PARECER JURÍDICO SOBRE A LEGALIDADE DO RATEIO POR FRAÇÃO IDEAL PARA OBRA DE COBERTURA DE GARAGENS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO

EMENTA

Condomínio edilício – Obra de cobertura de vagas de garagem – Benfeitoria útil (CCB/2002, art. 96, II) – Aprovação em assembleia – Quórum de maioria simples (CCB/2002, art. 1.341, II) – Convenção omissa quanto à cobertura, mas com cláusula de rateio por fração ideal – Legalidade do rateio a todos os condôminos, inclusive aos titulares de “vaga fixa” e já coberta – Dever de contribuir para as despesas condominiais (CCB/2002, art. 1.336, I) – Deliberação assemblear que vincula ausentes e dissidentes (CCB/2002, art. 1.352) – Critério de rateio definido na convenção (CCB/2002, art. 1.334; CCB/2002, art. 1.331, § 3º) – Precedentes: TJSP e TJRJ – Validade do procedimento e exequibilidade do crédito (Lei 4.591/1964, art. 24; CPC/2015, art. 784). Parecer pela plena legalidade do rateio por fração ideal em favor da cobertura integral das vagas, como obra útil de interesse coletivo.

IDENTIFICAÇÃO DA CONSULTA (CONDOMÍNIO, CONSULENTE E OBJETO)

Condomínio: Condomínio Edilício Residencial Alfa.

Consulente: Síndico M. A. da S., na qualidade de representante legal do Condomínio.

Objeto: Avaliar a legalidade do rateio por fração ideal de despesas para obra de cobertura das vagas de garagem localizada em área comum, inclusive quanto à exigibilidade perante condôminos com “vaga fixa” e já coberta.

Fecho: delimitado o objeto, o parecer versará sobre a natureza jurídica da obra, o quórum deliberativo, o dever de contribuir, a força da convenção, o critério de rateio e a vinculação da deliberação assemblear a todos os coproprietários.

RELATÓRIO (DOS FATOS)

Relata o consulente que a assembleia geral do Condomínio Edilício Residencial Alfa, regularmente convocada, aprovou a execução de obra de cobertura de todas as vagas de garagem, localizadas em área comum. A convenção condominial é omissa quanto à “cobertura de vagas”, mas prevê, expressamente, que as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, inclusive as necessárias à implantação, funcionamento e benefícios nas partes comuns ou deliberadas em assembleia, serão rateadas na proporção da fração ideal das unidades.

Após a aprovação, alguns condôminos, notadamente os que alegam possuir “vaga fixa” e já coberta, questionaram a exigibilidade da sua cota-parte sob o argumento de ausência de benefício direto e imediato. O síndico busca parecer para: (i) caracterização jurídica da obra como benfeitoria útil; (ii) quórum aplicável; (iii) legalidade do rateio por fração ideal com base na convenção; e (iv) cobrança devida por todos, inclusive ausentes, dissidentes e os titulares de vaga previamente coberta.

Fecho: os fatos indicam deliberação assemblear válida, convenção com critério de rateio por fração ideal e dissenso pontual de alguns condôminos, demandando exame jurídico completo.

QUESITOS

• Q1. A cobertura das vagas de garagem em área comum configura benfeitoria útil e pode ser aprovada por maioria simples dos presentes?
• Q2. É lícito e exigível o rateio por fração ideal para custear a obra, nos termos da convenção condominial?
• Q3. A deliberação assemblear vincula todos os condôminos (ausentes e dissidentes), inclusive aqueles com vaga fixa e já coberta?
• Q4. Quais medidas práticas devem ser adotadas para reforço de segurança jurídica do procedimento e da cobrança?

Fecho: os quesitos orientam a análise normativa, principiológica e jurisprudencial, culminando em recomendações práticas.

DO DIREITO (FUNDAMENTAÇÃO LEGAL)

1. Condomínio edilício, fração ideal e força normativa da convenção

No condomínio edilício, cada unidade possui fração ideal no solo e nas partes comuns, determinante do critério de participação nas despesas, salvo estipulação diversa (CCB/2002, art. 1.331, § 3º). A convenção disciplina a forma de rateio, direitos e deveres, e vincula os condôminos (CCB/2002, art. 1.334). O dever de contribuir para as despesas de conservação e administração das partes comuns é regra expressa (CCB/2002, art. 1.336, I), havendo, ainda, dever do síndico de zelar pela conservação das áreas comuns e fazer cumprir a convenção (CCB/2002, art. 1.348, V e VII). A assembleia delibera por maioria dos presentes, salvo quórum especial (CCB/2002, art. 1.352). A Lei de Condomínios reforça a autorregulação assemblear (Lei 4.591/1964, art. 24).

Fecho: a convenção que estipula rateio por fração ideal fornece base legal direta para a cobrança das despesas relativas às partes comuns, como a cobertura das garagens.

