Modelo de Contestação à Reconvenção em Ação de Resolução de Contrato de Compra e Venda de Imóvel por erro na identificação do lote, pleiteando improcedência do pedido de aluguel e ressarcimento de despesas pelas ré...

Publicado em: 20/07/2025 CivelProcesso CivilConsumidor Direito Imobiliário
Modelo de contestação à reconvenção apresentada em ação de resolução contratual de compra e venda de imóvel, onde os autores contestam a cobrança de aluguel por posse injusta, fundamentando-se na boa-fé objetiva, erro na identificação do lote pela imobiliária, ausência de comprovação de danos e enriquecimento sem causa, requerendo a improcedência da reconvenção, restituição dos valores pagos, ressarcimento de despesas e justiça gratuita. Inclui preliminares, fundamentos jurídicos, pedidos e produção de provas.
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CONTESTAÇÃO À RECONVENÇÃO

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 4ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina, Estado do Paraná.

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

M. A., brasileiro, casado, engenheiro, portador do CPF nº XXX.XXX.XXX-XX, RG nº X.XXX.XXX-X, endereço eletrônico: ma***@gmail.com, residente e domiciliado na Rua X, nº XXX, Bairro Y, Londrina/PR, CEP XXXXX-XXX, e S. A. dos S., brasileira, casada, empresária, portadora do CPF nº XXX.XXX.XXX-XX, RG nº X.XXX.XXX-X, endereço eletrônico: sa***@gmail.com, residente e domiciliada na Rua X, nº XXX, Bairro Y, Londrina/PR, CEP XXXXX-XXX, autores e ora reconvindos, por seu advogado que esta subscreve (instrumento de mandato anexo), vêm, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, apresentar CONTESTAÇÃO À RECONVENÇÃO proposta por MGR Empreendimentos Imobiliários S/C Ltda, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº XX.XXX.XXX/0001-XX, com sede na Rua Z, nº XXX, Londrina/PR, endereço eletrônico: [email protected], e Imobiliária Sapia e Sapia, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº XX.XXX.XXX/0001-XX, com sede na Rua W, nº XXX, Londrina/PR, endereço eletrônico: [email protected], reconvinte, nos autos da Ação de Resolução de Contrato de Compra e Venda de Imóvel c/c Devolução de Valores Pagos, Correção Monetária, Juros Legais e Indenização por Danos Materiais e Morais, pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos.

3. SÍNTESE DOS FATOS

Os autores, ora reconvindos, adquiriram um lote de terreno junto às rés, ora reconvintes, após visita ao local acompanhados por corretor da imobiliária. Após apreciarem diversos lotes, escolheram um, retornaram à imobiliária e formalizaram a compra, com pagamento de entrada e assinatura do contrato. Desde então, passaram a cuidar do lote, realizando manutenção e preparando-se para construir, inclusive efetuando gastos com terraplanagem, diárias de pedreiros e elaboração de planta arquitetônica.

Após mais de três anos, ao iniciarem a terraplanagem para construção, foram surpreendidos por terceiro que se apresentou como legítimo proprietário do lote. O corretor, ao ser chamado, admitiu o equívoco e indicou que o lote dos autores era o imediatamente ao lado, de mesma metragem. Os autores, de boa-fé, aceitaram a troca, condicionando-a ao reembolso das despesas já realizadas, o que foi aceito verbalmente pelo corretor.

Contudo, as rés não cumpriram o acordo, limitando-se a indicar empresa de terraplanagem, sem ressarcir os valores despendidos. Diante do descumprimento, os autores buscaram a rescisão contratual, sendo informados que apenas receberiam de volta os valores pagos, descontada a comissão, e ainda de forma parcelada. Inconformados, ajuizaram a presente ação.

Em contestação, as rés apresentaram reconvenção, pleiteando o pagamento de R$ 10.000,00 a título de aluguel pela suposta posse do imóvel e de eventuais gastos, alegando inadimplemento contratual e enriquecimento sem causa por parte dos autores.

4. PRELIMINARES

Inexistência de posse sobre o lote indicado no contrato
Os autores jamais exerceram posse sobre o lote formalmente indicado no contrato, mas sim sobre o lote efetivamente apresentado e mostrado pelo corretor das rés. Não há, portanto, fundamento fático ou jurídico para a cobrança de qualquer valor a título de aluguel ou taxa de ocupação referente ao lote indicado no contrato, pois este nunca esteve sob a posse dos autores.

