direito de preferencia locatario
Jurisprudência Selecionada

1 - TJSP APELAÇÃO.

Ação de despejo com reconvenção. Sentença de procedência da ação principal e improcedência da reconvenção. Recurso do réu/reconvinte. Pedido de indenização por benfeitorias. Benfeitorias realizadas em período anterior à vigência do contrato de locação. Inovação recursal inadmissível. Não conhecimento. Benfeitorias durante a vigência do contrato. Cláusula de renúncia. Súmula 335/STJ. Direito de preferência. Locatário preterido a quem incumbia a prática dos atos da Lei 8.245/1991, art. 33. Inadmissibilidade de devolução do prazo de notificação. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO NA PARTE CONHECIDA... (Continua)

2 - TJMG DIREITO CIVIL. DIREITO IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO LOCATÍCIA ENTRE A AUTORA E O ALIENANTE. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. RECURSO NÃO PROVIDO.

Apelação cível interposta por PADARIA VISCAVE LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, que julgou improcedentes os pedidos de anulação de compra e venda de fração ideal de imóvel e adjudicação do bem ou indenização por perdas e danos, sob alegação de violação do direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato. ... (Continua)

3 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. INSURGÊNCIA ACERCA DA AUSÊNCIA DE CITAÇÃO PARA EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA PARA COMPRA DO BEM NA QUALIDADE DE LOCATÁRIO. DESCABIMENTO. NÃO COMPROVAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO ATUAL. INEXISTÊNCIA DE AVERBAÇÃO DE CONTRATO LOCATÍCIO NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. DIREITO QUE NÃO ALCANÇA CASO DE PERDA DA PROPRIEDADE POR DECISÃO JUDICIAL. INTELIGÊNCIA DOS LEI 8.245/1991, art. 32 e LEI 8.245/1991, art. 33. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

Se o contrato de locação não estiver averbado na matrícula do imóvel, o locatário preterido no seu direito de preferência não poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou haver para si o imóvel locado. ... (Continua)

4 - TJSP Adjudicação. Bem imóvel. Locação. Adjudicação compulsória. Locatária preterida em seu direito de preferência. Ausência de averbação do contrato não elide a preferência do locatário se o adquirente tem prévia ciência da locação. Hipótese em que somente a sublocação legítima, transfere o direito de preferência ao sublocatário. Ação procedente. Recurso provido.

5 - STJ Civil. Locação. Recurso especial. Reexame de fatos e provas. Inadmissibilidade. Inobservância do direito de preferência do locatário. Lei 8.245/1991, art. 33. Desnecessidade da prévia averbação do contrato para requerer-se perdas e danos.

«1. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. ... (Continua)

6 - TJMG DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

Agravo de instrumento interposto por Divino Souza Bueno e Marissol Corrêa Pereira contra decisão da MMª Juíza da Vara Única da Comarca de Bueno Brandão/MG, que, nos autos da ação de despejo movida por Antônio Sérgio da Silva Júnior e outros, deferiu liminar de desocupação do imóvel no prazo de 15 dias úteis, sob pena de desocupação forçada. Os agravantes alegaram violação ao seu direito de preferência na aquisição do imóvel locado e a existência de garantia fidejussória no contrato de locação, requerendo o efeito suspensivo da decisão liminar e, ao final, sua reforma. ... (Continua)

7 - TJRJ DIREITO CIVIL. RECURSOS DE APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VENDA DE IMÓVEL LOCADO. DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO EXERCIDO. DANOS AO IMÓVEL. RECURSO DO RÉU PROVIDO. DESPROVIDO O RECURSO AUTORAL.

Os recursos. Recursos de apelação interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação indenizatória em causa que trata dos desdobramentos da relação locatícia de imóvel residencial. ... (Continua)

8 - STJ Recurso especial. Falta de prequestionamento. Violação do CPC/1973, art. 535, I e II. Não ocorrência. Recuperação judicial. Venda direta de imóvel aprovada pelos credores no plano de recuperação. Direito de preferência do locatário. Venda por decisão judicial. Não caracterização. Decadência. Necessidade de ciência inequívoca de todas as condições definitivas do negócio. Qualificação jurídica de fato delimitado na origem. Possibilidade. Desvio de finalidade e abuso de direito. Não ocorrência. Coisa julgada. Inexistência.

