PETIÇÃO INICIAL DE AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – COBRANÇA DE TAXAS E DESPESAS CONDOMINIAIS

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ... Vara Cível da Comarca da Capital do Estado do Rio de Janeiro

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MERIDIEN, pessoa jurídica de direito privado, inscrito no CNPJ sob o nº 00.000.000/0001-00, com sede na Rua Exemplo, nº 123, Bairro Central, CEP 00000-000, Rio de Janeiro/RJ, endereço eletrônico: [email protected], neste ato representado por seu síndico, A. B. de S., brasileiro, casado, administrador, portador do CPF nº 000.000.000-00, residente e domiciliado na Rua Exemplo, nº 123, Bairro Central, CEP 00000-000, Rio de Janeiro/RJ, endereço eletrônico: [email protected], por intermédio de seu advogado infra-assinado, com escritório profissional na Rua Advogado, nº 456, Bairro Centro, CEP 00000-000, Rio de Janeiro/RJ, endereço eletrônico: [email protected],
vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente
AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – COBRANÇA DE TAXAS E DESPESAS CONDOMINIAIS
em face de
F. de T. dos S., brasileiro, solteiro, empresário, portador do CPF nº 111.111.111-11, residente e domiciliado no apartamento 503 do Condomínio Edifício Meridien, sito à Rua Exemplo, nº 123, Bairro Central, CEP 00000-000, Rio de Janeiro/RJ, endereço eletrônico: [email protected],
pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

3. DOS FATOS

O executado é proprietário e condômino da unidade autônoma, apartamento 503, do Condomínio Edifício Meridien, estando obrigado ao pagamento das taxas e despesas condominiais ordinárias e extraordinárias, conforme previsão expressa na convenção condominial e nas deliberações das assembleias gerais.

Ocorre que o executado encontra-se inadimplente com o pagamento das cotas condominiais referentes aos seguintes períodos:

• De 01/08/2019 a 01/12/2019;
• De 01/01/2020 a 01/12/2020;
• De 01/01/2021 a 01/12/2021;
• De 01/01/2022 a 01/12/2022;
• De 01/01/2023 a 01/12/2023;
• Do ano de 2024: 04/01/2024, 01/02/2024, 05/03/2024, 03/04/2024 e 01/05/2024;
• Despesa de serviço de conserto do elevador no valor de R$ 380,00, no mês de maio/2024;
• Do ano de 2025: meses de janeiro a junho/2025;
• Despesas para reforma (valor a ser apurado);
• Bem como todas as taxas e despesas condominiais que vencerem no decorrer do processo até o efetivo pagamento, conforme previsão contratual e legal.

Ressalta-se que a inadimplência do executado compromete a regular administração do condomínio, prejudicando a coletividade dos demais condôminos, que arcam regularmente com suas obrigações.

Os valores devidos encontram-se devidamente discriminados em demonstrativo de débito anexo, elaborado com base na convenção condominial, atas de assembleia e documentos comprobatórios das despesas, inclusive aquelas extraordinárias, como o conserto do elevador e a reforma.

Diante da inércia do executado em adimplir suas obrigações, resta ao exequente valer-se do presente instrumento para a satisfação do crédito condominial, cuja natureza é de obrigação propter rem, vinculada à unidade autônoma.

Resumo: O executado, condômino do apartamento 503, está inadimplente com as taxas e despesas condominiais desde 01/08/2019 até a presente data, incluindo despesas extraordinárias, sendo imprescindível a execução para satisfação do crédito e manutenção da regularidade do condomínio.

4. DO DIREITO

a) Da Natureza do Título Executivo Extrajudicial

Nos termos do CPC/2015, art. 784, X, constitui título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

O CCB/2002, art. 1.336, I, impõe ao condômino o dever de contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção.

A obrigação de pagar as cotas condominiais é de natureza propter rem, vinculando-se à unidade imobiliária, independentemente de quem seja seu titular, conforme entendimento consolidado na jurisprudência pátria.

b) Da Certeza, Liquidez e Exigibilidade do Título

O título executivo extrajudicial apresentado pelo exequente preenche os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade, conforme CPC/2015, art. 783, uma vez que os valores cobrados estão discriminados em demonstrativo detalhado, baseados em documentos hábeis (convenção, atas e comprovantes de despesas).

A liquidez decorre da clara identificação dos valores e períodos inadimplidos, enquanto a exigibilidade resulta do vencimento das obrigações e da ausência de pagamento pelo executado.

c) Da Inclusão das Parcelas Vincendas

O CPC/2015, art. 323, autoriza expressamente a inclusão, no pedido, das prestações vincendas, enquanto perdurar a obrigação, sendo plenamente aplicável ao processo de execução, conforme entendimento do STJ.

Assim, é legítima a inclusão, no polo passivo da execução, das cotas condominiais que se vencerem no curso do processo até o efetivo pagamento, evitando-se o ajuizamento de novas demandas e promovendo a efetividade e economia processual (CPC/2015, art. 771).

d) Dos Encargos Moratórios

O CCB/2002, art. 1.336, § 1º, estabelece a incidência de multa de até 2% sobre o débito condominial em atraso, além de juros de mora convencionados ou, na ausência, de 1% ao mês, bem como correção monetária, conforme índice oficial.

A mora do devedor ocorre de pleno direito no vencimento da obrigação (CCB/2002, art. 397), sendo legítima a incidência dos encargos moratórios desde então.

e) Da Responsabilidade do Condômino

A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre o titular da unidade, enquanto detiver a posse ou propriedade, não se eximindo da obrigação pelo simples fato de não utilizar o imóvel (CCB/2002, art. 1.345).

O inadimplemento de um condômino prejudica toda a coletividade, violando os princípios da boa-fé objetiva e da função social da propriedade (CF/88, art. 5º, XXII e XXIII).

f) Da Prescrição

O prazo prescricional para cobrança das cotas condominiais é quinquenal, nos termos do CCB/2002, art. 206, § 5º, I, sendo a presente execução tempestiva.

g) Princípios Aplicáveis

O princípio da efetividade da execução (CPC/2015, art. 797), aliado à legalidade e à segurança jurídica, impõe a satisfação do crédito condominial, garantindo a regularidade da administra�"'>...