas da Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º, e do CCB/2002, art. 1.368-B, parágrafo único, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. ... (Continua)

20 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CITAÇÃO. AVISO DE RECEBIMENTO ASSINADO POR FUNCIONÁRIO DO CONDOMÍNIO. VALIDADE. NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA QUE NÃO AFASTA A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAQUELE QUE DETÉM O DOMÍNIO ÚTIL SOBRE O BEM. IMÓVEL ADQUIRIDO POR MEIO DE FINANCIAMENTO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA CREDORA FIDUCIÁRIA NO CURSO DA EXECUÇÃO. RESPONSABILIDADE DO EXECUTADO PELO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES À CEF. LEI 9514/1997, art. 27, §8º E PARÁGRAFO ÚNICO DO CODIGO CIVIL, art. 1.368-B.

Execução de título extrajudicial para cobrança de cotas condominiais. ... (Continua)

21 - STJ Condomínio e sucessão. Bem imóvel. Ação de cobrança de despesas condominiais. Bem imóvel objeto de partilha. Regência pelas regras do condomínio até a partilha. Partilha realizada na hipótese. Subsistência da copropriedade por ato voluntário dos coproprietários. Solidariedade quanto às despesas condominiais. Obrigação de natureza propter rem. Recurso especial desprovido. CCB/2002, art. 80, II. CCB/2002, art. 91. CCB/2002, art. 275. CCB/2002, art. 283. CCB/2002, art. 1.345. CCB/2002, art. 1.784. CCB/2002, art. 1.791, parágrafo único. CCB/2002, art. 1.991. CCB/2002, art. 1.997, caput.

A controvérsia recursal consiste em definir se a responsabilidade solidária ou divisível é limitada ao respectivo quinhão de cada herdeiro pelas despesas condominiais relativas ao bem imóvel herdado, na hipótese em que homologada judicialmente a partilha, mas não expedido o formal de partilha. ... (Continua)

22 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cobrança. Apelante varão, coproprietário da unidade condominial. Pretensão de inclusão do cônjuge, coproprietária. Desnecessidade. Devedor solidário das obrigações condominiais, vez que a obrigação é indivisível. CCB, art. 259 e CCB, art. 275. Possibilidade de a ação de cobrança ser ajuizada em face de qualquer um dos titulares da unidade. Obrigação «propter rem. Imóvel gerador do débito e seu proprietário respondem pelos encargos condominiais, o que se constata pelo registro imobiliário pertinente. Ausência de comprovação da efetiva quitação do débito. Dever do condômino, na proporção de sua parte, concorrer com as despesas de conservação ou divisão da coisa, e suportar os ônus a que estiver sujeito. Cálculo da correção monetária e dos juros moratórios deve mesmo incidir a partir do respectivo vencimento de cada uma das parcelas em atraso e não do ajuizamento da demanda e citação. Dívida «ex re, certa, líquida e exigível a partir de seu vencimento. CCB, art. 397. Caso, entretanto, em que é excessiva a verba honorária fixada. Redução determinada, em atendimento do CPC/1973, art. 20, § 3º. Recurso parcialmente provido para este fim.

23 - STJ Família. Ação rescisória. Civil e processual civil. Alegação da existência de erro de fato e violação manifesta a norma jurídica. CPC/2015, art. 966, V e VIII. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Embargos de terceiro opostos pela companheira e meeira. Regular intimação da penhora. Fato existente. Alegação de bem de família. Impenhorabilidade. Exceção prevista no Lei 8.009/1990, art. 3º, IV. Obrigações propter rem. Litisconsórcio passivo necessário. Inexistência. Dívida solidária. Decisão rescindenda em dissonância com a jurisprudência do STJ. Rescisão do julgado. Pedido rescisório procedente.