Ausência de comprovação dos danos alegados
As rés/reconvinte não trouxeram aos autos qualquer comprovação efetiva de prejuízo decorrente da suposta indisponibilidade do imóvel, tampouco demonstraram que o imóvel ficou impedido de ser comercializado por sua exclusiva culpa, sendo certo que o erro na identificação do lote foi causado pelas próprias rés.

Carência de ação quanto ao pedido de aluguel
O pedido de aluguel é manifestamente improcedente, pois, caso devido, seria ao legítimo proprietário do lote efetivamente ocupado, e não às rés, que sequer demonstraram a titularidade do bem em relação ao lote ocupado pelos autores.

5. DA CONTESTAÇÃO À RECONVENÇÃO

A reconvenção apresentada pelas rés carece de fundamento fático e jurídico, devendo ser julgada totalmente improcedente. Os autores não deram causa ao equívoco na identificação do lote, tampouco permaneceram na posse do imóvel de má-fé. Ao contrário, sempre agiram de boa-fé, cuidando do lote que lhes foi apresentado e aceitando a troca proposta pelo corretor, condicionada ao reembolso das despesas, o que não foi cumprido pelas rés.

Não há que se falar em enriquecimento sem causa, pois os autores não obtiveram qualquer vantagem indevida, mas sim prejuízos materiais decorrentes da conduta negligente das rés. Ademais, a cobrança de aluguel pelo período de suposta posse é descabida, pois a posse exercida foi legítima, de boa-fé, e sobre lote diverso do formalmente indicado no contrato, em razão de erro exclusivo das rés.

6. DOS FATOS

A narrativa dos fatos evidencia que os autores, após adquirirem o lote apresentado pelo corretor das rés, passaram a cuidar do imóvel, realizando benfeitorias e preparando-se para construir. O erro na identificação do lote foi reconhecido pelo próprio corretor, que propôs a troca por lote de mesma metragem, com reembolso das despesas já realizadas.

As rés, entretanto, não cumpriram o acordo, limitando-se a indicar empresa de terraplanagem, sem ressarcir os valores despendidos pelos autores. Diante do impasse, os autores buscaram a rescisão contratual, sendo surpreendidos com a proposta de devolução dos valores pagos, descontada a comissão, e de forma parcelada, o que motivou o ajuizamento da presente ação.

A reconvenção apresentada pelas rés, pleiteando o pagamento de aluguel e de supostos prejuízos, não encontra respaldo nos fatos, pois os autores jamais exerceram posse sobre o lote formalmente indicado no contrato, tampouco agiram de má-fé ou causaram prejuízo às rés.

7. DO DIREITO

7.1. Da boa-fé objetiva e da responsabilidade das rés
O princípio da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) impõe às partes o dever de agir com lealdade e transparência nas relações contratuais. No caso, os autores confiaram na indicação do corretor das rés, que apresentou lote diverso daquele formalizado no contrato, induzindo os autores a erro substancial (CCB/2002, art. 138). Tal conduta caracteriza vício de consentimento, ensejando a resolução do contrato e a restituição das partes ao status quo ante.

7.2. Da impossibilidade de cobrança de aluguel pelas rés
A cobrança de aluguel ou taxa de ocupação pressupõe a posse injusta do imóvel (CCB/2002,"'>...

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Informações complementares

Simulação de Voto

1. Relatório

Trata-se de ação de Resolução de Contrato de Compra e Venda de Imóvel c/c Devolução de Valores Pagos, Correção Monetária, Juros Legais e Indenização por Danos Materiais e Morais, na qual os autores, após adquirirem lote apresentado pelo corretor das rés, passaram a cuidar do imóvel, promovendo benfeitorias e preparativos para construção. Posteriormente, foi identificado equívoco na indicação do lote, admitido pelo corretor, ensejando proposta de troca condicionada ao reembolso das despesas já realizadas, não cumprida pelas rés.

Em reconvenção, as rés postulam condenação dos autores ao pagamento de R$ 10.000,00, a título de aluguel pela suposta posse do imóvel e reembolso de eventuais custos, sob alegação de inadimplemento e enriquecimento sem causa.

