cota condominial
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP Multa condominial. Condomínio. Cobrança efetuada em conjunto com a cota condominial. Consignação do valor da cota condominial. Recusa ao recebimento. Normas convencionais não respeitadas quando da imposição de multa em um mesmo boleto que a cota condominial. Necessidade de boletos autônomos. Valor consignado que deve ser aproveitado para pagamento da cota condominial. Recurso não provido.

2 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. PEDIDO DE EXTINÇÃO DA COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL. AUTOR QUE ALEGA NÃO USAR OS SERVIÇOS E INSTALAÇÕES DO CONDOMÍNIO RÉU. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS, DETERMINANDO O PAGAMENTO DA COTA CONDOMINIAL CONFORME A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. PROPRIETÁRIO DE LOJA QUE UTILIZA PARTE DOS SERVIÇOS DO EDIFÍCIO E PAGA METADE DO VALOR DA COTA CONDOMINIAL. COBRANÇA RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. SENTENÇA QUE DEVE SER MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

3 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO DE PAGAR A COTA CONDOMINIAL É DE NATUREZA PROPTER REM, SENDO O PROPRIETÁRIO REGISTRAL, EM REGRA, O RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO.

4 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DO EMBARGADO.

A obrigação de pagamento de cota condominial é propter rem, existente em razão da situação jurídica de titularidade sobre um direito real. Cobrança de cota condominial deve se dar em face de que figure no RGI como proprietário. Embargante figura como proprietário no RGI, devendo arcar com as cotas condominiais. O caso apreciado pelo STJ no Tema 886 traz a hipótese em que o promissário comprador foi imitido na posse do imóvel sem que o compromisso de compra e venda tenha sido registrado. A situação de posse vem atrelada a uma posse titulada, com vistas a atribuir a reponsabilidade pelo pagamento ao possuidor com instrumento particular de compra e venda de unidade condominial cientificada ao condomínio. Caso dos autos em que não há qualquer compromisso de compra e venda. A posse de terceiro alegada pelo embargante se dá em razão de outra situação não esclarecida nos autos. Não há prova inequívoca de que o condomínio tivesse ciência de transação transferindo propriedade. Os boletos do condomínio são emitidos em nome do embargante. Não há como afastar a responsabilidade do executado embargante, devendo a sentença ser reformada. Recurso conhecido e provido, nos termos do voto do Desembargador Relator.... (Continua)

5 - TJSP Correção monetária. Ação de cobrança. Condomínio. Despesas condominiais. Incidência desde o vencimento de cada cota condominial em aberto. Cabimento. Recurso parcialmente provido.

6 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTA CONDOMINIAL.

Sentença que rejeitou os embargos à execução. Recurso da parte embargante. Cobrança de cota condominial referente ao período de maio de 2021 até a propositura da ação, no valor de R$9.835,00. Ata da assembleia que elegeu o síndico apresentada na ação de execução e nos presentes embargos, estando comprovada a legitimidade do condomínio na propositura da execução. A escritura de compra e venda do imóvel ocorreu em 05/07/2022, todavia a averbação da venda do imóvel no registro geral de imóvel se deu em 13/04/2023, data posterior a propositura da ação de cobrança condominial. Ausência de notificação do condomínio quanto à venda do imóvel com data anterior a propositura da ação de execução. A obrigação é de natureza propter rem, ou seja, de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário do bem ou, ainda, do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição. Ainda que a escritura de compra e venda tenha ocorrido em data anterior a do registro, nos termos do entendimento do STJ, o promitente vendedor pode ser responsabilizado pelos débitos de condomínio posteriores àquela data, uma vez que não restou comprovada a ciência inequívoca do condomínio da transação. Condomínio acostou aos autos da execução a planilha de cálculo contendo os valores devidos com a discriminação individualizada de cada cota condominial, referente ao período de cobrança 10/05/2021 até 10/01/2023, além dos juros e multa, totalizando R$9.835,00. Contribuições condominiais aprovadas em assembleia geral, retratando título executivo certo, líquido e exigível. Aplicação do art. 784, X do CPC e da Lei 4.591/64, art. 12. O embargado juntou aos autos da execução todos os documentos necessários a conferir liquidez a execução, estando presente a legitimidade da execução, nos termos do CPC, art. 784, X. Sentença mantida. DESPROVIMENTO DO RECURSO.... (Continua)

7 - STJ Condomínio em edificação. Compromisso de compra e venda. Cobrança de cota condominial. Legitimidade passiva do comprador. CCB/2002, art. 1.334. Lei 4.591/1964, arts. 4º, parágrafo único e 12.