«1. A falta de prequestionamento dos dispositivos apontados como violados impede o conhecimento do recurso especial quanto ao ponto. ... (Continua)

9 - TJRJ APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL NA VIGÊNCIA DO CONTRATO LOCATÍCIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA RESPEITADO. HIPÓTESE EM QUE NÃO HÁ REGISTRO DE CLÁSULA DE VIGÊNCIA. REGULARIDADE NAS NOTIFICAÇÕES E NA ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EFETIVAÇÃO DO DESPEJO QUE SE IMPÕE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA QUE SE REFORMA.

Trata-se de ação de despejo lastreada na Lei 8.245/1991, art. 8º, inclusive com pedido de tutela de urgência, tendo sido proposta por Jules Eduardo Peixoto em face de Venturão Mercado Ltda e Lojas Citycol S/A. ... (Continua)

10 - TJSP Direito de preferência. Alienação de imóvel locado. Ajuizamento de ação de adjudicação do imóvel pelo locatário. Falta de notificação da venda pelo locador e de averbação do contrato de locação pelo locatário. Ausência de comprovação do adimplemento das condições legais exigidas para o exercício do direito de preferência. Ação improcedente. Recurso não provido.

11 - TJSP Locação. Bem imóvel residencial. Retomada do bem. Ação de despejo para uso próprio. Presunção relativa da sinceridade do pedido de retomada. Possibilidade de ser afastada por prova em contrário, cujo ônus incumbe ao locatário. Alegação dos locatários de que imóvel em questão foi colocado à venda, e o desrespeito ao seu direito de preferência na aquisição do bem. Desacolhimento. Placa de «vende-se colocada no imóvel que poderia ter sido afixada por qualquer um. Caso, ademais, em que a preterição do direito de preferência, mesmo que comprovada, não constituiria defesa hábil a afastar o despejo. Presunção de sinceridade não elidida no caso. Ação parcialmente procedente. Decretação do despejo, afastada, entretanto, a cobrança de aluguéis. Recurso desprovido.

12 - STJ Recurso especial. Direito civil e processual civil. Locação. Venda do imóvel locado. Direito de preferência. Oferta ao locatário em desigualdade de condições com terceiro. Violação a Lei 8.245/1991, art. 27.

«1 - Pedido de indenização formulado por locatário contra os locadores em face dos prejuízos sofridos em decorrência da forma como efetivado o direito de preferência à aquisição do imóvel em condições superiores às oferecidas a terceiro, com violação ao disposto na Lei 8.245/1991, art. 27. ... (Continua)

13 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO-RESIDENCIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. RECONVENÇÃO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM EXAME DO MÉRITO DO PEDIDO INICIAL E IMPROCEDENTE EM RELAÇÃO À RECONVENÇÃO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ EM RELAÇÃO AO PEDIDO RECONVENCIONAL. RECURSO NÃO PROVIDO.

Autor (locador) alega que, ao decidir vender o imóvel, notificou o réu-locatário quanto ao seu direito de preferência, e que não houve qualquer manifestação, tendo vendido o imóvel a terceiro, ajuizou a presente ação para que o réu desocupe o imóvel. Por sua vez, o réu, em reconvenção alegou que teve seu direito de preferência violado, além de pleitear indenização, tendo sido proferida sentença de extinção sem resolução do mérito em relação ao pedido inicial e improcedente em relação ao pedido reconvencional. ... (Continua)

14 - TJSP Apelação - Ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusula e reparação de danos morais e materiais - Contrato de locação de imóvel não residencial - Danos materiais decorrentes de violação ao direito de preferência na aquisição do imóvel - Inocorrência - Ausência de alegação e demonstração de que o locatário tinha condições econômico-financeiras de comprar o imóvel - Ademais, tratando-se de locação por prazo indeterminado, não havia proteção ao fundo de comércio ou à atividade desenvolvida no imóvel, podendo ser denunciada a relação locatícia a qualquer tempo, motivo pelo qual não se há de falar em indenização pelo tempo restante de contrato ou em pagamento de multa por rescisão antecipada do contrato - Ressarcimento de benfeitorias realizadas pelo locatária - Descabimento - Ausência de prova de sua introdução no imóvel - Danos morais - Inexistência - Dever de indenizar não caracterizado - O simples descumprimento contratual, em regra, não acarreta dano moral, sendo necessária a demonstração de situação capaz de configurar ofensa a direitos da personalidade, prova não produzida pelo autor - Recurso desprovido.

