imovel em mau estado de conservacao
Jurisprudência Selecionada

1 - TJRJ Administrativo. Ação civil pública. Imóvel em mau estado de conservação. Inércia do Município para a tomada de providências em projeto de revitalização. Determinação judicial. Liminar mantida. Lei 7.347/85, art. 1º, III.

«Ao Ministério Público cabe a proteção do patrimônio histórico-cultural, visando também a segurança das pessoas que por ali circulam ou residem, no caso de má conservação. O poder geral de acautelamento é inerente ao exercício da função jurisdicional, e tem por fonte a soberania popular expressa na Constituição originária, a proclamar o direito fundamental de acesso à jurisdição e o princípio da Separação dos Poderes da República. Impossível neste momento de ser apreciado de forma favorável o efeito suspensivo pretendido, ficando evidenciada a urgência referente a má conservação do imóvel e o risco iminente de seu desabamento e a plausibilidade, consistente na responsabilidade atribuída por lei ao Município por esta preservação.... (Continua)

2 - TJSP Multa administrativa. Auto de infração. Imóvel em mau estado de conservação. Desobediência à ordem de demolição. Alegada ilegalidade insanável, ante seu excessivo valor. Ação julgada procedente. Multa anulada. Insurgência. Aplicação de multa seguida de outra majorada 16 vezes pelo não atendimento de ordem de demolição. Ilegalidade desta última imposição. Obrigação de fazer. Procedimento inadequado. Nulidade configurada. Ilegalidade reconhecida. Decisão mantida. Recurso oficial não conhecido e negado provimento ao da municipalidade.

3 - TJSP Cumprimento de sentença - Contribuições condominiais - Decisão que indefere pedido de reavaliação do imóvel - Agravo do condomínio exequente - CPC, art. 873 - Argumentação do agravante e elementos de prova juntados que conduzem à necessidade de realização de perícia técnica especializada - Laudo do Oficial de Justiça que aponta o mau estado de conservação do bem - Recurso provido

4 - TJSP Compra e venda. Bem móvel. Indenizatória decorrente de vício no produto. Improcedência. Ação ajuizada decorridos três anos da compra do fogão. Aplicação do CDC, art. 26, II. Decadência do direito do autor reconhecida. Ademais, os vícios não foram comprovados. Evidência do mau estado de conservação do produto. Sentença mantida. Recurso não provido.

5 - TJSP Responsabilidade civil. Dano no imóvel. Bem alugado que não se encontrava em perfeito estado de conservação no início da locação. Falta de comprovação de que as avarias indicadas fossem decorrentes de mau uso, e não do desgaste natural do imóvel, mormente em face do longo período de locação. Ausência de vistoria final (por ocasião da entrega das chaves) ou de qualquer prova que possibilitasse a exata apuração dos fatos. Recurso dos réus provido para julgar improcedente o pedido indenizatório.

6 - TJSP Locação. Imóvel comercial. Demanda indenizatória por vícios de conservação imputados aos inquilinos. Apresentação do laudo de vistoria de entrada atestando perfeito estado de conservação do bem. Inexistência, contudo, de laudo de vistoria de saída, a impossibilitar o confronto entre o estado em que recebido o imóvel pelos locatários e o posterior à devolução. Ata notarial juntada pela locadora insuficiente, porquanto elaborada mais de um ano após a devolução das chaves e com base em vistoria realizada quarenta e dois dias após a entrega, sem participação dos locatários. Fotografias juntadas, outrossim, sem a indicação de data de extração. Orçamentos juntados que apontaram reparos relativos à estrutura do imóvel, sem compatibilidade para com o alegado mau uso. Ônus probatório que era da autora, à luz do CPC, art. 373, I. Autora que, ademais, recebido o bem ao término da locação, não teve a iniciativa de, em momento algum, dirigir-se aos réus para expressar a existência de danos pretensamente de responsabilidade daqueles, limitando-se a realizar os supostos reparos e a ajuizar a presente demanda. Sentença de improcedência confirmada. Apelação da autora desprovida

