ruptura do contrato de compra e venda
Jurisprudência Selecionada

1 - STJ Responsabilidade civil. Dano moral. Compra e venda. Registro da incorporação. Lei 4.591/64, art. 32. Fundamento não atacado: não conclusão das obras. Precedentes do STJ. Ruptura do contrato de compra e venda. Dano moral inocorrente. CF/88, art. 5º, V e X.

«É certo que a falta do registro a que se refere o Lei 4.591/1964, art. 32, por si só, «não implica a nulidade nem a anulabilidade do compromisso de compra e venda, como assentado em precedente da Corte. Todavia, permanecendo inatacado o fundamento sobre a não conclusão das obras, a rescisão é possível, com a devolução das quantias efetivamente pagas. Evidentemente, a ruptura de negócio de compra e venda, em tese, não acarreta dano moral. A revisão de condenação por dano moral, porém, somente poderia ser feita no especial se viesse amparado o recurso em paradigma próprio, prequestionada a disciplina legal invocada, o que não ocorre, no caso.... (Continua)

2 - TJMG AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ALEGAÇÃO DE NULIDADE - LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO DO CORRETOR - NÃO VERIFICAÇÃO.

Os corretores de imóveis, responsáveis pela aproximação entre vendedor e compradores, uma vez alcançado o propósito decorrente do contrato de intermediação, mesmo diante da posterior ruptura do contrato de compra e venda pelas partes, não são polo necessário de ação de cobrança. Eventual responsabilidade indução a erro deve ser proposta em ação própria em busca das perdas e danos.... (Continua)

3 - TJSP COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Distrato. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 aos contratos firmados anteriormente. Inteligência do art. 6º da LINDB. Resilição pleiteada pelo comprador. Súmula 1/TJSP. Restituição imediata e parcial das parcelas pagas. Súmula 2/TJSP. Tema Repetitivo 577 do STJ. Súmula 543/STJ. Abandono do percentual flutuante de 10% a 25%, com adoção do percentual fixo de retenção de 25%, englobando todas as indenizações eventualmente devidas ao compromitente vendedor pela ruptura do contrato por culpa do compromissário comprador. Base de cálculo que inclui a comissão de corretagem. Evolução jurisprudencial do STJ. Juros de mora calculados do trânsito em julgado. Aplicação do Tema 1002 do STJ. Sucumbência recíproca reconhecida. Redistribuição da verba devida. Recurso parcialmente provido.

4 - TJSP Promessa de venda e compra. Unidade em construção. Alegação de atraso na conclusão da obra. Pedido de rescisão do contrato e devolução dos valores pagos. Julgamento de procedência. Recursos dos réus. Legitimidade passiva dos corréus, sócios da empresa recorrente, aferida pelo princípio da asserção. Incidência das regras do CDC. Enquadramento da situação fática como sendo de promessa de venda e compra de futura unidade autônoma e não de adesão a sociedade empresária. Ausência do elemento subjetivo. Negócio simulado e responsabilidade de todos os réus por força dos subsídios probatórios e com correto enquadramento da espécie de contrato firmado entre as partes. Corréus, pessoas físicas, que devem ser equiparados aos promitentes vendedores. Responsabilidade civil corretamente reconhecida. Recursos improvidos.

5 - TJSP COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Imóvel - Entrega futura - Descumprimento do prazo contratual de entrega - Ação declaratória cumulada com cobrança de multa contratual e indenização por danos morais proposta pela adquirente - Sentença de procedência parcial - Apelo da ré - Atraso na entrega do imóvel - Contrato de adesão - Ausência de isonomia no estabelecimento das cláusulas penais - Abusividade caracterizada - Observância da equidade - Sentença mantida - Apelação desprovida

6 - TJSP Compra e venda. Bem Móvel. Contrato. Vício do produto. Existência de relação de consumo. Decadência não caracterizada. Quebra dos deveres anexos de lealdade e informação. Inadimplemento que autoriza ruptura motivada do vínculo jurídico. Recursos improvidos.

7 - TJRS Direito privado. Rescisão de contrato. Promitente comprador. Obrigação de fazer. Descumprimento. Restituição do preço pago. Descabimento. Ação de Resolução contratual. Ruptura postulada pela promitente vendedora com base na mora da promitente compradora ao cumprimento das obrigações estabelecidas em escritura pública e averbadas à margem do registro do imóvel objeto da compra e venda. Agravo retido.

«Inclusão da beneficiária do negócio no pólo ativo. Possibilidade decorrente do litisconsórcio entre as autoras. CPC/1973, art. 46, II. Preliminares de ilegitimidade passiva, inépcia da inicial e sentença extra petita, afastadas. Rescisão contratual. Escritura pública restrita à parte do valor total da compra e venda. Pagamento que ocorreria mediante o cumprimento de obrigação de fazer assumida pela promitente compradora. Descumprimento evidenciado pelas provas coligidas aos autos. Restituição ao promitente comprador dos valores parcialmente pagos a título de preço. Descabimento, no caso concreto, em razão da fruição, pelo promitente comprador, culpado pela resolução do contrato, do bem, objeto do ajuste, por longo lapso temporal. Perdimento total dos valores pagos que não constitui causa de iniqüidade, mas fator de equação econômica justa do contrato. Não-incidência da regra do art. 924, do C.Civil de 1916, reproduzida no art. 413, do NCC. AGRAVO RETIDO E APELO DESPROVIDOS.... (Continua)

8 - TJSP Compra e venda. Bem imóvel. Inadimplida a avença por parte de adquirente de imóvel da CDHU, bem de domínio público com destinação especial, forçosa ruptura do contrato, com a consequente reintegração de posse, não admitida a tese de usucapião posto que não preenchidos os requisitos legais. Decisão mantida. Recurso não provido.

