Lei 8.245/1991, art. 33 - Jurisprudência

1 - TJMG DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

Agravo de instrumento interposto por Divino Souza Bueno e Marissol Corrêa Pereira contra decisão da MMª Juíza da Vara Única da Comarca de Bueno Brandão/MG, que, nos autos da ação de despejo movida por Antônio Sérgio da Silva Júnior e outros, deferiu liminar de desocupação do imóvel no prazo de 15 dias úteis, sob pena de desocupação forçada. Os agravantes alegaram violação ao seu direito de preferência na aquisição do imóvel locado e a existência de garantia fidejussória no contrato de locação, requerendo o efeito suspensivo da decisão liminar e, ao final, sua reforma. ... (Continua)

2 - TJRS DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE AJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. LOCAÇÃO. AVERBAÇÃO NÃO REALIZADA. DEPÓSITO JUDICIAL NÃO EFETUADO. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME ... (Continua)

3 - TJPR APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. LOCAÇÃO VERBAL NÃO AVERBADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO OPOSTO A TERCEIROS.

alegação de CIÊNCIA PRÉVIA DO COMPRADOR. IRRELEVÂNCIA no caso dos autos. PUBLICIDADE DA INTENÇÃO DE VENDA DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DO LOCATÁRIO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME1.1. Trata-se de apelação interposta pela Igreja Evangélica Assembleia de Deus contra sentença que julgou improcedente o pedido de nulidade de contrato de compra e venda, com base no suposto descumprimento do direito de preferência do locatário.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃo2.1. Verificar se houve violação do direito de preferência do locatário na compra do imóvel, mesmo diante da ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel.2.2. Analisar se a ciência prévia do comprador sobre a existência da locação é relevante para a anulação do negócio jurídico de compra e venda, no caso de contrato de locação verbal sem averbação na matrícula.2.3. Examinar o comportamento do locatário diante da intenção de venda do imóvel e sua eventual renúncia ao direito de preferência.III. RAZÕES DE DECIDIR3.1. a Lei 8.245/91, art. 33 exige a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel para que o direito de preferência possa ser oponível a terceiros. No caso, o contrato de locação era verbal e não foi averbado, o que inviabiliza a aplicação do direito de preferência contra o comprador.3.2. A ciência prévia do comprador sobre a existência da locação, ainda que comprovada, não afasta a necessidade de averbação do contrato, conforme jurisprudência do STJ e deste Tribunal.3.3. As provas dos autos demonstram que o locatário teve ciência da intenção de venda e, inclusive, consentiu com a afixação de placa de «vende-se no imóvel, indicando sua falta de interesse em exercer o direito de preferência.IV. DISPOSITIVO E TESERecurso desprovido.Dispositivos relevantes citadosLei 8.245/91: art. 27, 33.CPC: art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citadaREsp. Acórdão/STJ, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, STJ, DJe 12/02/2021.TJPR - 11ª Câmara Cível - AC Jacarezinho - Rel.: Des. Sigurd Roberto Bengtsson, J. 10.06.2015.... (Continua)

4 - TJPR APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. LOCAÇÃO VERBAL NÃO AVERBADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO OPOSTO A TERCEIROS.

alegação de CIÊNCIA PRÉVIA DO COMPRADOR. IRRELEVÂNCIA no caso dos autos. PUBLICIDADE DA INTENÇÃO DE VENDA DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DO LOCATÁRIO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME1.1. Trata-se de apelação interposta pela Igreja Evangélica Assembleia de Deus contra sentença que julgou improcedente o pedido de nulidade de contrato de compra e venda, com base no suposto descumprimento do direito de preferência do locatário.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃo2.1. Verificar se houve violação do direito de preferência do locatário na compra do imóvel, mesmo diante da ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel.2.2. Analisar se a ciência prévia do comprador sobre a existência da locação é relevante para a anulação do negócio jurídico de compra e venda, no caso de contrato de locação verbal sem averbação na matrícula.2.3. Examinar o comportamento do locatário diante da intenção de venda do imóvel e sua eventual renúncia ao direito de preferência.III. RAZÕES DE DECIDIR3.1. a Lei 8.245/91, art. 33 exige a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel para que o direito de preferência possa ser oponível a terceiros. No caso, o contrato de locação era verbal e não foi averbado, o que inviabiliza a aplicação do direito de preferência contra o comprador.3.2. A ciência prévia do comprador sobre a existência da locação, ainda que comprovada, não afasta a necessidade de averbação do contrato, conforme jurisprudência do STJ e deste Tribunal.3.3. As provas dos autos demonstram que o locatário teve ciência da intenção de venda e, inclusive, consentiu com a afixação de placa de «vende-se no imóvel, indicando sua falta de interesse em exercer o direito de preferência.IV. DISPOSITIVO E TESERecurso desprovido.Dispositivos relevantes citadosLei 8.245/91: art. 27, 33.CPC: art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citadaREsp. Acórdão/STJ, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, STJ, DJe 12/02/2021.TJPR - 11ª Câmara Cível - AC Jacarezinho - Rel.: Des. Sigurd Roberto Bengtsson, J. 10.06.2015.... (Continua)