7 - TJSP ADMINISTRATIVO. MULTA. MÁ CONSERVAÇÃO DE IMÓVEL. ANULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Os atos administrativos gozam dos atributos de presunção de veracidade e legalidade, de modo que cabe à parte que impugna o ato comprovar sua invalidade; 2. A ausência de manutenção da conservação de imóvel autoriza a aplicação de multa, conforme arts. 27 e 28 da Lei Municipal 2.109, de 23 de julho de 1987; 3. O Ementa: ADMINISTRATIVO. MULTA. MÁ CONSERVAÇÃO DE IMÓVEL. ANULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Os atos administrativos gozam dos atributos de presunção de veracidade e legalidade, de modo que cabe à parte que impugna o ato comprovar sua invalidade; 2. A ausência de manutenção da conservação de imóvel autoriza a aplicação de multa, conforme arts. 27 e 28 da Lei Municipal 2.109, de 23 de julho de 1987; 3. O mau estado de conservação do imóvel foi comprovado, o que autoriza a aplicação de multa; 4. Sentença de improcedência mantida. Recurso improvido.

8 - TJSP Agravo de instrumento. Locação de imóvel. Ação cominatória c.c indenizatória ajuizada pelo locatário em face da locadora fundada no mau estado de conservação do imóvel. Reconvenção apresentada pela locadora. Impossibilidade de inclusão dos ocupantes do imóvel (mãe e padrasto da ré) como locatários de fato na demanda reconvencional. Inexistência de relação jurídica a justificar o acolhimento da pretensão, sendo irrelevante para tanto a realização de pagamentos das locações e taxas administrativas, em nome da locatária. Decisão que rejeitou impugnação à gratuidade de justiça, além de trazer fixados os pontos controvertidos. Matérias não contempladas nas hipóteses de cabimento de agravo. Ausência de demonstração de urgência a justificar a interposição do presente recurso. Inaplicabilidade da tese da taxatividade mitigada do art. 1.015, CPC. Não conhecimento. Demais matérias, próprias de defesa, que devem ser apreciadas pelo magistrado «a quo, após regular instrução probatória. Recurso improvido, na parte conhecida.

9 - TJRJ ADMINISTRATIVO. RESPONSABILIDADE CIVIL DO ESTADO. DANO MATERIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL DEVOLVIDO COM AVARIAS.

Ação indenizatória pelos danos derivados do mau estado de conservação do imóvel locado pela Autora ao Réu quando encerrado o vínculo contratual. ... (Continua)

10 - 2TACSP Medida cautelar inominada. Depósito de bens. Pedido fundado na quase certeza de que o requerido, locatário, irá desocupar o imóvel sem deixá-lo em perfeito Estado. Descabimento. Falta de relação entre a medida pleiteada e o eventual direito à indenização. Cautelar desnecessária. Indeferimento da inicial. (Cita doutrina).

É inadmissível a cautelar que pretende obter do locatário o depósito de bens, como garantia de futuro prejuízo, com base na quase certeza de que este irá desocupar o imóvel deixando-o em mau estado de conservação.... (Continua)

11 - TJDF DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. IMÓVEL EM PÉSSIMO ESTADO DE CONSERVAÇÃO. AUSÊNCIA DE VALOR COMERCIAL DAS BENFEITORIAS. FALTA DE PROVA DA CONTRIBUIÇÃO FINANCEIRA DA AUTORA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA NÃO CONFIGURADO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO DESPROVIDO. 

  ... (Continua)

12 - TJRJ Apelação. Ação de rescisão contratual c/c perdas e danos. Procedência dos pedidos. Contrato de locação residencial celebrado entre as partes. Telhado do imóvel que se encontra em precário estado de conservação, ocorrendo vazamentos em seu interior durante as épocas de chuvas. Imóvel ofertado à inquilina, mas que se encontra em condições insalubres. Responsabilidade da proprietária ou locadora pela conservação do telhado do imóvel e calha localizada na parte externa do bem. Acervo probatório encartado aos autos, em especial a prova documental e prova pericial, que demonstra o precário estado de conservação do telhado. Dano material demonstrado através de orçamentos e fotos de objetos danificados. É inequívoco que as goteiras no telhado do imóvel não apenas danificaram objetos da autora como também impediram a autora de habitar o local, sendo um fato que retirou a tranquilidade e a paz de espírito da inquilina, principalmente, durante a ocorrência de tempestades, para macular a sua esfera psicológica. Dano moral devidamente fixado pelo juízo de origem. Manutenção da sentença que se impõe. Apelação desprovida.