«1 - Pedido desconstitutivo de decisão desta Corte que, reformando acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, conheceu do agravo para dar provimento ao recurso especial, reconhecendo como «bem de família a parte da meeira objeto de constrição e, por conseguinte, a impenhorabilidade do imóvel em sua totalidade. ... (Continua)

24 - TJSP PROCEDÊNCIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA «PROPTER REM". A LEGITIMIDADE PODE SER DO TITULAR DE DOMÍNIO OU DO ADQUIRENTE. INTERPRETAÇÃO DA TESE FIRMADA, EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO, PELO STJ NO SEU TEMA 886. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS DE TERCEIRO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1.

O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação. 2. Irrelevante se a propriedade ainda estava registrada para terceiros; a dívida é condominial e segue o destino do imóvel. Na hipótese de compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o compromissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. 3. Sentença mantida. Recurso desprovido, sem majoração da verba advocatícia sucumbencial, porquanto já fixada em seu patamar máximo... (Continua)

25 - STJ Condomínio em edificação. Honorários advocatícios. Ação de cobrança de cotas condominiais. Condenação. Alienação do imóvel a terceiro. Pagamento das cotas condominiais, multas e juros moratórios. Obrigação ambulatória (propter rem). Verbas de sucumbência. Hipótese não prevista no CCB/2002, art. 1.345. Honorários devidos pelo alienante. Direito autônomo do advogado do condomínio. Obrigação que não se transfere ao adquirente do bem. Alienação judicial do imóvel cancelada. Julgamento: CPC/1973. Considerações da Minª. Nancy Andrighi sobre o tema. Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único. Honorários advocatícios: Lei 8.906/1994, art. 22. Lei 8.906/1994, art. 23. CPC/1973, art. 20, e ss. CLT, art. 791-A. CPC/2015, art. 85, § 13. CF/88, art. 133. CCB/2002, art. 404. Lei 5.584/1970, art. 14.

«... O propósito recursal é dizer se as verbas de sucumbência, decorrentes de condenação em ação de cobrança de cotas condominiais, possuem natureza ambulatória (propter rem), bem como se está configurado, na espécie, o excesso de penhora. ... (Continua)

26 - STJ Recurso especial. Direito civil. Ação de cobrança de cotas condominiais. Cessão de crédito. Natureza jurídica. Preservação.

1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administrativo 3/STJ). ... (Continua)

27 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO - DESPESAS CONDOMINIAIS - EXECUÇÃO - PENHORA UNIDADE DEVEDORA - DEFERIMENTO.

Tratando-se de dívida proveniente de despesas condominiais, que constituem obrigações «propter rem, a execução de débitos oriundos do imóvel alcança o próprio bem, admitindo-se a constrição. RECURSO PROVIDO... (Continua)

28 - TJSC Juizado especial. Recurso inominado. Embargos de terceiro. Nulidade de sentença afastada. Decisão de juiz leigo que suficientemente fundamentou a improcedência do pedido ajuizado. Incidência dos princípios norteadores dos juizados especiais da informalidade e simplicidade. Ausência de afronta a mandamento constitucional. Confisco decorrente de débito condominial. Obrigação propter rem. Penhora Incidente sobre o imóvel. Indagação sobre boa-fé dos adquirentes irrelevante. Possibilidade do credor de escolha entre proprietário ou possuidor para cobrança do débito. Constrição judicial mantida. Recurso conhecido e improvido. CPC/1973, art. 463, I. Lei 9.099/1995, art. 38.

«1 - Da análise da sentença, nota-se que houve, ainda que sucinta fundamentação acerca dos motivos que levaram o julgador leigo a entender pela improcedência dos pedidos da parte recorrida. E, como é sabido, o julgador não está obrigado a se pronunciar sobre a integralidade do pedido deduzido na pretensão judicial quando houver nos autos elementos suficientes à dicção do direito. E mais ainda no caso em estudo, porque incidem os princípios norteadores do microssistema dos Juizados Especiais previstos na Lei 9.099/1995, art. 2º. Assim, não se pode entender a decisão de fl. 68, homologada pela togada à fl. 69, como nula. ... (Continua)

29 - TJSP Penhora. Incidência tão-somente sobre a parte ideal de 50% (cinquenta por cento) do imóvel pertencente ao executado. Descabimento. Ação de débito condominial. Obrigação de caráter «propter rem. Constrição que deve incidir sobre a totalidade do imóvel, ainda que a ação tenha sido ajuizada apenas contra um dos coproprietários, pois todos são obrigados pela totalidade da dívida. Decisão reformada, com observação quanto à necessidade de intimação da coproprietária sobre a penhora efetivada. Recurso provido, com observação.