2. Natureza da obra: benfeitoria útil e quórum de aprovação

Benfeitoria útil é a que aumenta ou facilita o uso do bem (CCB/2002, art. 96, II). A cobertura de vagas de garagem em área comum protege veículos e instalações, reduz depreciação, infiltrações e sinistros, e valoriza as unidades, caracterizando-se, comumente, como obra útil. Para obras úteis em condomínio edilício, o quórum é o de maioria simples dos presentes em assembleia (CCB/2002, art. 1.341, II), salvo disposição convencional mais rigorosa. Logo, sendo a convenção omissa quanto à cobertura e inexistindo quórum especial, aplica-se a regra do CCB/22002, art. 1.341, II.

Fecho: a assembleia que, por maioria simples, aprovou a cobertura de garagens observou o quórum legal aplicável às benfeitorias úteis.

3. Critério de rateio: fração ideal prevista na convenção

Estabelecendo a convenção que as despesas extraordinárias e as deliberadas em assembleia relativas às partes comuns serão rateadas pela fração ideal, tem-se critério objetivo e vinculante (CCB/2002, art. 1.334; CCB/2002, art. 1.331, § 3º). Tal parâmetro atende aos princípios da legalidade (CF/88, art. 5º, II), isonomia entre condôminos, boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) e função social dos contratos (CCB/2002, art. 421).

Fecho: é legal e obrigatório o rateio por fração ideal, tal como previsto na convenção, para custeio da obra comum aprovada.

4. Vinculação de ausentes, dissidentes e titulares de vaga já coberta

As deliberações regularmente tomadas em assembleia vinculam todos os condôminos, ainda que ausentes ou dissidentes (CCB/2002, art. 1.352; Lei 4.591/1964, art. 24). O argumento de “não fruição direta” não afasta o dever de contribuir quando a obra beneficia e valoriza o condomínio como um todo. Mesmo o condômino com “vaga fixa” já coberta é destinatário dos efeitos coletivos da intervenção (uniformização, proteção estrutural, valorização e redução de riscos), não havendo base legal para isenção específica, salvo previsão expressa em convenção em sentido contrário.

Fecho: a cobrança atinge todos os condôminos, inclusive os titulares de vaga previamente coberta.

5. Exigibilidade e exequibilidade do crédito

O condomínio pode exigir judicialmente as cotas aprovadas, embasado em atas e documentos que instruem a obrigação, que, em hipóteses adequadas, consubstanciam título executivo extrajudicial (CPC/2015, art. 784; Lei 4.591/1964, art. 24). A recusa ao pagamento, quando presentes convenção válida, deliberação regular e benefício comum, enseja cobrança para evitar enriquecimento sem causa (CCB/2002, art. 884).

Fecho: presentes os requisitos, o crédito condominial é exigível e, se necessário, exequível.

TESES DOUTRINÁRIAS EXTRAÍDAS DE ACÓRDÃOS

Os encargos condominiais, ainda que anteriores ao pedido de recuperação judicial ou decretação da falência, enquadram-se no conceito de despesas necessárias à administração do ativo, sendo, portanto, crédito extraconcursal que não se sujeita à habilitação no quadro geral de credores, tampouco à suspensão das execuções determinada pela Lei de Falências.

A competência para o julgamento de ações que envolvam contratos de mútuo habitacional vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), nos quais haja comprometimento dos recursos do referido fundo, é da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça e, na instância de origem, da Justiça Federal, sobretudo após a Medida Provisória 513/2010 e a Lei 12.409/2011, cabendo o deslocamento da ação para a Justiça Federal quando a Caixa Econômica Federal (CEF), na condição de administradora do FCVS, manifestar interesse jurídico na demanda.

Salvo disposição contratual em sentido diverso, aplica-se aos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) a regra de imputação prevista no CCB/2002, art. 354 (reprodução do CCB/1916, art. 993), segundo a qual, havendo capital e juros, o pagamento imputar-se-á primeiro nos juros vencidos e, depois, no capital. Essa sistemática foi igualmente adotada pelo Ato Normativo RD BNH 81/1969.

Em julgamento simultâneo de ações conexas, a ordem de julgamento das demandas deve observar a lógica do caso concreto, priorizando a resolução da questão nodal, não havendo nulidade se o juiz analisa primeiramente o direito material e, em seguida, examina um a um os pedidos, inclusive de oposição, ainda que a ordem formal prevista no CPC/2015, art. 686 não seja rigidamente seguida, desde que não haja prejuízo às partes.

JURISPRUDÊNCIAS

[TJSP (4ª Câmara de Direito Privado) - Apelação Cível 1040157-66.2022.8.26.0506 - Ribeirão Preto - Rel.: Des. Fatima Cristina Ruppert Mazzo - J. em 03/02/2025 - DJ 03/02/2025]

[DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA. DESPESAS SUPORTADAS POR UM CONDÔMIN"'>...