13 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. LOCADORA QUE IMPUTOU AO LOCATÁRIO A DEVOLUÇÃO DO BEM EM PRECÁRIO ESTADO DE CONSERVAÇÃO, INCLUSIVE COM MODIFICAÇÃO DA PLANTA. REQUEREU INDENIZAÇÃO PARA FINS DE SE VER REEMBOLSADA POR CONSERTOS QUE PRECISOU REALIZAR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO LOCATÁRIO. RAZÕES RECURSAIS QUE MERECEM SER ACOLHIDAS PARCIALMENTE, PARA QUE O JULGADO SE HARMONIZE À SENTENÇA PROFERIDA EM AÇÃO CONEXA EM QUE FIGURARAM AS MESMAS PARTES.

Incontroversa a relação locatícia existente. Discussão que se cinge à verificação de descumprimento contratual no que tange ao estado de conservação do bem no ato da devolução das chaves, assim como ao direito da locadora ao ressarcimento de valor correspondente aos danos materiais alegados. ... (Continua)

14 - TJSP Locação. Demanda indenizatória. Vícios de conservação imputados aos inquilinos. Cobrança movida em face dos fiadores. Descumprimento do dever de devolução do imóvel no estado de conservação do início da relação locatícia evidenciado. Comprovação de que os fiadores foram cientificados da necessidade de acompanhar a vistoria final, mas sobre ela manifestaram desinteresse. Laudos de vistoria inicial e final suficientemente detalhados e que evidenciam os danos listados no orçamento apresentado pela proprietária. Demanda procedente. Sentença mantida. Apelo dos réus desprovido.

15 - TJSP Indenização. Danos morais, materiais e estéticos. Lesões decorrentes de queda de pedestre em calçada em mal estado de conservação. Calçada defronte a um imóvel, feita pelo seu proprietário, que responde pelo risco decorrente do seu estado de conservação, juntamente com o Município, por se tratar de área pública municipal de uso comum do povo. Responsabilidade solidária. Estabelecido o nexo de causalidade entre a má conservação do bem público e a queda da transeunte, em razão de pedras soltas na calçada, com as lesões consequentes. Perda de dentes. Danos materiais comprovados por recibos. Dor física e transtornos decorrentes das lesões que comportam indenização a título de dano moral. Ausência de dano estético, como constatou a perícia. Demanda parcialmente procedente. Sem majoração dos honorários advocatícios porque fixados no limite máximo de vinte por cento do valor da condenação. Recursos não providos.

16 - TJRJ Responsabilidade civil do Estado. Dano moral. Administrativo. Constitucional. Ocupação policial manu militari de cada de morada em favela. Dano moral. Responsabilidade objetiva do estado. Pedido líquido de indenização de prejuízo material. Falta de prova de dispêndios. Impossibilidade de sentença ilíquida. Pretensão de o estado comprar nova casa para as vítimas. Falta de prova da propriedade. Locupletamento. CF/88, arts. 5º, V e X e 37, § 6º. CCB/2002, arts. 43, 186, 927 e 945. CPC/1973, art. 459, parágrafo único.

«Ação de responsabilidade civil proposta em face do ESTADO DO RIO DE JANEIRO por casal de moradores de favela do Complexo do Alemão porque policiais do Batalhão de Operações Especiais da Polícia Militar ocuparam sua casa por oito meses, lá hastearam a bandeira da unidade, causaram danos materiais, de lá trocaram tiros com marginais e transformaram o imóvel em posto de observação, Pedido de condenação de o ESTADO indenizar dano moral e prejuízo patrimonial (R$ 20.000,00), bem assim de adquirir outra casa para substituir aquela, a fim de que se mude do lugar, eis ter medo de continuar a morar no imóvel que, durante a ocupação, acabou por abandonar. Defesa centrada na tese de que os policiais agiram no estrito cumprimento do dever legal, escolhendo a casa dos demandantes em razão de sua posição estratégica. Sentença de improcedência ... (Continua)

17 - TJPE Apelação cível. Responsabilidade civil. Reparação por danos derivados de infiltrações/vazamentos. Caracterizada a omissão administrativa. Dever do estado de indenizar. Montante excessivo fixado em primeiro grau. Apelo voluntário parcialmente provido.