9 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA FUTURA DE CAFÉ - ONEROSIDADE EXCESSIVA - INOCORRÊNCIA - OSCILAÇÃO DO PREÇO - ÁLEA DO CONTRATO - IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO - RECURSO NÃO PROVIDO.

O negócio jurídico de compra e venda de safra futura se qualifica como um contrato aleatório, sendo incertas as vantagens efetivamente auferidas pelas partes, uma vez que diz respeito a coisas ou fatos futuros que podem não se concretizar. ... (Continua)

10 - TJSP LOCAÇÃO COM OPÇÃO FUTURA DE COMPRA E VENDA. SIMULAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO.

Conjunto probatório que indica que houve simulação de um contrato de locação, visando aparentar negócio diverso daquele da vontade das partes. Nulidade do contrato de locação. Onerosidade excessiva. Rescisão do contrato de compromisso de compra e venda que deve ser mantida, com a devolução aos autores dos valores já pagos. Ausência de prejuízo à vendedora, ante a determinação da r. sentença para apuração de valor referente ao período de ocupação, sendo certo que poderá novamente revender o imóvel. Benfeitorias que devem ser indenizadas, sob pena de enriquecimento ilícito por parte da apelante. Sentença mantida. ... (Continua)

11 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRELIMINARES: INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. DISCUSSÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO CELEBRADO COM A CEF. INEXISTÊNCIA. EXCLUSIVO DEBATE SOBRE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADO ENTRE AS PARTES. PERTINÊNCIA SUBJETIVA DA DEMANDA. CONSTATAÇÃO. ENTREGA DE UNIDADE RESIDENCIAL. FIXAÇÃO DE DATA FUTURA E INCERTA, VINCULADA AO CONTRATO DE MÚTUO BANCÁRIO. INADMISSIBILIDADE. TERMO FINAL: DATA PREVISTA NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. FIXAÇÃO. PRECEDENTE. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. COMPROVAÇÃO. CONTAGEM DE PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INADMISSIBILIDADE. PREVISÃO EXPRESSA EM CLÁUSULA CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. SÚMULA 162/TJSP. PAGAMENTO DO IPTU ANTES DA EFETIVA POSSE DO BEM. NULIDADE. DEVER DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESPENDIDOS COM O PAGAMENTO DO TRIBUTO. RECONHECIMENTO. JUROS DE OBRA. COBRANÇA POSTERIOR À MORA DA RÉ. INADMISSIBILIDADE. PRECEDENTES. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. AFASTAMENTO. FORMA SIMPLES. IMPOSIÇÃO. PRECEDENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

É competente a Justiça Estadual para o conhecimento do pedido de devolução dos juros de obra, sendo indevida a inclusão da Caixa Econômica Federal no feito e a remessa dos autos à Vara Federal. Credora fiduciária que não é parte legítima para a restituição de valores pagos a título de juros de obra. ... (Continua)

12 - TJSP COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO, CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.

Sentença de parcial procedência, determinando a reintegração de posse e a restituição de parte das quantias pagas, fixando um percentual de retenção (25%) sobre os valores pagos. Sucumbência recíproca. Insurgência. Pleito de APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL (25% sobre o valor atualizado do contrato). Inadmissibilidade. Cláusula contratual anulada. Multa contratual que traz desvantagem exagerada ao consumidor, sendo incompatível com a equidade. PERCENTUAL DE RETENÇÃO fixado (25% dos valores pagos), englobando todas as indenizações eventualmente devidas ao compromitente vendedor pela ruptura do contrato por culpa do compromissário comprador, que deve ser mantido. Precedentes desta E. Corte e do STJ. COBRANÇA DE PARCELAS EM ATRASO. Incompatibilidade. Não é possível admitir que o autor rescinda o contrato e ao mesmo tempo pleiteie o seu adimplemento. VERBAS SUCUMBENCIAIS. Autor que sucumbiu em parte ínfima. Ademais, a demanda foi proposta em decorrência do inadimplemento dos réus. Princípio da causalidade. Verbas sucumbenciais atribuídas exclusivamente aos réus. Precedentes do STJ e do TJSP. Sentença reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO... (Continua)

13 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE.