30 - TJRJ Apelação Cível. Ação de cobrança de cotas condominiais. Valores devidos desde 05/12/2012. Ação inicialmente proposta contra dois coproprietários, um dos quais foi excluído do polo passivo por desistência. Sentença de procedência. Condenação da Ré ao pagamento das cotas condominiais. Apelo da Ré. Alegação de prescrição e de ausência de responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, visto que não ocupa o imóvel. Prazo prescricional quinquenal (art. 205, §5º, I, do CPC). Inicial distribuída em julho de 2013 incluindo a Apelante no polo passivo com grafia equivocada de seu nome e sem a informação de seu CPF. Condomínio Apelado que, posteriormente, informa número de CPF de terceira pessoa, filha da Apelante, e cujo nome é semelhante. Apelada que, mesmo ciente desta informação, limitou-se a requerer na prolação de sentença e a insistir na citação editalícia. Tumulto processual causado pelo próprio Apelado e que apenas foi sanado em março de 2019, após decisão do Juizo a quo. Inclusão efetiva da Apelada no polo passivo que apenas se deu por meio de petição datada de 21/03/2019. Demora da inclusão da Apelante no polo passivo de sua consequente citação que não decorre exclusivamente da morosidade nos mecanismos da justiça. Corresponsabilidade do Apelado. Não incidência do Verbete de 106 da Súmula de Jurisprudência do STJ. Reconhecimento da prescrição dos débitos vencidos anteriormente a 24/03/2017. Responsabilidade da Apelante que é inafastável. Obrigações condominiais que tem natureza propter rem e, por força de pacífica jurisprudência do STJ e desta Corte, podem ser exigidas de quaisquer dos coproprietários. Conhecimento e parcial provimento do apelo.

31 - TJSP Penhora. Incidência sobre bem imóvel. Deferimento do pedido de levantamento e posterior averbação do cancelamento da penhora em razão da adjudicação do imóvel nos autos em outro processo. Descabimento. Cobrança de despesas condominiais cuja dívida tem caráter «propter rem. Assunção pelo adjudicante do imóvel de todos os direitos e obrigações em relação a ele. Responsabilidade pelo pagamento de tais despesas. Inviabilidade, todavia, de sua inclusão no polo passivo da execução da qual não fez parte. Possibilidade da sua participação, somente por iniciativa própria e com o consentimento do credor, caso pretendesse ingressar em juízo em sucessão à parte originária, o que não ocorreu. CPC/1973, art. 42, § 1º. Manutenção do executados na lide, ressalvado o fato de que a titularidade para quitação do débito é do adjudicante (substituído), sendo que os efeitos da sentença se estenderão a ele, que poderá, querendo, intervier no processo como assistente litisconsorcial, devendo assim ser intimado dos atos processuais. Constrição mantida. Recurso provido, com observação.

32 - TJRJ APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE COTA CONDOMINIAL EM FACE DE USUFRUTUÁRIA.