«1. Trata-se de apelação cível nos autos da 'ação de indenização por danos materiais e morais' proposta por Marly Luzinete da Silva em face do Estado de Pernambuco e da Companhia Pernambucana de Saneamento - COMPESA, visando à reparação de danos derivados de infiltrações/vazamentos existentes em escola estadual localizada no município de Cupira (Escola Ezequiel Bertino de Almeida), que estariam atingindo imóvel de propriedade da autora. ... (Continua)

18 - TJSP Responsabilidade civil do Estado. Morte de filho menor e danos em imóvel decorrentes de inundação. Evento ocorrido, não pelo excesso de chuvas, mas pela má conservação de bueiros e do leito do rio, por parte do Município. Inexistência de caso fortuito. Indenização de um terço do salário mínimo até quando a vítima completasse vinte e cinco anos. Procedência.

Pelo que se depreende dos autos, as chuvas não foram tão fortes a ponto de, por si, justificar a enchente. A inundação foi tão volumosa porque as águas não encontraram escoadouro natural, porque bueiros e leito corrigido do rio estavam bloqueados por detritos, uma vez que a Municipalidade sempre se omitiu na sua limpeza e conservação; não há que se falar, portanto, em caso fortuito.... (Continua)

19 - TJSP Apelação. Ação de indenização por danos materiais e morais. Locação de imóvel residencial. Sentença de parcial procedência. Inconformismo do autor. Reforma do julgado. Cabimento. Vistoria inicial, acompanhada pelos locatários, que atestou a boa condição de conservação do imóvel. Vistoria final realizada, após a devolução das chaves, que constatou diversas avarias incompatíveis com o desgaste natural. Situação incontroversa nos autos. Impugnação dos locatários que se resume em alegar que os danos são preexistentes e resultaram do uso normal do bem e desgaste natural. Descabimento. Áudios trocados entre as partes que evidenciam a ocorrência de vazamentos e problemas elétricos, tendo os réus se comprometido a realizar os reparos necessários. Réus que permaneceram no imóvel mesmo após os alegados danos e avarias. Conclusão de que: 1) ou parte dos problemas foram resolvidos pelo locador-autor no início da locação; 2) ou eles apareceram em decorrência do mau uso do imóvel. Ambas as situações que não se coadunam com as teses apresentadas pelos réus. Locatários que têm a obrigação legal de devolver o imóvel no estado em que receberam, salvo deterioração por uso normal. Dicção da Lei 8.245/91, art. 23, III e das cláusulas contratuais. Danos materiais. Responsabilidade dos réus pelos valores pagos pelo locador. Indenização, contudo, que não contempla os valores pagos nas tintas. Locatária que forneceu as tintas e locador aceitou. Gastos posteriores não oponíveis aos réus. Exclusão de tais quantias que é medida de rigor, sob pena de enriquecimento indevido. Demais valores do orçamento mantidos ante a ausência de impugnação específica. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido para condenar os réus ao pagamento de indenização por danos materiais. Alteração da sucumbência.

20 - TJRJ Responsabilidade civil do Estado. Dano moral e material. Município. Queda em logradouro, resultando fratura complexa do cotovelo em senhora septuagenária. Danos materiais comprovados e morais configurados. Verba fixada em R$ 9.300,00. CF/88, arts. 5º, V e X e 37, § 6º. CCB/2002, arts. 43, 186 e 944.

«Tese defensiva do Município que se contrapõe a disposição expressa em sua Lei Orgânica: as calçadas constituem bem público de uso comum do povo, por isto que «não estão sujeitas ao regime previsto para os imóveis particulares, admitida a autotutela e a auto-executoriedade dos atos administrativos necessários à proteção do patrimônio municipal (art. 228, § 2º); o Município pode exigir que o particular conserve a calçada contígua à sua propriedade, mas não se exonera do poder-dever de fiscalizar o estado de conservação da via pública, inclusive para prevenir acidentes como o que vitimou a autora. Nexo de causalidade estabelecido. Valor compensatório de dano material baseado em documentos comprobatórios de despesas atinentes ao tratamento das lesões decorrentes do infortúnio. Verba reparatória de dano moral arbitrada com razoabilidade e proporcionalidade, de modo a evitar o enriquecimento sem causa.... (Continua)