Penhora do bem de família do fiador em locação residencial e comercial: reconhecimento de validade com fundamento em [Lei 8.009/1990, art. 3º, VII]; Tema 1.091/STJ e Tema 1127/STF
Modelo que explicita o reconhecimento jurisprudencial da validade da penhora do bem de família pertencente ao fiador em execução decorrente de contrato de locação, seja residencial ou comercial, determinando a possibilidade de constrição patrimonial do garantidor perante crédito locatício. Fundamenta-se em [Lei 8.009/1990, art. 3º, VII], consolidado pelo Tema 1.091/STJ em harmonia com o Tema 1127/STF, e articula os fundamentos constitucionais relativos ao direito à moradia e à dignidade humana [CF/88, art. 6º; CF/88, art. 1º, III], bem como à proteção da propriedade [CF/88, art. 5º, XXII] e à livre iniciativa [CF/88, art. 1º, IV; CF/88, art. 170]. Indica legislação e súmulas aplicáveis ([Lei 8.245/1991, art. 37]; [CCB/2002, art. 819]; [CPC/2015, art. 1.036]; [Súmula 549/STJ]; [Súmula 83/STJ]), resume a ratio da Corte (funcionalidade econômica da fiança e boa-fé objetiva) e aponta risco de vulnerabilização de fiadores hipossuficientes, recomendando cautela prática e medidas legislativas mitigadoras quando cabíveis.
PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR EM LOCAÇÃO RESIDENCIAL E COMERCIAL
TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO
É válida a penhora do bem de família de fiador em contrato de locação, seja residencial, seja comercial, nos termos da Lei 8.009/1990, art. 3º, VII (Tema 1.091/STJ, em harmonia com o Tema 1127/STF).
COMENTÁRIO EXPLICATIVO
O STJ, em recurso repetitivo, consolidou entendimento de que a exceção legal à impenhorabilidade do bem de família – quando se trata de fiança locatícia – alcança indistintamente as locações residenciais e comerciais. A decisão alinha-se à tese firmada pelo STF (Tema 1127), resolvendo a oscilação criada por precedente anterior (RE Acórdão/STF) e reestabelecendo a segurança jurídica do mercado de locações.
FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL
- CF/88, art. 6º (direito social à moradia)
- CF/88, art. 1º, III (dignidade da pessoa humana)
- CF/88, art. 5º, XXII (direito de propriedade)
- CF/88, art. 1º, IV e CF/88, art. 170 (livre iniciativa e ordem econômica)
FUNDAMENTO LEGAL
- Lei 8.009/1990, art. 1º
- Lei 8.009/1990, art. 3º, VII
- Lei 8.245/1991, art. 37
- CCB/2002, art. 819
- CCB/2002, art. 1.228
- CPC/2015, art. 1.036
SÚMULAS APLICÁVEIS
ANÁLISE CRÍTICA
A Corte pondera o direito à moradia com a autonomia privada do fiador e com a livre iniciativa, afirmando que, ao prestar fiança, o fiador – ciente do regime jurídico – assume o risco de sujeitar seu patrimônio à execução, inclusive o bem de família. A ratio privilegia a funcionalidade econômica da fiança (menor custo de transação, maior acesso à locação) e a boa-fé objetiva. A crítica possível reside no risco de vulnerabilização de fiadores hipossuficientes, mas a decisão se sustenta no texto expresso da lei e na política pública de fomento ao mercado de locações.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
A tese confere estabilidade ao mercado locatício e evita assimetria entre locações residencial e comercial. No plano prático, tende a reduzir custos e ampliar a oferta de imóveis para locação, sobretudo para pequenos empreendedores; por outro lado, recomenda-se prudência na concessão de fianças e eventual aprimoramento legislativo para mitigações protetivas específicas em casos de hipervulnerabilidade.