«A cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no Cartório de Imóveis.... (Continua)

8 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTROVÉRSIA ACERCA DE COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL. UNIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS (APARTAMENTOS 310 E 311). ALEGAÇÃO DE COBRANÇA INDEVIDA DE COTA CONDOMINIAL EM DUPLICIDADE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA AUTORA QUE NÃO SE PODE ACOLHER. QUESTÃO FULMINADA PELA COISA JULGADA. SENTENÇA PROFERIDA EM AÇÃO ANTERIORMENTE AJUIZADA PELA AUTORA (ÍNDICE 85314364) JULGANDO IMPROCEDENTE O PEDIDO AUTORAL PARA PAGAMENTO DE UM ÚNICA COTA DE CONDOMÍNIO, MANTENDO O PAGAMENTO DE DUAS COTAS CONDOMINIAIS PARA OS IMÓVEIS UNIFICADOS, UMA VEZ QUE A COBRANÇA DO CONDOMÍNIO SE DÁ PELA ÁREA OCUPADA, ISTO É, NO CASO, DOIS APARTAMENTOS, O 310 E O 311, CONFORME ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA DO CONDOMÍNIO, DEVENDO SER RESPEITADA A DECISÃO DA MAIORIA DOS CONDÔMINOS. ASSIM, VERIFICA-SE QUE A COBRANÇA DAS DUAS COTAS CONDOMINIAIS É REALIZADA LEGALMENTE POR FORÇA DE SENTENÇA PASSADA EM JULGADO, NÃO HAVENDO MAIS QUE SE DISCUTIR SOBRE O ASSUNTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

9 - TJSP AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. COTA CONDOMINIAL. COMPETÊNCIA RECURSAL.

Exceção de pré-executividade em execução de título executivo extrajudicial visando à cobrança de cotas condominiais inadimplidas. Matéria de competência das C. Câmaras da Subseção III de Direito Privado. Inteligência do art. 5º, III, item III.1 da Resolução 623/2013 e do Enunciado 2 deste E. TJSP. Precedentes. Redistribuição dos autos. Recurso não conhecido... (Continua)

10 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Cota condominial. Mora. Suspensão do serviço de limpeza nas unidades cujos proprietários são inadimplentes. Admissibilidade. Decisão aprovada em assembléia pela unanimidade dos condôminos. Condômino que não comprovou «quorum inferior ao previsto. Recurso improvido.

11 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL.

Sentença de improcedência. Recurso exclusivo da parte autora. Convenção do Condomínio estabelece a correção de débito pela variação acumulada do índice do IGP-M/FGV. Determinação a que todos os condôminos estão sujeitos. Precedentes desta Corte. As cotas condominiais são prestações periódicas e de trato sucessivo, devidas ao condomínio pelos condôminos, para a manutenção e conservação do bem comum. O eventual inadimplemento de qualquer das prestações condominiais após o trânsito em julgado da sentença condenatória dispensa a propositura de nova ação de conhecimento, uma vez que incluídas pelo CPC, art. 323 no conceito «enquanto perdurar a obrigação, com vistas a privilegiar a economia e celeridade processual. Precedentes. Sentença mantida. DESPROVIMENTO DO RECURSO.... (Continua)

12 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. COMPROVAÇÃO. PROVA PERICIAL. SENTENÇA CONDENATÓRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Em ação de cobrança de cota condominial, a sentença condenatória, lastreada em prova pericial, reconheceu a legalidade da cobrança do montante de R$16.823,42, referente às cotas condominiais vencidas e não pagas no período de setembro de 2019 até 02/02/2024. 2. O réu apelante comprovou parcialmente que a sentença desconsiderou que o laudo pericial contábil produzido em juízo apurou que no débito objeto da execução constavam valores não comprovados documentalmente. 3. À luz da prova pericial, o valor devido deve ser reduzido, mediante a alteração do valor relativo aos meses de setembro e novembro de 2019, passando a considerar a quantia originária de R$ 180,00 para cada período, a ser corrigida e atualizada na forma da sentença e excluir do débito objeto da execução a quantia de R$ 250,00, referente ao período de 15/05/2020, por ausência de documento comprobatório da dívida. Mantidos os demais termos da sentença. 4. Recurso parcialmente provido.... (Continua)

13 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTA CONDOMINIAL. PENHORA DE IMÓVEL. EMBARGOS DE TERCEIROS OPOSTOS PELO CREDOR HIPOTECÁRIO. PRETENSÃO DE NULIDADE DA DECISÃO ATÉ JULGAMENTO DOS EMBARGOS. SÚMULA 478/STJ.

