dívidas condominiais
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP DESPESAS CONDOMINIAIS. Cobrança. Obrigação «propter rem". Legitimidade passiva da proprietária do imóvel esbulhado para responder pelas dívidas condominiais referentes à unidade de sua propriedade. Sentença mantida. Recurso não provido.

2 - TJPR Direito processual civil. Agravo de Instrumento. Penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívidas condominiais. Agravo de Instrumento provido.

I. Caso em exame1. Agravo de Instrumento interposto por condomínio em face de decisão que indeferiu a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em execução de título extrajudicial por débitos condominiais no valor de R$ 7.661,44, com base em entendimento do STJ que restringe a penhora a direitos aquisitivos, considerando a natureza propter rem das taxas condominiais.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em execução de cobrança de despesas condominiais, considerando a natureza propter rem da dívida.III. Razões de decidir3. É possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívidas condominiais, devido à natureza propter rem das despesas condominiais.4. O entendimento do STJ reconhece que a dívida condominial prefere ao crédito fiduciário, permitindo a penhora do imóvel que originou o débito.5. A citação do credor fiduciário é necessária na execução, permitindo-lhe a quitação da dívida e o direito de regresso contra o devedor fiduciante.6. A impenhorabilidade do bem de família não se aplica a dívidas condominiais, que são consideradas exceções à proteção legal.IV. Dispositivo e tese7. Agravo de instrumento provido para deferir a penhora do imóvel que deu origem aos débitos condominiais, com a inclusão da credora fiduciária na execução.Tese de julgamento: É possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívidas condominiais, considerando a natureza propter rem das despesas condominiais, desde que o credor fiduciário seja citado na execução._________Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.345 e 1.368-B; CPC/2015, art. 835; Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 23.05.2023; STJ, Súmula 478.Resumo em linguagem acessível: O Agravo de Instrumento foi aceito, e a decisão anterior que não permitia a penhora de um imóvel por dívidas de taxas de condomínio foi mudada. O tribunal entendeu que, mesmo que o imóvel esteja com alienação fiduciária, é possível penhorá-lo para garantir o pagamento das dívidas condominiais, pois essas dívidas estão ligadas diretamente ao imóvel. O tribunal também destacou que a credora fiduciária deve ser chamada para participar do processo, pois ela pode pagar a dívida e depois cobrar do devedor. Assim, a decisão foi reformada para permitir a penhora do imóvel.... (Continua)

3 - TJMG APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO MONITÓRIA - DÍVIDAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL.

A dívida condominial é obrigação propter rem, ou seja, está atrelada ao próprio imóvel.... (Continua)

4 - TJPR DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PENHORA E RESPONSABILIDADE POR DÍVIDAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS.I. CASO EM EXAME1.

Embargos de declaração opostos em face de acórdão que negou provimento ao recurso de apelação, mantendo a legitimidade da penhora sobre imóvel em razão de dívidas condominiais, com alegações de violação de Lei e constitucional, nulidade da penhora e responsabilidade pelas dívidas condominiais.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber se há omissão, contradição ou obscuridade no acórdão que negou provimento ao recurso da embargante, em relação às alegações de violação de Lei e constitucional, nulidade da penhora e responsabilização pelas dívidas condominiais.III. RAZÕES DE DECIDIR3. Os embargos de declaração não apontam omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado, apenas contestam seus termos.4. As questões levantadas pela embargante foram minuciosamente examinadas e fundamentadas no acórdão, não havendo lacunas no julgamento.5. A responsabilidade pelas dívidas condominiais é vinculada à propriedade do imóvel, independentemente da participação do proprietário na ação de cobrança.6. A jurisprudência do STJ confirma que o imóvel responde pelas dívidas condominiais, podendo ser penhorado mesmo que o titular não tenha participado da fase de conhecimento da ação.IV. DISPOSITIVO E TESE7. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.Tese de julgamento: A responsabilidade pelas dívidas condominiais recai sobre o proprietário do imóvel, independentemente de sua participação na ação que originou o título executivo, em razão da natureza propter rem das obrigações relacionadas ao bem.... (Continua)

5 - STJ Agravo interno no recurso especial. Processual civil. Condomínio em edificações. Execução judicial. Dívidas condominiais pretéritas. Omissão no edital de praça. Responsabilidade do arrematante. Impossibilidade.

«1. Não obstante a natureza propter rem das dívidas condominiais, se não constar do edital de praça a existência de tal ônus incidente sobre o imóvel, não é possível responsabilizar o arrematante 2. Agravo interno não provido.... (Continua)

6 - TJSP Apelação. Embargos de terceiro. Ação de execução de despesas condominiais. Citação da embargante, nos autos da execução, desnecessária. Inexistência de hipótese de litisconsórcio passivo necessário. Penhora de imóvel geral dos débitos. Bem indivisível e obrigação propter rem. Penhora que deveria, mesmo, recair sobre a integralidade do imóvel gerador dos débitos. Responsabilidade por dívidas condominiais que é solidária entre todos os coproprietários. Eventual meação da embargante, portanto, que também responderá pelo débito condominial. Precedentes. Dívida condominial, ademais, contraída em benefício da entidade familiar. Regime da comunhão parcial de bens. Patrimônio de ambos os conviventes que responde pelo débito, nos termos do art. 1.663, §1º, e art. 1.664, ambos do Código Civil. Sentença mantida. Recurso não provido.