33 - TJSP Despesas condominiais - Ação de Cobrança - Sentença de procedência - Recurso da ré. - Preliminar de inépcia da inicial - Afastamento que se impõe. Inicial que preenche os requisitos do art. 319 e ss. do CPC. Pedido e causa de pedir estão suficientemente delineados. Por outro lado, a prefacial foi instruída com os documentos necessários à compreensão dos fatos que fundamentam os pedidos, os quais, aliás, são certos e determinados, à luz do que dispõe o CPC, art. 324. - Ilegitimidade passiva - Não configurada - As partes divergem em relação à responsabilidade em relação aos débitos condominiais perseguidos nos autos. Logo, a ré é titular de direitos e deveres no plano do direito material, o que lhe confere legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Aplicação da Teoria da Asserção - Nulidade de citação por hora certa - Inocorrência - Com efeito, conforme certificado, o Sr. Oficial de Justiça se dirigiu ao endereço da suplicada por três vezes seguidas, em dias e horários alternados, sem, contudo, encontrá-la no local. Bem por isso, e havendo suspeita de ocultação, intimou a pessoa de sua nora, de que voltaria no dia seguinte, para efetuar a citação, na pessoa dela (ré) ou de quem se fizesse presente. No dia seguinte, 26/07/2021, o meirinho retornou ao local e, uma vez ausente a suplicada, procedeu sua citação por hora certa, entregando a contrafé à sua nora. Ademais, verifico que na sequência a z. Serventia procedeu o encaminhamento do mandado de citação para o endereço da suplicada, cujo AR retornou positivo. É verdade que há a informação de que a correspondência havia sido recebida por terceira pessoa. Sucede, todavia, que o local de citação integra um condomínio edilício. E, nos termos do parágrafo único, do CPC, art. 252: «Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. - Mérito - Cobrança - Como cediço, as despesas condominiais são presumidas, em face dos custos que decorrem da manutenção das áreas comuns. Logo, a ausência das atas de assembleia e boletos não desqualificam a exigência do débito em sede de ação de cobrança, tendo em vista a presunção de licitude que milita em favor das cobranças condominiais. No mais, em se tratando de despesas de condomínio, a constituição em mora prescinde de notificação premonitória ou interpelação judicial, na medida em que as cotas condominiais são obrigações positivas, líquidas e com termo certo, a teor do que dispõe o CCB, art. 397. Assim, não há dúvida de que se trata de mora ex re, que se constitui no seu vencimento, porquanto dies interpellat pro homine. - Inexistência de litisconsórcio passivo necessário entre coproprietários de unidade condominial. As despesas condominiais são consideradas obrigações propter rem, ou seja, elas são vinculadas diretamente ao imóvel, não às pessoas - seus proprietários. Nesse caso, a responsabilidade pelo pagamento recai sobre qualquer um dos proprietários do imóvel, independentemente do regime de casamento. Com efeito, é fato inequívoco que as obrigações decorrentes de despesas condominiais têm caráter indivisível. Logo, forçoso convir que os cônjuges coproprietários do bem respondem solidariamente pela integralidade das despesas condominiais e, portanto, a dívida pode ser cobrada de ambos ou de apenas um deles, isoladamente. - Honorários de sucumbência fixados por equidade e segundo a Tabela da OAB - Readequação e aplicação do percentual de 20%, nos termos do §2º. do CPC, art. 85 - Necessidade - Honorários estabelecidos pela Tabela da OAB possuem natureza orientadora e não vinculativa - Recurso parcialmente provido

34 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL DE COTAS CONDOMINIAIS. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE INDEFERIU O PEDIDO FORMULADO PELO EXEQUENTE RELATIVO À PENHORA DO IMÓVEL SOBRE O QUAL INCIDEM AS COTAS CONDOMINIAIS NÃO QUITADAS, AO FUNDAMENTO DE QUE O MESMO ESTÁ EM NOME DE TERCEIRO, E QUE O EXECUTADO É PROMITENTE CESSIONÁRIO, INEXISTINDO ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL EM QUESTÃO. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO EXEQUENTE.

