STJ define que credor fiduciário não é sujeito passivo do IPTU antes da consolidação da propriedade e imissão na posse, com base no CTN, art. 34 e Lei 14.620/2023

TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO

O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no CTN, art. 34. (Acórdão 250.3180.5401.8540)

COMENTÁRIO EXPLICATIVO

A tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.158 dos recursos repetitivos estabelece que não se pode incluir o credor fiduciário (instituição financeira detentora da propriedade resolúvel do imóvel, para fins de garantia) como sujeito passivo do IPTU antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse direta do bem. Essa conclusão decorre da interpretação do CTN, art. 34, segundo a qual o contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. No entanto, a jurisprudência consolidou-se no sentido de que somente a posse qualificada pelo animus domini (intenção de ser dono) atrai a sujeição passiva tributária, o que não ocorre com o credor fiduciário, cuja posse é indireta e desprovida desse elemento subjetivo.

FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL

• CF/88, art. 156, I – Competência dos Municípios para instituir o IPTU.
• CF/88, art. 146, III, a – Reserva de lei complementar para definição de fatos geradores, bases de cálculo e contribuintes de impostos.

FUNDAMENTO LEGAL

• CTN, art. 34 – Define o contribuinte do IPTU.
• CTN, art. 121 e art. 128 – Estabelecem as hipóteses de sujeição passiva e a responsabilidade tributária.
• Lei 9.514/1997, art. 22, Lei 9.514/1997, art. 23, §1º e §2º, Lei 9.514/1997, art. 27, §8º – Disciplinam a alienação fiduciária de bens imóveis e a responsabilidade do fiduciante pelos encargos, inclusive IPTU, até a imissão na posse pelo credor fiduciário.
• CCB/2002, art. 1.367, art. 1.368-B – Tratam da propriedade fiduciária e da responsabilidade do credor fiduciário após consolidação da propriedade.
• CPC/2015, art. 1.036, CPC/2015, art. 1.037, CPC/2015, art. 1.038, CPC/2015, art. 1.039, CPC/2015, art. 1.040 e CPC/2015, art. 1.041 – Regramento do rito dos recursos repetitivos.
• Lei 14.620/2023, art. 23, §2º – Expressamente atribui ao fiduciante a obrigação pelo IPTU.

SÚMULAS APLICÁVEIS

• Súmula 399/STJ – “Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.”
• Súmula 614/STJ – “O locatário não é parte legítima para figurar no polo passivo de ação de cobrança de IPTU.”

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A tese reafirma o entendimento de que não é qualquer titularidade formal ou posse indireta que autoriza a inclusão no polo passivo do IPTU. O credor fiduciário somente será responsável pelo tributo após a consolidação da propriedade e a imissão na posse direta do imóvel. Tal orientação restringe tentativas municipais de ampliar a base de contribuintes do IPTU para instituições financeiras que atuam como credoras fiduciárias, conferindo maior segurança jurídica ao mercado de crédito imobiliário. O precedente é relevante, pois uniformiza a interpretação nacional sobre o tema e impede o aumento do custo do crédito decorrente de riscos tributários indevidos. Ademais, o julgado reflete sintonia com a legislação superveniente ( Lei 14.620/2023), que expressamente atribui essa obrigação ao fiduciante, e preserva os princípios constitucionais da legalidade e da tipicidade tributária.

ANÁLISE CRÍTICA

A decisão do STJ está em consonância com a principiologia do direito tributário, notadamente a reserva legal e a tipicidade objetiva dos elementos do fato gerador. A delimitação do sujeito passivo com base na relação material com o bem (propriedade plena, domínio útil ou posse com animus domini) evita distorções interpretativas e limitações à esfera jurídica dos agentes financeiros, que, na sistemática da alienação fiduciária, não detêm os atributos do proprietário pleno. A argumentação refuta a possibilidade de responsabilização do credor fiduciário por mera titularidade formal, exigindo a demonstração efetiva do vínculo jurídico-tributário. Como consequência prática, reforça-se a previsibilidade nas operações de crédito imobiliário e se afasta o risco de onerar desproporcionalmente o setor financeiro, o que poderia repercutir negativamente no acesso ao crédito e nos custos finais das operações imobiliárias.