NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL COM CONSTITUIÇÃO EM MORA, COBRANÇA DE IPTU, ALUGUERES/INDENIZAÇÃO PELO USO EXCLUSIVO E PROPOSTA DE VENDA OU ALIENAÇÃO JUDICIAL DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO

1. ENDEREÇAMENTO (AO CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS E AO NOTIFICADO)

Ao Cartório de Títulos e Documentos de [Cidade/UF] — Para registro e promoção de notificação extrajudicial, com expedição por via postal, com Aviso de Recebimento (AR), e, se necessário, por Oficial, ao destinatário abaixo qualificado.

Ao Notificado: C. E. da S., CPF nº XXX.XXX.XXX-XX, e-mail: [email protected], residente e domiciliado na [Rua/Av. ... nº ..., Bairro, Cidade/UF, CEP].

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES (NOTIFICANTES E NOTIFICADO)

Notificantes:

A. J. dos S., nacionalidade, estado civil, profissão, CPF nº XXX.XXX.XXX-XX, RG nº XXXXXXXX, e-mail: [email protected], residente e domiciliado na [endereço completo].

M. F. de S. L., nacionalidade, estado civil, profissão, CPF nº XXX.XXX.XXX-XX, RG nº XXXXXXXX, e-mail: [email protected], residente e domiciliada na [endereço completo].

Notificado: C. E. da S., qualificado no item anterior.

2.1. OBSERVÂNCIA AO CPC/2015, ART. 319 (NO QUE COUBER)

- Fatos e fundamentos jurídicos: descritos nas seções “Dos Fatos” e “Do Direito”.

- Pedidos com especificações: descritos na seção “Do Objeto da Notificação e Requerimentos”.

- Valor de referência desta notificação (estimativo para fins de composição e eventual alçada): R$ [valor estimado], considerando alugueres/indenização mensal estimada em R$ [valor] e débitos de IPTU indicados em planilha anexa.

- Provas pretendidas: documental (matrícula do imóvel, certidão de partilha do inventário, guias e planilhas de IPTU, propostas de compra, laudo/avaliação de mercado, comprovantes de tentativas de composição).

- Conciliação/mediação: os notificantes manifestam interesse em audiência/mesa de mediação extrajudicial em data a ser ajustada, sem prejuízo dos prazos desta notificação.

3. QUALIFICAÇÃO DO IMÓVEL E ORIGEM DA COPROPRIEDADE (INVENTÁRIO ENCERRADO, MATRÍCULA)

Imóvel residencial urbano situado à [endereço do imóvel], registrado sob a Matrícula nº [XXXX] do [1º] Cartório de Registro de Imóveis de [Cidade/UF].

A copropriedade decorre do inventário nº [XXXXX-XX.XXXX.X.XX.XXXX], tramitado perante a [__ª Vara de Família e Sucessões de [Comarca/UF]], cujo trânsito em julgado ocorreu em [data] e cuja partilha foi averbada na matrícula do imóvel em [data], atribuindo-se a cada herdeiro — A. J. dos S., M. F. de S. L. e C. E. da S. — a fração ideal de 1/3 (um terço).

4. DOS FATOS

Após o falecimento do(s) autor(es) da herança e a conclusão do inventário acima referido, o imóvel permaneceu em posse exclusiva do Notificado, que nele reside com sua família desde [mês/ano], sem permitir o uso comum pelos demais coproprietários e sem pagar qualquer aluguel/indenização pelo uso exclusivo.

Paralelamente, o Notificado não tem adimplido o IPTU relativo ao imóvel, acumulando-se débitos desde o exercício [ano] até [ano], conforme guias e certidões anexas. Os Notificantes têm sido prejudicados pela mora tributária, pelo risco de inscrição em dívida ativa e pela impossibilidade de fruírem o bem ou os frutos civis correspondentes.

Em diversas oportunidades, os Notificantes apresentaram propostas de venda do imóvel condizentes com o preço de mercado — comprovadas por avaliações e cotações —, mas o Notificado tem recusado a alienação nas condições correntes, insistindo em valores e prazos desconectados do mercado imobiliário, obstando a extinção do condomínio de forma consensual e célere.

Ante o impasse, esta notificação visa: (i) constituir o Notificado em mora; (ii) formalizar cobrança de IPTU e de alugueres/indenização pelo uso exclusivo; (iii) oferecer alternativa de desocupação voluntária ou início do pagamento dos alugueres/indenização; e (iv) colher manifestação sobre venda a preço de mercado ou concordância com a alienação judicial.

5. DO DIREITO

5.1. PROPRIEDADE, COPROPRIEDADE E OBRIGAÇÕES CORRELATAS

A Constituição assegura o direito de propriedade e sua função social (CF/88, art. 5º, XXII; CF/88, art. 5º, XXIII), bem como o acesso à justiça (CF/88, art. 5º, XXXV) e o princípio da legalidade (CF/88, art. 5º, II). No plano infraconstitucional, a copropriedade impõe a todos os condôminos o dever de contribuir para as despesas e ônus da coisa comum, na proporção de suas quotas, e de respeitar o exercício compartilhado da posse e dos frutos (CCB/2002, art. 1.314; CCB/2002, art. 1.315; CCB/2002, art. 1.316).