5 - TJPR APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. LOCAÇÃO VERBAL NÃO AVERBADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO OPOSTO A TERCEIROS.

alegação de CIÊNCIA PRÉVIA DO COMPRADOR. IRRELEVÂNCIA no caso dos autos. PUBLICIDADE DA INTENÇÃO DE VENDA DEMONSTRADA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DO LOCATÁRIO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME1.1. Trata-se de apelação interposta pela Igreja Evangélica Assembleia de Deus contra sentença que julgou improcedente o pedido de nulidade de contrato de compra e venda, com base no suposto descumprimento do direito de preferência do locatário.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃo2.1. Verificar se houve violação do direito de preferência do locatário na compra do imóvel, mesmo diante da ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel.2.2. Analisar se a ciência prévia do comprador sobre a existência da locação é relevante para a anulação do negócio jurídico de compra e venda, no caso de contrato de locação verbal sem averbação na matrícula.2.3. Examinar o comportamento do locatário diante da intenção de venda do imóvel e sua eventual renúncia ao direito de preferência.III. RAZÕES DE DECIDIR3.1. a Lei 8.245/91, art. 33 exige a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel para que o direito de preferência possa ser oponível a terceiros. No caso, o contrato de locação era verbal e não foi averbado, o que inviabiliza a aplicação do direito de preferência contra o comprador.3.2. A ciência prévia do comprador sobre a existência da locação, ainda que comprovada, não afasta a necessidade de averbação do contrato, conforme jurisprudência do STJ e deste Tribunal.3.3. As provas dos autos demonstram que o locatário teve ciência da intenção de venda e, inclusive, consentiu com a afixação de placa de «vende-se no imóvel, indicando sua falta de interesse em exercer o direito de preferência.IV. DISPOSITIVO E TESERecurso desprovido.Dispositivos relevantes citadosLei 8.245/91: art. 27, 33.CPC: art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citadaREsp. Acórdão/STJ, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, STJ, DJe 12/02/2021.TJPR - 11ª Câmara Cível - AC Jacarezinho - Rel.: Des. Sigurd Roberto Bengtsson, J. 10.06.2015.... (Continua)

6 - TJRS DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DE PREFERÊNCIA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. AVERBAÇÃO DO CONTRATO COMO REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME... (Continua)

7 - TJRS DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA E AÇÃO DE DESPEJO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME: AÇÃO ANULATÓRIA E AÇÃO DE DESPEJO COM RECONVENÇÃO. O LOCATÁRIO BUSCAVA ANULAR A DAÇÃO EM PAGAMENTO DO IMÓVEL LOCADO SOB ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO E PRETERIÇÃO NO DIREITO DE PREFERÊNCIA. PARALELAMENTE, O LOCADOR OBTEVE DECISÃO DE DESPEJO. A SENTENÇA RECONHECEU A VALIDADE DA DAÇÃO, JULGOU IMPROCEDENTE A AÇÃO ANULATÓRIA E A RECONVENÇÃO, E DECRETOU A RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO.... (Continua)

8 - TJRS APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL EM REGIME DE CONDOMÍNIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. 

CONDOMÍNIO SOBRE O DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. CODIGO CIVIL, art. 504. PREVALÊNCIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA ENTRE CONDÔMINOS – NOS CASOS EM QUE O IMÓVEL ALIENADO SE ENCONTRA EM CONDOMÍNIO, O DIREITO DE PREFERÊNCIA DO CONDÔMINO PREVALECE SOBRE O DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO, CONFORME DISPOSTO NO CODIGO CIVIL, art. 504. O EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA PELO LOCATÁRIO, PREVISTO na Lei 8.245/91, art. 33, EXIGE A PRÉVIA AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. AUSENTE TAL REQUISITO, NÃO HÁ DIREITO DE PREFERÊNCIA REAL. EM SITUAÇÕES DE VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL, O DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO DEVE CEDER AO DIREITO DO CONDÔMINO DE ADQUIRIR A PARTE VENDIDA, VISANDO À PRESERVAÇÃO DA PROPRIEDADE CONJUNTA E AO EQUILÍBRIO DAS RELAÇÕES ENTRE CONDÔMINOS.... (Continua)