Caso: Agravante que na qualidade de credor hipotecário requer a nulidade da decisão que deferiu a penhora do imóvel em ação de execução de cotas condominiais. Alega ofensa ao seu direito de credor e ao devido processo legal. ... (Continua)

14 - TJRJ APELAÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTA CONDOMINIAL. EMBARGOS OPOSTOS PELA INCORPORADORA. ALEGAÇÃO NO SENTIDO DE NÃO POSSUIR LEGITIMIDADE PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO, DEVENDO A DÍVIDA SER ATRIBUÍDA À ADQUIRENTE DO IMÓVEL, NA MEDIDA EM QUE APENAS DEIXOU DE EFETIVAR A ENTREGA DAS CHAVES DO BEM, EM RAZÃO DA INADIMPLÊNCIA DA COMPRADORA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA INCORPORADORA EMBARGANTE. DESPESA INERENTE AO IMÓVEL, CONSISTENTE DE COTA CONDOMINIAL QUE NÃO PODE SER EXIGIDA DOS COMPRADORES NÃO EMITIDOS NA POSSE DA UNIDADE AUTÔNOMA. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE DA ADQUIRENTE A ENSEJAR A RESPONSABILIDADE PELAS COTAS CONDOMINIAIS. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO FIRMADO PELA CORTE CIDADÃ, ATRAVÉS DO RESP 1345331/RS. MASSA CONDOMINIAL NÃO PODE SER PREJUDICADA ANTE A INADIMPLÊNCIA DE COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES, REFERENTE A CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE QUE O CONDOMÍNIO NÃO PARTICIPOU, CABENDO À EMBARGANTE, CASO ASSIM ENTENDA, EXERCER, FUTURAMENTE, SEU DIREITO DE REGRESSO. RECURSO CONHECIDO, MAS NÃO PROVIDO.

15 - STJ Agravo interno. Agravo em recurso especial. Cobrança de cota condominial. Prescrição.

«1. Na vigência do CCB/2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação. Súmula 83/STJ. ... (Continua)

16 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO. DECISÃO AGRAVADA QUE REJEITOU A IMPUGNAÇÃO. IRRESIGNAÇÃO DA EXECUTADA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA INTIMAÇÃO, BEM COMO AUSÊNCIA DE DOCUMENTO INDISPENSÁVEL À PROPOSITURA DA AÇÃO, CONSISTENTE NA COMPROVAÇÃO DO EXATO VALOR DA COTA CONDOMINIAL. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. COTA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CITAÇÃO VIA POSTAL, RECEBIDA POR TERCEIRO, PREPOSTO DO PRÓPRIO EXEQUENTE, O QUAL SE TRATA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECEBIMENTO DO A.R. POR FUNCIONÁRIO DO PRÉDIO. EXCEÇÃO PREVISTA NO §4º DO CPC, art. 248 CONFIGURADA. O DÉBITO RELATIVO ÀS DESPESAS DO CONDOMÍNIO CONSTITUI OBRIGAÇÃO PROPTER REM, A SER CUMPRIDA, NOS TERMOS Da Lei 4.591/64, art. 12, DIRETAMENTE PELO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, SEJA ELE OCUPANTE OU NÃO. AGRAVANTE QUE NÃO NEGA O INADIMPLEMENTO, BEM COMO RECEBE, MENSALMENTE, OS BOLETOS PARA PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS, POSSUINDO, ASSIM, CONHECIMENTO DOS VALORES COBRADOS. RECURSO DESPROVIDO.

17 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE

18 - TJRJ APELAÇÃO. COTA CONDOMINIAL. INDIVIDUALIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO APROVADA NOS TERMOS DO CC. SERVIÇOS À DISPOSIÇÃO DO CONDÔMINO. VALOR DA COTA IDENTIFICADA CONFORME FRAÇÃO IDEAL.

Pretensão de individualização das despesas condominiais e devolução de valores pagos a maior. A sentença julgou improcedentes os pedidos. Apelam as autoras. Embora o laudo pericial indique se tratar de unidades independentes, não afasta o fato de as despesas comuns tratar de espaços inalienáveis e indivisíveis, conforme convenção do condomínio. Convenção aprovada conforme o art. 1333 do CC. Individualização realizada de acordo com a fração ideal das unidades. Serviços à disposição das autoras. RECURSO DESPROVIDO.... (Continua)

19 - STJ Agravo interno no agravo em recurso especial. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Cota condominial. Reexame de provas e cláusulas. Súmula 5/STJ e Súmula 7/STJ.

1 - Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. A revisão da matéria referente à cota condominial demanda a análise da interpretação de cláusulas contratuais e do conjunto fático probatório, atraindo a incidência dos óbices das Súmulas 5 e 7/ STJ.... (Continua)

20 - TJRJ CONSUMIDOR. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL MANTIDA. RETENÇÃO DE COTA CONDOMINIAL E IPTU. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE.

Caso: Autora requer rescisão contratual com restituição de valores. A sentença rescindiu o contrato celebrado entre as partes e condenou a ré ao ressarcimento dos valores pagos, abatido o valor da multa de 30%, bem como julgou improcedente o pedido reconvencional. Apela a ré. ... (Continua)