Modelo de Petição Inicial para Ação de Obrigação de Fazer com Pedido de Rescisão Contratual e Ressarcimento por Danos contra Empreendimento Imobiliário por Inadimplemento e Omissão de Informações
Publicado em: 06/05/2025 CivelConsumidorPETIÇÃO INICIAL DE AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C RESCISÃO CONTRATUAL E PEDIDO DE RESSARCIMENTO POR DANOS
1. ENDEREÇAMENTO
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ___ Vara Cível da Comarca de [Cidade/UF]
2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES
A. J. dos S., brasileiro, solteiro, engenheiro civil, portador do CPF nº 123.456.789-00, RG nº 12.345.678-9, endereço eletrônico: [email protected], residente e domiciliado à Rua das Flores, nº 100, Bairro Centro, CEP 00000-000, Cidade/UF, por seu advogado infra-assinado, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C RESCISÃO CONTRATUAL E PEDIDO DE RESSARCIMENTO POR DANOS
em face de R. L. Empreendimentos Imobiliários Ltda., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob nº 12.345.678/0001-99, endereço eletrônico: [email protected], com sede à Avenida das Américas, nº 2000, Bairro Jardim, CEP 00000-000, Cidade/UF, pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir expostos.
3. DOS FATOS
O Autor firmou com a Ré, em 20 de março de 2023, um Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda referente ao imóvel localizado à Rua das Palmeiras, nº 50, Bairro Jardim, nesta cidade, pelo valor total de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), com previsão de entrega para 20 de março de 2024.
O Autor cumpriu rigorosamente com suas obrigações contratuais, efetuando o pagamento das parcelas ajustadas, totalizando até o momento R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), conforme comprovantes anexos.
Contudo, a Ré deixou de cumprir com sua obrigação principal, qual seja, a entrega do imóvel no prazo estipulado. Ademais, o Autor foi surpreendido com a ausência de informações relevantes acerca do imóvel, como a existência de restrições ambientais e irregularidades documentais, fatos que inviabilizam a fruição do bem e caracterizam inadimplemento contratual.
Em razão da quebra contratual e da frustração do objeto do contrato, o Autor notificou extrajudicialmente a Ré, requerendo a resolução do contrato e a restituição dos valores pagos, acrescidos de indenização pelos danos materiais sofridos, especialmente os custos com locação de outro imóvel e taxas incidentes, sem qualquer resposta satisfatória.
Diante da inércia da Ré e do prejuízo suportado, não restou alternativa ao Autor senão buscar a tutela jurisdicional para ver reconhecida a rescisão contratual, a restituição das quantias pagas e a reparação pelos danos materiais decorrentes do inadimplemento.
Resumo: O Autor cumpriu suas obrigações, mas a Ré descumpriu o contrato ao não entregar o imóvel e omitir informações essenciais, gerando prejuízos que ensejam a rescisão contratual e o ressarcimento dos danos.
4. DO DIREITO
4.1. DA NATUREZA DA RELAÇÃO CONTRATUAL E DA APLICAÇÃO DO CDC
A relação estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos do CDC, art. 2º e CDC, art. 3º, pois o Autor figura como consumidor e a Ré como fornecedora de serviços e bens. Assim, aplicam-se as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à inversão do ônus da prova (CDC, art. 6º, VIII).
4.2. DA RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO
O inadimplemento contratual por parte da Ré, consubstanciado no não cumprimento da obrigação de entrega do imóvel e na omissão de informações relevantes, autoriza a resolução do contrato, conforme CCB/2002, art. 475: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”
O princípio da autonomia da vontade (CCB/2002, art. 421) e o princípio da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) impõem que os contratos sejam cumpridos conforme pactuado, sendo vedado à parte inadimplente se beneficiar de sua própria torpeza.
4.3. DA OBRIGAÇÃO DE FAZER
A obrigação de fazer, neste caso, consiste na restituição imediata dos valores pagos pelo Autor, bem como na adoção das providências necessárias para a rescisão do contrato e regularização da situação do imóvel, conforme CPC/2015, art. 497.
4.4. DO RESSARCIMENTO POR DANOS MATERIAIS
O inadimplemento da Ré gerou ao Autor prejuízos materiais, tais como despesas com aluguel de outro imóvel e taxas incidentes, que devem ser ressarcidos, nos termos do CCB/2002, art. 402 e CCB/2002, art. 403, bem como do CDC, art. 6º, VI.
4.5. DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS
A jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 543/STJ) e deste E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo determina que, em caso de rescisão contratual por culpa do vendedor, deve haver a restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, em parcela única, ressalvada a possibilidade de retenção de percentual razoável a título de despesas administrativas, desde que não abusivo.
4.6. DOS PRINCÍPIOS APLICÁVEIS
São aplicáveis ao caso os princípios da dignidade da pessoa humana (CF/88, art. 1º, III), da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422), da função social do contrato (CCB/2002, art. 421-A), da proteção do consumidor (CF/88, art. 5º, XXXII) e da vedação ao enriquecimento sem causa (CCB/2002, art. 884).
Resumo: O inadimplemento da Ré autoriza a rescisão contratual, a restituição dos valores pagos e o ressarcimento dos danos, com fundamento na legislação civil e consumerista, bem como nos princípios constitucionais e contratuais.
5. JURISPRUDÊNCIAS
“Contrato Particular de Promessa de Venda e Compra". Promitente comprador que pede a rescisão contratual, com a restituição das quantias pagas. SENTENÇA de improcedência. APELAÇÃO do autor, que insiste na procedência da Ação. EXAME: relação contratual havida entre as partes que tem natureza de consumo, sujeita portanto às normas do CDC. Pretensão de rescisão contratual que deve ser acolhida, dado o desinteresse do autor na manutenção do negócio jurídico em razão de crise financeira, e ainda tendo em vista o princípio da autonomia da vontade. Restituição das quantias pagas, com retenção de vinte por cento (20%) desse montante, ante os parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade. Ausência de comprovação do inadimplemento contratual por parte da demandada. Restituição parcial e imediata do valor pago pelo autor que deve se dar em parcela única, incluindo as arras confirmatórias. Inteligência da Súmula 2 deste E. Tribunal e da Súmula 543/STJ. Retenção da comissão de corretagem que é indevida. Correção monetária que deve ter incidência pelos índices adotados para cálculos judiciais a contar de cada desembolso. Juros de mora que devem ter incidência pela taxa de um por cento (1%) ao mês a contar do trânsito em julgado da sentença, conforme entendimento adotado pelo C. STJ no Recurso Especial 1.740.911/DF/STJ, julgado sob a sistemática dos Recursos Repetitivos. Empresa ré que deve arcar com as custas e despesas processuais, arbitrada a honorária devida ao Patrono do autor em quinze por cento (15%) do valor atualizado da condenação. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.”
TJSP (27ª Câmara de Direito Privado) - Apelação Cível 1000334-54.2022.8.26.0581 - São Manuel - Rel.: Des. Daise Fajardo Nogueira Jacot - J. em 27/08/2024 - DJ 02/09/2024
“Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega da obra. Sentença que julgou o ped"'>...
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