Rescisão do contrato, em face do inadimplemento do comprador. Restituição dos valores pagos que é devida. Entendimento do C. STJ a respeito da matéria, indicando um percentual fixo (25%) de retenção dos valores pagos, para evitar maiores discussões e tentar uniformizar o julgamento de ações desse tipo, por entender-se que representa montante adequado e suficiente a cobrir os gastos administrativos, com publicidade e a título de fruição, bem indenizando o vendedor pelo desfazimento prematuro do negócio e a englobar todas as reparações eventualmente devidas pela ruptura do contrato, por culpa da compradora. Taxa de ocupação que não é devida, embora se trate de lote posteriormente edificado. Precedentes. Sentença parcialmente modificada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO... (Continua)

14 - TJSP APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE.

Rescisão do contrato, em face da desistência da compradora. Restituição dos valores pagos que também é devida. Recente entendimento do E. STJ a respeito da matéria, indicando um percentual fixo (25%) de retenção dos valores pagos, para evitar maiores discussões e tentar uniformizar o julgamento de ações desse tipo, por entender-se que representa montante adequado e suficiente a cobrir os gastos administrativos, com publicidade e a título de fruição, bem indenizando o vendedor pelo desfazimento prematuro do negócio e a englobar todas as reparações eventualmente devidas pela ruptura do contrato, por culpa da compradora. Taxa de ocupação que não é devida, por se tratar de lote sem edificação. Precedentes. Sentença modificada. RECURSOS PROVIDOS... (Continua)

15 - STJ Locação. Alienação do imóvel locado. Ruptura do contrato. Denúncia. Retomada. Título dominial. Registro público. Lei 8.245/1991, arts. 8º e 60.

«A nova Lei do Inquilinato autoriza ao adquirente de imóvel locado denunciar o contrato de locação anterior à compra, ressalvando apenas a hipótese de locação por tempo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação, tudo averbado junto à matrícula do imóvel (art. 8º). ... (Continua)

16 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA FUTURA DE CAFÉ - AUTORIZAÇÃO PARA VENDA - VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO - INAPLICABILIDADE DAS REGRAS DA CPR - QUEBRA DE SAFRA - RISCO INERENTE À ATIVIDADE - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

O contrato de compra e venda para entrega futura de café, quando celebrado com todas as especificações necessárias e garantias específicas ao produtor rural, é válido e eficaz, não sendo a autorização para venda requisito essencial de validade do negócio jurídico. A natureza jurídica do contrato de compra e venda para entrega futura é distinta da Cédula de Produto Rural (CPR), não se aplicando as limitações próprias deste título de crédito quanto a juros e multas. As intempéries climáticas constituem riscos inerentes à atividade agrícola, não configurando eventos extraordinários e imprevisíveis capazes de autorizar a revisão contratual. Os honorários advocatícios fixados no percentual mínimo legal de 10% sobre o valor da causa mostram-se adequados à complexidade da demanda e ao trabalho desenvolvido pelos patronos, sendo incabível sua redução quando o valor da causa reflete adequadamente o conteúdo econômico da demanda.... (Continua)

17 - TJRS DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRELIMINARMENTE. PEDIDO DE RECONHECIMENTO DE PREVENÇÃO DE CÂMARA DIVERSA. REJEITADA. MÉRITO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INCIDÊNCIA DO CDC NO CASO CONCRETO. CABIMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA RÉ PELA RUPTURA DO CONTRATO. DESCABIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME ... (Continua)

18 - TJRJ DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO COM CONDIÇÃO SUSPENSIVA. INADIMPLEMENTO DO FORNECEDOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANO MORAL CONFIGURADO.

Ação movida por consumidor em face dos réus a buscar a restituição de quantia paga em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, bem como indenização por danos morais, diante da ausência de devolução pactuada em distrato celebrado entre as partes. Sentença de improcedência. Apelo a buscar a condenação dos réus à devolução imediata do valor pago e ao pagamento de indenização moral. ... (Continua)

19 - TJMG AGRAVO DE INSTRUMENTO - IMPUGNAÇÃO DE CRÉDITO -RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE SAFRA FUTURA - CONCURSALIDADE DO CRÉDITO - NECESSIDADE DE CONTRAPRESTAÇÃO ANTERIOR AO PEDIDO DE RECUPERAÇÃO - CÉDITO EXTRACONCURSAL.

Nos termos da Lei 11.101/05, art. 49, «estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos". Contudo, o crédito decorrente de contrato de compra e venda de safra futura somente se submete à recuperação judicial se a contraprestação do credor ocorrer antes do pedido de recuperação, conforme entendimento do c. STJ.... (Continua)

20 - TJSP Rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel. Alegada inadimplência dos Réus pelo não pagamento do valor ajustado. Contrato celebrado entre que estabeleceu que parte do pagamento do valor ajustado ocorreria mediante a venda de imóvel dos Réus ou a adjudicação do imóvel em nome do vendedor, a ensejar, assim, a quitação dessa parcela. Hipótese em que constituída dação em pagamento, de modo que não pode o vendedor alegar inadimplemento contratual. Débito de IPTU que não enseja a ruptura do contrato, cujo pagamento, considerada a dação em pagamento, permite reconhecer o adimplemento substancial, para afastar a reclamada rescisão. Ademais, débito existente já parcelado pelos Réus. Sentença reformada, para julgar improcedentes os pedidos iniciais, invertidos os ônus da sucumbência. Recurso dos Réus provido e não provido o recurso do Autor