Cediço que, o art. 1.345 do Código Civil atribuiu às despesas condominiais a natureza de obrigações «propter rem, ou seja, não se trata apenas de preferência creditícia, mas consiste em verdadeira afetação do imóvel para garantir o pagamento das despesas de condomínio, mormente porquanto as despesas condominiais se prestam à manutenção do próprio bem, sendo pacífico o entendimento doutrinário e jurisprudencial no sentido de que débitos dessa natureza podem ser satisfeitos com a penhora da unidade condominial à qual se vincula. No caso concreto, observa-se que o imóvel gerador da dívida é de propriedade de pessoas estranhas à relação processual. Desse modo, a execução não poderá atingir esfera patrimonial de terceiros, até porque a consequência da penhora é a imediata perda da livre disponibilidade dos bens atingidos pela medida constritiva. Logo, são os bens do devedor que se sujeitarão à execução forçada. Todavia constata-se que os proprietários registrais cederam seus direitos relativos ao imóvel em questão ao agravado, através de instrumento particular de promessa de cessão de direitos, a qual não foi levada a registro. Destarte, uma vez reconhecida a natureza «propter rem da obrigação, nada impede que a constrição recaia sobre os direitos que o devedor possui sobre o imóvel gerador da dívida, posto que o executado possui direitos contratuais sobre o bem e estes direitos têm valor patrimonial capaz de assegurar o pagamento da dívida em execução, a teor do que dispõe o art. 835, XII e XIII do CPC. Precedentes desta Corte Estadual. Por outro lado, ainda que no presente caso não seja possível a averbação, no registro imobiliário, da penhora dos direitos titularizados pelo executado/agravado, a constrição judicial será considerada perfeita e acabada desde a expedição do respectivo termo nos autos, conforme a dicção do art. 845, § 1º do CPC, devendo ser entregue cópia ao exequente para fins de averbação, nos termos do CPC, art. 844, como forma de propiciar conhecimento da penhora a terceiros, ou seja, para conferir-lhe efeitos «erga omnes". Reforma da decisão para autorizar a penhora tão somente sobre os direitos de cessão do imóvel titularizado pelo executado. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.... (Continua)

35 - STJ Civil e processual civil. Recurso especial. Recurso manejado sob a égide do CPC/2015 . Cobrança de débito condominial. Responsabilidade do proprietário do imóvel pelos débitos condominiais. Ausência de comunicação do condomínio da transação realizada. Penhora do bem gerador da dívida. Possibilidade. Precedente. Recurso não provido.

1 - Aplica-se o CPC/2015 a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo 3/STJ, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do CPC/2015. ... (Continua)

36 - TJSP Agravo de instrumento - Execução fundada em contrato de locação. Decisão que indeferiu: (a) requerimento de reconsideração de decisão anterior; (b) o sobrestamento do levantamento de valores; (c) o afastamento de penhoras não determinadas nestes autos; (d) a aplicação do art. 1.499, IV, do CC; (e) a limitação da responsabilidade do arrematante por dívidas posteriores à imissão de posse. Insurgência.

37 - STJ Condomínio em edificação. Alineação fiduciária do imóvel. Recurso especial. Ação de cobrança. Condomínio. Alienação fiduciária. Imóvel. Pagamento. Responsabilidade. Despesas condominiais. Devedor fiduciante. Posse direta. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º. CCB/2002, art. 1.368-B.

«1 - Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência, do CPC/2015 (Enunciado Administrativo 2/STJ e Enunciado Administratio 3/STJ). ... (Continua)

38 - STJ Civil e processual civil. Agravo interno no recurso especial. Recurso manejado sob a égide do CPC/2015 . Cobrança de débito condominial. Embargos de terceiro. Responsabilidade do proprietário do imóvel pelos débitos condominiais. Ausência de comunicação do condomínio da transação realizada. Reconhecimento, in casu. Penhora do bem gerador da dívida. Possibilidade. Precedente. Recurso não provido.

1 - Aplica-se o CPC/2015 a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo 3/STJ aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do CPC/2015. ... (Continua)

39 - TJRJ DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS DE DEVEDOR. DISSIDÊNCIA MAJORITÁRIA NO COLEGIADO EM TÉCNICA DE JULGAMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA QUE REJEITOU A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE E JULGOU IMPROCEDENTE OS EMBARGOS. RECURSO DA EMBARGANTE DESPROVIDO.

No caso em análise, o devedor embarga a execução alegando, em síntese, sua ilegitimidade passiva e a ausência do valor da cota executada discriminado em ata assemblear ou convenção. Esclarece que a empresa está baixada desde 2017 por encerramento com liquidação voluntária, sendo os imóveis antes ocupados devolvidos à proprietária. ... (Continua)

40 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Embargos à execução. Legitimidade passiva do possuidor do imóvel. Responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais. Acórdão em harmonia com a jurisprudência desta corte. Julgamento extra petita. Não ocorrência. Interpretação lógico-sistemática dos argumentos. Regularidade do julgamento. Reexame da conclusão estadual. Inviabilidade. Súmula 7/STJ. Agravo interno desprovido.