15 - TJSP Adjudicação. Bem imóvel. Desfazimento. Insurgência contra decisão que reconheceu direito de preferência à locatária de imóvel e determinou adjudicação imediata em antecipação de tutela. Acolhimento. Desistência da locatária do direito de preferência demonstrada de modo superficial. Medida que pode se tornar irreversível, com eventual nova alienação a terceiros de boafé. Medida precipitada e com alta carga de irreversibilidade. Cassação. Recurso provido.

16 - STJ Locação. Direito de preferência. Direito de preempção ou perdas e danos. Lei 8.245/1991, art. 33.

«Não levado a registro o contrato de locação, não é exercitável o direito de preferência pelo locatário, cabendo, contudo, se preterido esse direito, perdas e danos.... (Continua)

17 - TJMG AGRAVO DE INSTRUMENTO - TUTELA DE URGÊNCIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DESINTERESSE DO LOCATÁRIO EM EXERCER O DIREITO DE PREFERÊNCIA - MANIFESTAÇÃO DO NOVO PROPRIETÁRIO NA DESCONTINUIDADE DA RELAÇÃO LOCATÍCIA - INDÍCIOS DE NÃO UTILIZAÇÃO DO BEM PELO LOCATÁRIO - RECUSA NA ENTREGA DAS CHAVES POR ALEGADA NECESSIDADE DE INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS - RETENÇÃO - DIREITO NÃO ABSOLUTO

deferimento da tutela de urgência está condicionado à demonstração simultânea da probabilidade do direito pleiteado, do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (CPC, art. 300). ... (Continua)

18 - TJSP Locação. Despejo. Locação não residencial. Denúncia vazia. Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º, VIII. Denegação da liminar de despejo. Insurgência da autora. Pertinência. Aquisição do imóvel com plena ciência da locatária, que inclusive celebrou termo de aditamento junto à nova proprietária e locadora. Alusão da locatária a suposta nulidade no tocante ao direito de preferência que não se mostra, à primeira vista, minimamente consistente, visto não dar notícia da propositura de qualquer demanda no prazo legal voltada ao exercício desse mesmo direito. Decisão agravada reformada. Liminar de desocupação deferida. Agravo de instrumento da autora provido

19 - TJPR DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. CONTRATO NÃO AVERBADO NA MATRÍCULA. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DO ALIENANTE. INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO TERCEIRO ADQUIRENTE. RECURSO DO ADQUIRENTE CONHECIDO E PROVIDO. DEMAIS RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.I. CASO EM EXAME1.

Ação de adjudicação compulsória c/c indenização por perdas e danos ajuizada por locatário, alegando violação ao direito de preferência em razão da venda de imóveis locados a terceiro sem sua notificação prévia.2. Sentença de parcial procedência, com condenação solidária das alienantes e do terceiro adquirente ao pagamento de indenização por perdas e danos.3. Interposição de três recursos de apelação: um pelo autor, buscando a adjudicação compulsória; e dois pelos requeridos, visando afastar a condenação indenizatória.4. Acórdão que nega provimento aos recursos do autor e da alienante, e dá provimento apenas ao recurso do terceiro adquirente para afastar sua condenação.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO5. Há três questões em discussão: (i) saber se a ausência de averbação do contrato de locação na matrícula impede o exercício do direito de preferência com eficácia real; (ii) saber se o terceiro adquirente pode ser responsabilizado solidariamente por perdas e danos; (iii) saber se houve violação ao direito de preferência do locatário, ainda que não tenha sido reconhecido o direito à adjudicação.III. RAZÕES DE DECIDIR6. A ausência de averbação do contrato de locação inviabiliza o exercício do direito de preferência com eficácia real, conforme previsão expressa da Lei 8.245/91, art. 33.7. Reconhecida a violação ao direito de preferência do locatário, ainda que não tenha sido possível a adjudicação compulsória, é cabível a indenização por perdas e danos, conforme também previsto no art. 33 da Lei do Inquilinato.8. A responsabilidade pela violação do direito de preferência é atribuída exclusivamente ao alienante, parte contratante originária com o locatário, não havendo fundamento legal para imputar ao terceiro adquirente o dever de indenizar.IV. DISPOSITIVO E TESE9. Recursos conhecidos. Desprovidos os recursos do autor e da alienante; provido o recurso do terceiro adquirente para afastar sua condenação por perdas e danos.Tese de julgamento: A ausência de averbação do contrato de locação inviabiliza a adjudicação compulsória do imóvel, remanescendo ao locatário apenas o direito à indenização por perdas e danos junto ao alienante, sendo incabível a responsabilização do terceiro adquirente, alheio ao contrato de locação.... (Continua)

