STJ define que credor fiduciário não é sujeito passivo do IPTU antes da consolidação da propriedade e imissão na posse, com base no CTN, art. 34 do CTN e Lei 9.514/1997

TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO

O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no CTN, art. 34.
(Link para o acórdão: Acórdão 250.3180.5918.6310)

COMENTÁRIO EXPLICATIVO

A tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.158/STJ), estabelece que o credor fiduciário não ostenta legitimidade passiva para figurar como sujeito passivo do IPTU enquanto não houver a consolidação da propriedade e a imissão na posse do imóvel. Isto se deve ao fato de que o credor fiduciário detém apenas a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem, as quais não se confundem com o conceito de "proprietário", "titular do domínio útil" ou "possuidor a qualquer título" com animus domini, definidos pelo CTN, art. 34. Até a imissão na posse, a responsabilidade pelo IPTU permanece com o devedor fiduciante, conforme previsão legal expressa (Lei 9.514/1997, art. 27, §8º, e Lei 9.514/1997, art. 23, §2º).

FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL

• CF/88, art. 156, I – Competência dos Municípios para instituir o IPTU.
• CF/88, art. 146, III, a – Definição de normas gerais em matéria tributária, inclusive quanto ao fato gerador, base de cálculo e contribuintes por lei complementar.

FUNDAMENTO LEGAL

• CTN, art. 32 – Fato gerador do IPTU: propriedade, domínio útil ou posse.
• CTN, art. 34 – Contribuinte do IPTU: proprietário, titular do domínio útil, ou possuidor a qualquer título.
• CTN, art. 121, parágrafo único, I e II – Distinção entre contribuinte e responsável tributário.
• CTN, art. 128 – Responsabilidade de terceiros vinculados ao fato gerador.
• Lei 9.514/97, art. 22 – Propriedade resolúvel do credor fiduciário.
• Lei 9.514/97, art. 23, §1º e §2º – Desdobramento da posse e atribuição da obrigação de IPTU ao fiduciante.
• Lei 9.514/97, art. 27, §8º – Responsabilidade do fiduciante pelo pagamento de impostos, inclusive IPTU, até a imissão na posse pelo fiduciário.
• CCB/2002, art. 1.367 – Propriedade fiduciária não se equipara à propriedade plena.
• CCB/2002, art. 1.368-B, parágrafo único – Responsabilidade do credor fiduciário somente após consolidação da propriedade e imissão na posse.
• CPC/2015, art. 1.036 e seguintes – Rito dos recursos repetitivos.

SÚMULAS APLICÁVEIS

• Súmula 399/STJ – Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.
• Súmula 614/STJ – O locatário não pode ser sujeito passivo do IPTU.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A tese reafirma a necessidade de interpretação restritiva do conceito de sujeito passivo do IPTU, privilegiando a vinculação direta e pessoal com o bem, sobretudo a posse qualificada pelo animus domini. A decisão confere segurança jurídica aos contratos de alienação fiduciária imobiliária, consolidando o entendimento de que a responsabilidade tributária pelo IPTU recai sobre quem efetivamente usufrui do imóvel e detém sua posse direta, até eventual inadimplemento contratual e subsequente imissão na posse pelo credor.

A solução adotada tem reflexos relevantes no mercado imobiliário e financeiro, pois uniformiza a jurisprudência, reduz o litígio e evita a transferência indevida de encargos tributários às instituições financeiras, que exercem mera garantia sobre o bem. O entendimento também alinha-se à legislação superveniente ( Lei 14.620/2023), reforçando a atribuição da obrigação tributária ao fiduciante.

No plano prático, a decisão garante previsibilidade e racionalidade à relação jurídica-tributária, delimitando corretamente os polos de responsabilidade e facilitando o cumprimento espontâneo da obrigação tributária pelo real possuidor do imóvel. Eventuais alterações legislativas que pretendam modificar tal regime devem respeitar os limites constitucionais e a necessidade de vinculação efetiva ao fato gerador.

ANÁLISE CRÍTICA

O fundamento central da decisão reside na inexistência de posse com animus domini pelo credor fiduciário, afastando-o da condição de contribuinte do IPTU por expressa previsão do CTN, art. 34. A argumentação desenvolvida pelo STJ valoriza a substância econômica e a função social da propriedade, rejeitando interpretações meramente formais ou registrárias que poderiam ampliar indevidamente a sujeição passiva tributária.

O julgado é coerente com a jurisprudência consolidada no Tema 122/STJ, no qual se exige a presença de posse qualificada para a incidência do IPTU. Ademais, confere efetividade ao princípio da legalidade tributária (CF/88, art. 150, I) e respeita a repartição de competências legislativas, na medida em que não admite que lei ordinária municipal amplie, sem respaldo em lei complementar, o rol de responsáveis tributários.

Do ponto de vista das consequências jurídicas, a decisão traz estabilidade e proteção ao crédito imobiliário, ao impedir a responsabilização das instituições financeiras por tributos cujo fato gerador está dissociado de sua atuação negocial, limitando a responsabilização ao momento em que estas efetivamente assumirem a posse e o domínio do imóvel.

Por fim, a tese fortalece a segurança nas operações de crédito imobiliário, ao afastar riscos tributários injustificados para o credor fiduciário, e estimula o acesso ao financiamento, com repercussões positivas na política habitacional e no setor de construção civil.