1 - A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que, «por ser a dívida condominial obrigação propter rem, pode ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa (AgInt nos EDcl no REsp. Acórdão/STJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/10/2021, DJe de 16/3/2022). 1.1. ... (Continua)

41 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Cumprimento de sentença de ação de cobrança de taxas e despesas condominiais. Decisão agravada julgou prejudicada a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel gerador da dívida condominial. Irresignação da exequente. Cabimento. Preliminar de preclusão pro judicato afastada. Dívida tem natureza propter rem. Possibilidade de a penhora recair sobre os direitos aquisitivos que os executados possuem sobre o imóvel gerador do débito condominial e gravado com cláusula de alienação fiduciária. Inteligência do art. 835, XII do CPC. Entendimento sedimentado no C. STJ e nesta Câmara. Medida eficaz porque garante a satisfação, mesmo que parcial, do crédito. Tratando-se de lide sobre obrigações sucessivas inadimplidas, a eventual alienação dos direitos abarca os interesses do condomínio credor. Preferência do crédito condominial em relação a eventual crédito fiduciário. As despesas condominiais são obrigações propter rem que visam a preservação do conjunto condominial e da unidade autônoma, constituindo crédito privilegiado frente ao crédito fiduciário. Aplicação, por analogia, do enunciado da Súmula 478 do C. STJ, aplicável ao caso. Decisão reformada. Recurso provido... (Continua)

42 - STJ Direito civil. Recurso especial. Compromisso de venda e compra. Responsabilidade. Cotas condominiais. Registro na matrícula do imóvel. Imissão na posse. Ciência inequívoca.artigos analisados. Arts. 267, V e vi; 472 do CPC/1973; arts. 1.225, VII; 1.345; 1.417 do Código Civil.

«1. Ação de cobrança de cotas condominiais, ajuizada em 02/05/2003. Recurso especial concluso ao Gabinete em 14/12/2011. ... (Continua)

43 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Reconsideração da decisão agravada. Impugnação dos fundamentos da decisão de admissibilidade do recurso especial. Ação de cobrança de dívida condominial. Taxas condominiais não pagas pelo antigo proprietário. Ausência de violação do CPC/2015, art. 1.022. Incidência da Súmula 83/STJ. Agravo interno provido. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

1 - Não configura ofensa ao CPC/2015, art. 1.022 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. ... (Continua)

44 - STJ Recurso especial. Execução fiscal. Arrematação de imóvel. Débitos condominiais não informados no edital de praça. Inequívoca ciência dos participantes por outro meio. Responsabilidade do arrematante. Julgamento. CPC/1973.

«1 - Ação de execução fiscal ajuizada em 1998, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 05/02/2015 e redistribuído ao gabinete em 15/05/2018. ... (Continua)

45 - TJRJ DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE POSSUIR 50% DO IMÓVEL E SE ENCONTRAR EM DIA COM A SUA PARTE DA DÍVIDA. PEDIDO DE CANCELAMENTO DE TODO E QUALQUER ATO E/OU REGISTRO DE CONSTRIÇÃO. INDEFERIMENTO. AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO PELO EXECUTADO PUGNANDO PELA REFORMA DO JULGADO.

Recurso de Agravo de Instrumento interposto contra a r. decisão que manteve a penhora sobre o imóvel, por entender tratar-se de dívida de natureza propter rem. ... (Continua)

46 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO.