20 - TJRJ ¿DIREITO CIVIL E LEI DE LOCAÇÕES. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO. 1-

Decisão que, em ação de despejo c/c cobrança, movida pelos agravados em face do agravante, deferiu a tutela de evidência e determinou o despejo do imóvel objeto da lide, independentemente de prestação de caução pela parte autora. 2- Requisitos do CPC/2015, art. 311 presentes para a concessão da tutela de urgência. 3- Parte ré que confessa estar inadimplente, vindo a alegar apenas o não preenchimento dos pressupostos processuais, ante a ausência de notificação extrajudicial, em descumprimento ao art. 27, p. único, da Lei 8.245/91, ausência de prestação de caução, cobrança de juros acima do valor de mercado e ser idosa com problemas de saúde. 4- De há muito já se orientou a jurisprudência deste E. Tribunal de Justiça no sentido de ser possível a concessão da liminar para desocupação do imóvel, nos moldes do Lei 8245/1991, art. 59, §1º, IX, com a substituição da caução pelos créditos locatícios, quando o valor do débito superar o valor equivalente a três meses de aluguel, hipótese dos autos, na qual o débito locatício supera em muito o valor da garantia que seria prestada (mais de 10x), razão pela qual resta autorizado o deferimento da liminar de despejo, sem a prestação de caução. 5- Por sua vez, o fato de a agravante ser idosa não tem o condão de afastar a ordem de despejo, pois embora não se olvide merecer o amparo do Estado, como garantem o art. 230 da CF, o art. 25 da Declaração dos Direitos Humanos e art. 37 do Estatuto do Idoso, tal proteção não importa que a pessoa idosa possa se eximir de pagar suas dívidas e/ou sofrer os ônus decorrentes de seu inadimplemento, não tendo sequer logrado comprovar estar muito doente ou haver algum risco à sua saúde e/ou integridade em decorrência da efetivação da ordem de despejo. 6- Despicienda, para fins de concessão da medida liminar de despejo, a realização de eventual tentativa dos autores de resolver a demanda de forma administrativa e/ou prévia notificação extrajudicial do locatário inadimplente, a qual seria imprescindível apenas na hipótese de despejo imotivado ou por denúncia vazia, do que não cuida a espécie, sendo a mora aqui ex re, que decorre do próprio inadimplemento da obrigação positiva e líquida, no seu vencimento, nos termos do CCB, art. 397. 7- O art. 27, p. único, da Lei 8.245/91, invocado pela recorrente, refere-se à notificação no intuito de facultar ao locatário o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, e não para viabilizar o despejo de locatário inadimplente. 8- No que tange aos juros moratórios, infere-se ter sido inserida na planilha de débito a cobrança de juros no patamar de 1% ao mês, tal como convencionado na cláusula 2.1 do contrato de locação, e permitido pelo art. 406 do Código Cível, não havendo que se falar em abusividade. 9- Incidência da Súmula 59/TJRJ. 10- Decisão agravada mantida. 11- Litigância de má-fé dos agravados não delineada na espécie. 12- Desprovimento do recurso.... (Continua)