9 - TJSP APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. INSURGÊNCIA ACERCA DA AUSÊNCIA DE CITAÇÃO PARA EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA PARA COMPRA DO BEM NA QUALIDADE DE LOCATÁRIO. DESCABIMENTO. NÃO COMPROVAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO ATUAL. INEXISTÊNCIA DE AVERBAÇÃO DE CONTRATO LOCATÍCIO NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. DIREITO QUE NÃO ALCANÇA CASO DE PERDA DA PROPRIEDADE POR DECISÃO JUDICIAL. INTELIGÊNCIA DOS LEI 8.245/1991, art. 32 e LEI 8.245/1991, art. 33. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

Se o contrato de locação não estiver averbado na matrícula do imóvel, o locatário preterido no seu direito de preferência não poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou haver para si o imóvel locado. ... (Continua)

10 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO NÃO-RESIDENCIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. RECONVENÇÃO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM EXAME DO MÉRITO DO PEDIDO INICIAL E IMPROCEDENTE EM RELAÇÃO À RECONVENÇÃO. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ EM RELAÇÃO AO PEDIDO RECONVENCIONAL. RECURSO NÃO PROVIDO.

Autor (locador) alega que, ao decidir vender o imóvel, notificou o réu-locatário quanto ao seu direito de preferência, e que não houve qualquer manifestação, tendo vendido o imóvel a terceiro, ajuizou a presente ação para que o réu desocupe o imóvel. Por sua vez, o réu, em reconvenção alegou que teve seu direito de preferência violado, além de pleitear indenização, tendo sido proferida sentença de extinção sem resolução do mérito em relação ao pedido inicial e improcedente em relação ao pedido reconvencional. ... (Continua)

11 - TJMG DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. DENÚNCIA VAZIA. REQUISITOS PARA CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. PRAZO PARA DESPEJO. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA.

Agravo de instrumento interposto pelo locatário contra decisão que concedeu liminar de despejo em ação de denúncia vazia referente a contrato verbal de locação de imóvel não residencial, com prazo indeterminado. O agravante sustenta ausência dos requisitos para concessão de tutela de urgência, alega direito de preferência preterido e afirma que a desocupação imediata do imóvel acarretaria prejuízos irreparáveis à sua atividade empresarial. Subsidiariamente, solicita prazo razoável para desocupação. ... (Continua)

12 - TJSP APELAÇÃO.

Ação de despejo com reconvenção. Sentença de procedência da ação principal e improcedência da reconvenção. Recurso do réu/reconvinte. Pedido de indenização por benfeitorias. Benfeitorias realizadas em período anterior à vigência do contrato de locação. Inovação recursal inadmissível. Não conhecimento. Benfeitorias durante a vigência do contrato. Cláusula de renúncia. Súmula 335/STJ. Direito de preferência. Locatário preterido a quem incumbia a prática dos atos da Lei 8.245/1991, art. 33. Inadmissibilidade de devolução do prazo de notificação. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO NA PARTE CONHECIDA... (Continua)

13 - TJRJ APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL NA VIGÊNCIA DO CONTRATO LOCATÍCIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA RESPEITADO. HIPÓTESE EM QUE NÃO HÁ REGISTRO DE CLÁSULA DE VIGÊNCIA. REGULARIDADE NAS NOTIFICAÇÕES E NA ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EFETIVAÇÃO DO DESPEJO QUE SE IMPÕE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA QUE SE REFORMA.

Trata-se de ação de despejo lastreada na Lei 8.245/1991, art. 8º, inclusive com pedido de tutela de urgência, tendo sido proposta por Jules Eduardo Peixoto em face de Venturão Mercado Ltda e Lojas Citycol S/A. ... (Continua)

14 - STJ Recurso especial. Locação de imóvel. Direito de preempção do inquilino (Lei 8.245/1991, art. 33). Condições para o exercício. Descumprimento pelo locatário. Recurso especial desprovido.