Cumprimento de sentença. Leilão judicial de imóvel para pagamento do débito exequendo. Embaraços ao arrematante para imissão na posse do imóvel. Inconformismo dos exequentes com decisão que fixou que o arrematante será responsável pelos débitos condominiais somente após sua imissão na posse, devendo sub-rogar-se a dívida ao preço da arrematação. Cabimento parcial do inconformismo. Aquisição derivada da propriedade. Edital da Leilão que nada dispôs sobre as dívidas que pendiam sobre o imóvel. Débito condominial que acompanha o imóvel, ante sua natureza «propter rem, e vincula o novo adquirente somente a partir da assinatura do auto de arrematação, devendo de fato se sub-rogar a dívida ao preço da arrematação, conforme disposto no § 1º do CPC, art. 908. Débito que deve ser redirecionado ao novo proprietário, arrematante da unidade devedora, pelas dívidas condominiais cujo fato gerador se dê após a assinatura do auto de arrematação. Exegese dos arts. 1.345 do CC, e 109, «caput e §§ 1º e 3º do CPC. Decisão reformada para estabelecer a data de assinatura do auto de arrematação como a de início das obrigações do arrematante em relação aos débitos condominiais referentes ao imóvel arrematado. Recurso a que se dá parcial provimento... (Continua)

47 - TJRJ EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS DE 2017 A 2019. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA EXECUTADA PUGNANDO PELA REFORMA DO JULGADO.

Recurso de apelação cível interposto contra a r. sentença que julgou improcedentes os embargos à execução. ... (Continua)

48 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS A EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA QUE REJEITOU OS EMBARGOS. INCOFORMISMO DO EXECUTADO.

A dívida condominial, por constituir obrigação propter rem, passa à responsabilidade do novo adquirente, que efetivamente é quem exerce os direitos e obrigações de condômino, ressalvado, entretanto, o direito de regresso dos adquirentes em face do antigo proprietário. Inteligência do art. 1.350, CC. ... (Continua)

49 - STJ Recurso especial. Cumprimento de sentença de ação de cobrança promovida pelo condomínio contra o promissário comprador. Reaquisição do bem pelo promitente vendedor, que, ciente dos débitos condominiais que passariam a ser de sua responsabilidade, bem como da respectiva ação, remanesce inerte, por mais de seis anos, somente intervindo no feito para alegar nulidade da constrição judicial. Proceder processual repetido em outras sete ações contra o mesmo condomínio. Prejuízo manifesto da entidade condominial. Verificação. Penhora sobre a unidade imobiliária, possibilidade, excepcionalmente. Recurso especial improvido.

«1. As cotas condominiais, concebidas como obrigações propter rem, consubstanciam uma prestação, um dever proveniente da própria coisa, atribuído a quem detenha, ou venha a deter, a titularidade do correspondente direito real. Trata-se, pois, de obrigação imposta a quem ostente a qualidade de proprietário de bem ou possua a titularidade de um direito real sobre aquele. Por consectário, eventual alteração subjetiva desse direito, decorrente da alienação do imóvel impõe ao seu «novo titular, imediata e automaticamente, a assunção da obrigação pelas cotas condominiais (as vincendas, mas também as vencidas, ressalta-se), independente de manifestação de vontade nesse sentido. Reconhecida, assim, a responsabilidade do «novo adquirente ou titular de direito real sobre a coisa, este poderá, naturalmente, ser demandado em ação destinada a cobrar os correspondentes débitos, inclusive, os pretéritos, caso em que se preserva seu direito de regresso contra o vendedor (anterior proprietário ou titular de direito real sobre o imóvel). ... (Continua)

50 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO MEDIANTE CONTRATO NÃO REGISTRADO. VALORES RELATIVOS A PERÍODO POSTERIOR. IMÓVEL LEVADO A HASTA PÚBLICA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO DE QUE O AGRAVANTE SE ENCONTRA NA POSSE DO BEM. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO PROPRIETÁRIO/OCUPANTE PARA CIÊNCIA DA DATA DA REALIZAÇÃO Da LeiLÃO. NULIDADE DA ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DA LIDE.

Decisão agravada, que nos autos da ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SINTONIA RESIDENCIAL em desfavor de OSWALDO LUSSAC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, ora em fase de execução de sentença, rejeitou a exceção de pré-executividade arguida pelo ora agravante. ... (Continua)