Simulação de Voto

1. Relatório

Trata-se de ação de cobrança promovida por A. J. dos S. em face de M. F. de S. L., em razão de inadimplemento de aluguéis, encargos locatícios (IPTU), multa contratual por rescisão unilateral sem aviso prévio e danos ao imóvel, referentes a contrato de locação residencial firmado entre as partes. Narra o autor que, após o término do prazo contratual, a locatária permaneceu no imóvel por prazo indeterminado, tendo posteriormente rescindido unilateralmente o contrato, entregue as chaves por meio de terceiros e deixado de arcar com obrigações contratuais e legais.

Requer a condenação da ré ao pagamento dos aluguéis em aberto (três meses), multa contratual, IPTU do período, indenização por danos ao imóvel, com abatimento da caução, além de correção monetária, juros moratórios, custas e honorários advocatícios.

2. Fundamentação

2.1 Dos Fatos e do Direito

A controvérsia versa sobre a existência de débito em razão do inadimplemento de obrigações locatícias, incidência de multa contratual, responsabilidade pelo IPTU e eventuais danos ao imóvel locado.

Restou incontroverso nos autos que as partes mantiveram relação locatícia, regida pela Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e pelo Código Civil Brasileiro. Consta dos autos que a locatária deixou de quitar três meses de aluguel, bem como o IPTU do período e não realizou reparos necessários no imóvel, além de ter rescindido unilateralmente o contrato sem prévio aviso e com entrega irregular das chaves.

A Lei 8.245/1991, art. 23, I, impõe ao locatário a obrigação de pagar pontualmente o aluguel e encargos. A Lei 8.245/1991, art. 4º, autoriza a incidência de multa contratual em caso de rescisão unilateral sem aviso prévio. Outrossim, a Lei 8.245/1991, art. 38 prevê a possibilidade de abatimento da caução prestada, caso comprovados débitos ou danos ao imóvel.

Quanto ao IPTU, é válida a transferência da obrigação ao locatário quando assim pactuado, nos termos da Lei 8.245/1991, art. 23, VIII. O CCB/2002, art. 389, CCB/2002, art. 395, CCB/2002, art. 413, CCB/2002, art. 416 e CCB/2002, art. 571, também respalda a pretensão do autor, permitindo a cobrança de encargos, multa proporcional e indenização por eventuais danos.

2.2 Dos Princípios Constitucionais e Processuais

A presente decisão encontra-se fundamentada em conformidade com a CF/88, art. 93, IX, que exige que todas as decisões judiciais sejam fundamentadas, sob pena de nulidade. Aplica-se, ainda, o princípio do contraditório e ampla defesa (CF/88, art. 5º, LV), assegurando-se às partes a produção de provas e o devido processo legal.

2.3 Da Jurisprudência

A jurisprudência consolidada dos Tribunais de Justiça dos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro corrobora o entendimento de que o inadimplemento de aluguéis e encargos locatícios autoriza a cobrança judicial dos valores, incluindo a multa contratual e o abatimento da caução (TJSP, Apelação Cível Acórdão/TJSP; TJSP, Apelação Cível Acórdão/TJSP; TJRJ, Apelação Acórdão/TJRJ).

Reforça-se que o locatário responde pelos encargos até a efetiva entrega das chaves (TJSP, Apelação Cível Acórdão/TJSP) e que dificuldades financeiras não afastam a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações pactuadas (TJSP, Apelação Cível Acórdão/TJSP).

2.4 Da Prova

Os documentos apresentados comprovam a existência da relação locatícia, o inadimplemento parcial dos aluguéis, a ausência de pagamento do IPTU, a entrega irregular das chaves e a existência de caução a ser abatida. A apuração de eventuais danos ao imóvel poderá ser promovida em liquidação de sentença, caso não haja acordo ou prova suficiente nos autos.

2.5 Do Pedido e dos Recursos

O pedido é juridicamente possível, sendo a demanda tempestiva e adequada. Não há razões para não conhecer do mérito. Eventuais recursos interpostos deverão ser conhecidos caso preenchidos os requisitos de admissibilidade.

3. Dispositivo

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para:

1. Condenar a ré ao pagamento dos valores devidos a título de:
   • Aluguéis em aberto (três meses, R$ 2.000,00 cada, totalizando R$ 6.000,00);
   • Multa contratual pela rescisão unilateral e ausência de aviso prévio, nos termos do contrato, observando-se sua proporcionalidade e eventual pactuação;
   • IPTU do período de ocupação não adimplido;
   • Indenização pelos danos ao imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença, caso não haja acordo ou prova documental suficiente;
   • Descontando-se do valor total devido a quantia correspondente à caução previamente paga (R$ 4.000,00), caso comprovado o adimplemento parcial das obrigações;
2. Determinar a incidência de correção monetária pelo índice previsto em contrato ou, na ausência, pelo índice oficial, e juros moratórios à taxa SELIC, diminuída do IPCA/IBGE, conforme Lei 14.905/2024 e CCB/2002, art. 406, ambos desde os respectivos vencimentos;
3. Condenar a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, na forma do CPC/2015, art. 85;
4. Defiro a produção das provas documental, pericial e testemunhal, se necessárias, e a designação de audiência de conciliação/mediação, nos termos do CPC/2015, art. 319, VII.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

4. Fundamentação Constitucional (CF/88, art. 93, IX)

Nos termos da CF/88, art. 93, inciso IX, a presente decisão encontra-se devidamente fundamentada, com exposição clara dos fatos e dos fundamentos jurídicos que embasam o seu dispositivo, assegurando-se a transparência, a motivação e a legalidade do ato jurisdicional.

5. Conclusão

Assim, diante da análise hermenêutica dos fatos e do direito aplicável, JULGO PROCEDENTE o pedido, na forma acima exposta.

[Cidade/UF], [data].

[Nome do Magistrado]
Juiz(a) de Direito