7 - TJRS AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. PROPTER REM. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE.

TRATANDO-SE DE EXECUÇÃO DE DÉBITO ORIUNDO DE COTAS CONDOMINIAIS, MOSTRA-SE CABÍVEL A PENHORA DO BEM IMÓVEL QUE DEU ORIGEM À DÍVIDA, INDEPENDENTE DE ESTAR ELE GRAVADO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, ANTE A NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. PRECEDENTES. ... (Continua)

8 - TJRS AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. PROPTER REM. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE.

TRATANDO-SE DE EXECUÇÃO DE DÉBITO ORIUNDO DE COTAS CONDOMINIAIS, MOSTRA-SE CABÍVEL A PENHORA DO BEM IMÓVEL QUE DEU ORIGEM À DÍVIDA, INDEPENDENTE DE ESTAR ELE GRAVADO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, ANTE A NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. PRECEDENTES.  ... (Continua)

9 - TJDF DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL FINANCIADO. PROGRAMA HABITACIONAL. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME ... (Continua)

10 - STJ Agravo interno. Recurso especial. Arrematação de imóvel em hasta pública. Dívidas condominiais. Necessidade de previsão no edital da praça.

«1. O arrematante de imóvel em hasta pública não será responsável pelo pagamento das dívidas condominiais pendentes quando omisso o edital a respeito dos débitos anteriores à praça, os quais devem ser pagos com o produto da arrematação. Precedentes. ... (Continua)

11 - TJPR Direito civil e direito processual civil. Agravo de Instrumento. Penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívidas condominiais. Recurso provido.

I. Caso em exame1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu a penhora integral de imóvel indicado para adimplemento de taxas condominiais, sob a justificativa de que o bem estava alienado fiduciariamente, deferindo tão somente a penhora sobre os direitos do imóvel. II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívidas condominiais, considerando a natureza propter rem da obrigação.III. Razões de decidir3. A possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívidas condominiais foi reconhecida pela Quarta Turma do STJ, considerando a natureza propter rem das taxas condominiais.4. As regras do contrato de alienação fiduciária não afetam a relação jurídica entre o condomínio e os condôminos, especialmente em relação à cobrança de débitos condominiais.5. O crédito decorrente de taxas condominiais tem preferência sobre créditos hipotecários, o que justifica a penhora do imóvel mesmo quando gravado com alienação fiduciária.6. É necessário promover a citação do credor fiduciário para que ele possa integrar a execução e ter a oportunidade de quitar os débitos condominiais.IV. Dispositivo e tese7. Agravo de Instrumento conhecido e provido para deferir o pedido de penhora sobre o imóvel que deu origem aos débitos condominiais, com a inclusão da credora fiduciária na execução.Tese de julgamento: É possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de dívidas condominiais, considerando a natureza propter rem das taxas condominiais, desde que o credor fiduciário seja incluído na execução para possibilitar a quitação do débito._________Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 1.345.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp. Acórdão/STJ, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 23.05.2023; TJPR, 8ª Câmara Cível, 0068437-38.2024.8.16.0000, Rel. Desembargadora Themis de Almeida Furquim, j. 30.09.2024; TJPR, 8ª Câmara Cível, 0058230-77.2024.8.16.0000, Rel. Substituto Everton Luiz Penter Correa, j. 21.10.2024; TJPR, 8ª Câmara Cível, 0056898-75.2024.8.16.0000, Rel. Substituto Ademir Ribeiro Richter, j. 02.12.2024; Súmula 478/STJ.... (Continua)

12 - TJRS APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DÍVIDAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇAO DE AUSÊNCIA DE PROVAS DO VALOR DAS COTAS CONDOMINIAIS. AFASTAMENTO. SENTENÇA MANTIDA.

A cobrança de cotas condominiais se presume legítima até prova em contrário. Ônus do qual a ré não se desincumbiu.... (Continua)

13 - TJSP APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FUNDADA EM DÍVIDAS CONDOMINIAIS.