1 - Em harmonia com o Código Civil, no CCB/2002, art. 221, caput, segunda parte, estabelece a Lei 8.245/1991, art. 33, no que interessa ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel locado pelo inquilino, duas obrigações para o locatário: a) primeiro, para habilitar-se a eventual e futuro exercício do direito de preempção, deve registrar o contrato de locação, averbando-o na respectiva matrícula do registro imobiliário competente, dando, assim, plena publicidade a terceiros, advertindo eventual futuro comprador do bem, de modo a não ser este surpreendido, após a compra, pela pretensão de desfazimento do negócio pelo locatário preterido; b) segundo, pertinente agora já ao exercício do direito de preferência pelo inquilino preterido e que se tenha oportunamente habilitado, deverá este depositar o preço da compra e demais despesas da transferência, desde que o faça no prazo decadencial de seis meses após o registro da alienação impugnada no registro imobiliário. ... (Continua)

15 - STJ Agravo regimental no recurso especial. Ação de indenização. Locatário. Direito de preferência. Perdas e danos. Registro do contrato. Desnecessidade. Determinação de retorno dos autos para prosseguimento do julgamento.

«1. O pedido de perdas e danos decorrente de inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel não está condicionado ao prévio registro do contrato de locação, nos termos do Lei 8.245/1991, art. 33. ... (Continua)

16 - TJSP Registro público. Locação de imóveis. Direito de preferência. Ação que busca viabilizar o exercício do direito de preferência pelo locatário, preterido na venda do imóvel locado. Necessidade de prévia averbação do contrato de locação no registro de imóveis. Exegese da Lei 8.245/1991, art. 33. Ausência de registro que afasta o direito de preferência Sentença mantida. Recurso desprovido. Lei 6.015/1973, art. 167.

17 - TJSP Petição inicial. Indeferimento. Declaratória nulidade. Venda de imóvel objeto de contrato de locação por prazo indeterminado. Direito de preferência do locatário na compra e venda do imóvel locado. Lei 8245/1991, art. 33. Hipótese em que os locatários não atenderam ao comando legal e ainda à determinação judicial, deixando de trazer aos autos cópia da matrícula do imóvel locado para comprovação da averbação do contrato de locação, tampouco depositaram em juízo o preço da venda. Emenda ao pedido subsidiário, indenização, também não atendida. Decisão mantida. Recurso desprovido.

18 - TJSP Direito de preferência. Alienação de imóvel locado. Preterido no direito de compra do imóvel locado, o locatário poderá formular pedido de adjudicação compulsória do mesmo, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel, nos termos do Lei 8245/1991, art. 33. Ausente essa condição de procedibilidade deve ser extinto o processo sem apreciação de mérito, com fundamento no inciso IV do CPC/1973, art. 267. Recurso desprovido.

19 - STJ Civil. Locação. Recurso especial. Reexame de fatos e provas. Inadmissibilidade. Inobservância do direito de preferência do locatário. Lei 8.245/1991, art. 33. Desnecessidade da prévia averbação do contrato para requerer-se perdas e danos.

«1. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. ... (Continua)

20 - STJ Locação. Denúncia vazia. Ação de despejo. Direito de preferência. Existência de proposta de venda do imóvel locado. Aceitação do locatário. Discussão em torno das questões relacionadas à desistência do negócio pelo locador. Impossibilidade. Lei 8.245/1991, art. 29 e Lei 8.245/1991, art. 33.

«1. A partir do momento em que o locatário manifesta, dentro do prazo legal, a sua aceitação à proposta, a confiança gerada acerca da celebração do contrato pode ser ofendida pelo locador de duas formas: (i) o locador pode desistir de vender o seu imóvel, aplicando-se o disposto no Lei 8.245/1991, art. 29; (ii) o locador pode preterir o locatário e realizar o negócio com terceiro, hipótese em que incide a regra do Lei 8.245/1991, art. 33 – que confere ao locatário, cumprida as exigências legais, a faculdade de adjudicar a coisa vendida. 2. Aceita a proposta pelo inquilino, o locador não está obrigado a vender a coisa ao locatário, mas a desistência do negócio o sujeita a reparar os danos sofridos, consoante a diretriz do Lei 8.245/1991, art. 29. 3. A discussão acerca da má-fé do locador – que desistiu de celebrar o negócio – não inviabiliza a tutela do direito buscado pelo locador por meio da ação de despejo, porque a Lei 8.245/1991 não conferiu ao locatário o poder de compelir o locador a realizar a venda do imóvel, cabendo-lhe somente o ressarcimento das perdas e danos resultantes da conduta do locador. 4. Recurso especial provido.... (Continua)