2. Fundamentação

2.1. Da análise dos fatos e das preliminares

Restou incontroverso nos autos que os autores jamais exerceram posse sobre o lote formalmente indicado no contrato, mas sim sobre o lote efetivamente apresentado e mostrado pelo corretor das rés. Não há, portanto, base fática ou jurídica para cobrança de qualquer valor a título de aluguel ou taxa de ocupação referente ao lote indicado no contrato. Destaca-se, ainda, a ausência de comprovação de prejuízos efetivos por parte das rés/reconvinte, tampouco demonstração de que o imóvel ficou indisponível por culpa dos autores.

O pedido de aluguel revela-se manifestamente improcedente, pois eventual valor devido caberia ao legítimo proprietário do lote efetivamente ocupado, não havendo prova de titularidade das rés sobre tal bem.

2.2. Do direito aplicável

O caso versa sobre relação de consumo, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990, art. 2º e art. 3º), o que impõe a necessária proteção da parte hipossuficiente e a vedação de práticas abusivas (CDC, art. 6º, VIII).

O princípio da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) governa as relações contratuais, impondo às partes o dever de lealdade e transparência. A conduta das rés, ao induzirem os autores a erro substancial quanto ao objeto do contrato (CCB/2002, art. 138), caracteriza vício de consentimento, ensejando a resolução contratual e a restituição das partes ao status quo ante.

A cobrança de aluguel ou taxa de ocupação pressupõe posse injusta do imóvel (CCB/2002, art. 1.228, §2º), o que não restou caracterizado. Ao contrário, a posse exercida pelos autores foi legítima e de boa-fé, sobre lote diverso daquele do contrato, por erro exclusivo das rés.

A alegação de enriquecimento sem causa não prospera, pois inexiste vantagem indevida auferida pelos autores, que, ao revés, sofreram prejuízos em razão da conduta das rés (CCB/2002, art. 884).

Em hipóteses de resolução contratual por vício de consentimento, deve-se restituir as partes ao estado anterior à contratação, com devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros legais, deduzidas eventuais despesas comprovadas (CCB/2002, art. 182; CPC/2015, art. 322, §1º).

O ônus da prova incumbe à parte reconvinte quanto à demonstração do alegado prejuízo e da suposta posse injusta (CPC/2015, art. 373, II), o que não foi atendido nos autos.

2.3. Da interpretação constitucional e legal

O presente voto observa o dever de fundamentação das decisões judiciais, nos termos da CF/88, art. 93, IX, assegurando a motivação adequada e explícita quanto ao exame dos fatos e do direito.

2.4. Da jurisprudência

A jurisprudência tem reconhecido que a retenção de valores a título de taxa de ocupação é indevida quando não há posse injusta, e que a indenização por benfeitorias e frustração contratual é devida diante de erro na identificação do bem adquirido (TJSP, Apelação Cível Acórdão/TJSP; TJSP, Apelação Cível Acórdão/TJSP).

3. Dispositivo

Diante do exposto, julgo improcedente a reconvenção proposta por MGR Empreendimentos Imobiliários S/C Ltda e Imobiliária Sapia e Sapia, afastando qualquer condenação dos autores ao pagamento de aluguel, taxa de ocupação ou indenização às rés, por ausência de posse injusta e inexistência de enriquecimento sem causa.

Julgo procedente o pedido inicial para declarar a resolução do contrato firmado entre as partes, condenando as rés à restituição integral dos valores pagos pelos autores, devidamente corrigidos e acrescidos de juros legais, bem como ao ressarcimento das despesas comprovadamente realizadas pelos autores com o imóvel, conforme apuração em liquidação.

Condeno as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do CPC/2015, art. 85.

Defiro os benefícios da justiça gratuita aos autores, nos termos do CPC/2015, art. 98.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

4. Observação quanto aos recursos

Conheço dos recursos interpostos, por estarem presentes os pressupostos de admissibilidade, mas nego-lhes provimento, mantendo íntegra a sentença por seus próprios fundamentos.

5. Conclusão

É como voto.

Londrina/PR, ___ de __________ de 2024.

Magistrado(a)


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