5.2. USO EXCLUSIVO E DEVER DE INDENIZAR/ALUGUERES

A posse exclusiva do bem comum por um coproprietário, impedindo o uso pelos demais, gera obrigação indenizatória sob pena de enriquecimento sem causa (CCB/2002, art. 884). Nessa hipótese, é devido aluguel/indenização proporcional às quotas dos demais, calculado segundo o valor de mercado do uso e fruição do imóvel.

5.3. IPTU E NATUREZA PROPTER REM

Os débitos vinculados ao imóvel possuem características propter rem, irradiando responsabilidade aos titulares do direito real e ao possuidor direto que se beneficia do uso. A mora no IPTU prejudica o acervo comum e expõe todos os condôminos à constrição, legitimando a cobrança regressiva e o ressarcimento pro rata entre coproprietários, sem prejuízo de eventual execução de garantias e medidas de urgência, conforme destacado pela jurisprudência consolidada sobre obrigações propter rem.

5.4. EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL

Qualquer condômino pode, a qualquer tempo, pôr fim ao condomínio. Sendo a coisa indivisível e não havendo consenso para adjudicação a um só, com indenização dos demais, impõe-se a venda e a partilha do preço (CCB/2002, art. 1.322). O procedimento de alienação judicial tramita como jurisdição voluntária (CPC/2015, art. 725, IV), com observância do direito de preferência do condômino e sem natureza condenatória, servindo a sentença como título autorizador para adjudicação ou leilão (CPC/2015, art. 730).

5.5. CONSTITUIÇÃO EM MORA E VALIDADE DA NOTIFICAÇÃO

A mora do devedor configura-se, entre outras hipóteses, pelo inadimplemento culposo e/ou pela interpelação (CCB/2002, art. 394). A notificação extrajudicial por via postal, com AR, no endereço do devedor, é válida para constituí-lo em mora, inclusive quando apresentada em Cartório de Títulos e Documentos de comarca diversa, como enfatizado em tese doutrinária extraída de julgados superiores (vide seção “Teses Doutrinárias Extraídas de Acórdãos”).

5.6. CONFISSÃO DE DÍVIDA E EXECUTIVIDADE

O termo de confissão de dívida regularmente firmado constitui título executivo extrajudicial (CPC/2015, art. 784, III). Assim, a formalização da confissão referente a IPTU, alugueres/indenização e despesas do inventário permite futura execução em caso de inadimplência, preservando-se a economia processual e a efetividade do crédito.

Fechamento: À luz desses fundamentos, é legítima a presente notificação para constituir mora, cobrar valores devidos pelo uso exclusivo e pelo IPTU, e para colher manifestação sobre venda a preço de mercado ou alienação judicial.

6. TESES DOUTRINÁRIAS EXTRAÍDAS DE ACÓRDÃOS:

Os encargos condominiais, ainda que anteriores ao pedido de recuperação judicial ou decretação da falência, enquadram-se no conceito de despesas necessárias à administração do ativo, sendo, portanto, crédito extraconcursal que não se sujeita à habilitação no quadro geral de credores, tampouco à suspensão das execuções determinada pela Lei de Falências.

A matéria referente à possibilidade de cobrança extrajudicial de dívida prescrita e à inclusão do nome do devedor em plataformas de renegociação de débitos é objeto de controvérsia de massa, justificando a afetação do recurso especial ao rito dos repetitivos e a suspensão nacional dos processos pendentes sobre o tema.

A notificação extrajudicial realizada por via postal, com aviso de recebimento, no endereço do devedor, é válida para fins de constituição em mora, ainda que o título tenha sido apresentado em Cartório de Títulos e Documentos situado em comarca diversa do domicílio daquele.

Determinação de suspensão nacional dos processos individuais ou coletivos que versem sobre a matéria – cobrança extrajudicial e inclusão em plataformas de negociação de dívidas prescritas – até o julgamento do recurso repetitivo pelo STJ.

7. JURISPRUDÊNCIAS

Condomínio em edificação. Execução de título extrajudicial. Inclusão de prestações vincendas. Possibilidade condicionada à homogeneidade e continuidade. Recurso Especial 1.835.998/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª T., j. 26/10/2021, DJ 17/12/2021. Síntese: o CPC/2015, art. 784, X reconhece as contribuições condominiais como título executivo extrajudicial; é possível incluir parcelas vincendas no débito exequendo até o cumprimento integral, desde que homogêneas e contínuas (CPC/2015, art. 318; CPC/2015, art. 323; CPC/2015, art. 771, parágrafo único; CPC/2015, art. 780; CPC/2015, art. 784, X). Observa-se a necessidade de oportunizar defesa quanto a eventual alteração de natureza da prestação.

Ação de alienação judicial. Bem comum indivisível. Extinção de condomínio. Natureza constitutiva do provimento e preferência do condômino. Recurso Especial 1.989.409/RS, Rel. Minª. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 13/06/2023, DJ 16/06/2023. Síntese: qualquer condômino pode pôr fim ao condomínio; se a coisa for indivisível e não houver adjudicação a um só com indenização, realiza-se a venda (CCB/2002, art. 1.322; CPC/2015, art. 730; CPC/2015, art. 725, IV). A sentença tem eficácia co"'>...