Sentença que rejeitou os embargos à execução. Inconformismo dos embargantes, herdeiros do executado originário. ILEGITIMIDADE PASSIVA. O condomínio imputa a pessoa distinta daquelas constantes como proprietárias na matrícula imobiliária a responsabilidade pelo pagamento das dívidas condominiais geradas pela unidade autônoma; todavia, não se desincumbiu do ônus que sobre si recai de atestar a existência de liame que o autorize a assim agir. O simples fato de o executado constar no sistema interno da administradora do condomínio como responsável pelo imóvel, desacompanhado de elemento que ateste seu status de proprietário ou possuidor do bem, não é suficiente para respaldar o reconhecimento da legitimidade de contra ele se deduzir a pretensão satisfativa, ao que se associa a impossibilidade de se atribuir a este a probatio diabólica de inexistência de vínculo. Impõe-se, por isso, o acolhimento dos embargos, extinguindo-se a execução com fundamento no CPC, art. 485, IV. Sentença reformada. VERBAS SUCUMBENCIAIS. Redistribuição. RECURSO PROVIDO... (Continua)

14 - STJ Família. Agravo interno no recurso especial. Ação regressiva de cobrança por débitos condominiais. Penhora. Bem de família. Dívidas condominiais. Possibilidade.

«1 - A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora do imóvel quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais. ... (Continua)

15 - TJPR Direito civil. Agravo de instrumento. Penhora de imóvel alienado fiduciariamente. dívidas condominiais. natureza propter rem. possibilidade. Evolução jurisprudencial. recurso não provido.

I. Caso em exame1. Agravo de instrumento contra a decisão que determinou a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para o pagamento de despesas condominiais.II. Questão em discussão2. A questão em discussão refere-se à possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em caso de dívidas condominiais ou o cabimento somente da penhora dos direitos sobre o imóvel. III. Razões de decidir3. Considerando que a obrigação decorrente de despesas condominiais possui natureza propter rem, uma vez que tais despesas objetivam a conservação da própria coisa e por isso agregam e acompanham o bem independente da sua titularidade, o próprio imóvel deve responder pelo seu inadimplemento.4. A jurisprudência do STJ evoluiu para reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente na execução de débitos condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação.5. Assim, a decisão do juízo de origem se alinha ao entendimento do STJ, permitindo a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para garantir o adimplemento de dívidas condominiais.IV. Dispositivo e tese6. Recurso de agravo de instrumento não provido. Tese de julgamento: Em execução por dívida condominial, admite-se a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em razão de natureza propter rem da obrigação condominial._____________Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1345 e 1361.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp. Acórdão/STJ, rel. Min. Marco Buzzi, rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j: 23/5/2023.... (Continua)

16 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE AUTO FALÊNCIA. ARREMATAÇÃO. DÍVIDAS CONDOMINIAIS VENCIDAS ENTRE A ARREMATAÇÃO E A IMISSÃO NA POSSE. NATUREZA PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA.

Trata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão que, nos autos de ação de autofalência, homologou o auto de arrematação e indeferiu o pedido do arrematante para afastar sua responsabilidade em relação às cotas condominiais vencidas entre a arrematação e a imissão na posse. ... (Continua)

17 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO. Insurgência em face de decisão que afastou alegação de excesso de penhora. Juiz a quo que fixou para a arrematação limite mínimo de 60% do valor da avaliação dos imóveis penhorados, superior, portanto, ao limite de 50% permitido pelo art. 891, parágrafo único do CPC. Valor da dívida apontado no agravo que, por estar desatualizado, não pode ser comparado com os valores dos imóveis atualizados na minuta do edital. Agravantes que não demonstraram os pagamentos das dívidas condominiais vincendas desde a data do cálculo elaborado pelo exequente e tampouco de tributos incidentes sobre os imóveis. Inexistência de excesso de penhora.

18 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Execução de encargos condominiais. 1. Edital de praça. Omissão quanto às dívidas condominiais pretéritas à hasta pública. Ausência de responsabilidade do arrematante em relação às aludidas obrigações. Precedentes. 2. Agravo interno improvido.

«1 - O Tribunal de Justiça estadual asseverou ser impossível o redirecionamento da execução contra o ora recorrido, uma vez que este não participou do processo de conhecimento, destacando ainda que o edital de praça era omisso em relação às dívidas condominiais. ... (Continua)

19 - TJDF DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. UNIÃO ESTÁVEL. PARTILHA DE BENS. SUB-ROGAÇÃO. IMÓVEL ADQUIRIDO ANTES DA UNIÃO. SEM COMUNICABILIDADE. EXCLUSÃO DA DIVISÃO. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. CARÁTER PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO/POSSUIDOR. PARCIAL PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME ... (Continua)

20 - TJRS AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. PROPTER REM. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. EXCESSO DE PENHORA. AUSENTE. 

TRATANDO-SE DE EXECUÇÃO DE DÉBITO ORIUNDO DE COTAS CONDOMINIAIS, MOSTRA-SE CABÍVEL A PENHORA DO BEM IMÓVEL QUE DEU ORIGEM À DÍVIDA, INDEPENDENTE DE ESTAR ELE GRAVADO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, ANTE A NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. PRECEDENTES. ... (Continua)