Reconhecimento da validade da penhora do bem de família do fiador em contratos de locação (residencial e comercial): STJ Tema 1.091, Lei 8.009/1990, art.3º, VII

TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO

É válida a penhora do bem de família pertencente ao fiador em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos da Lei 8.009/1990, art. 3º, VII (Tema 1.091/STJ).

COMENTÁRIO EXPLICATIVO

A Segunda Seção do STJ, sob a sistemática dos recursos repetitivos (CPC/2015, art. 1.036), fixou a tese de que a penhora do bem de família do fiador é juridicamente válida em contratos de locação residencial e locação comercial, alinhando-se à orientação do STF no Tema 1127 (repercussão geral) e reafirmando o entendimento consolidado no Tema 295. A decisão supera dúvidas decorrentes de precedente isolado da Primeira Turma do STF (RE Acórdão/STF) e confere segurança jurídica e uniformidade à matéria. Em síntese, o direito social à moradia (do fiador) não obsta a aplicação da exceção legal quando o próprio fiador, voluntariamente, presta a garantia fidejussória prevista em lei.

FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL

• CF/88, art. 6º (direito social à moradia)
• CF/88, art. 1º, III (dignidade da pessoa humana)
• CF/88, art. 1º, IV e art. 170, caput (livre iniciativa)
• CF/88, art. 5º, XXII (direito de propriedade)

FUNDAMENTO LEGAL

• Lei 8.009/1990, art. 3º, VII (exceção à impenhorabilidade do bem de família do fiador)
• CPC/2015, art. 1.036 (recursos repetitivos) e CPC/2015, art. 927 (vinculação aos precedentes)
• Lei 8.245/1991, art. 37 (garantias locatícias)

SÚMULAS APLICÁVEIS

• Súmula 549/STJ (validade da penhora do bem de família do fiador de contrato de locação)

ANÁLISE CRÍTICA

A tese prestigia a coerência sistêmica entre os precedentes do STF (Temas 295 e 1127) e a jurisprudência do STJ, reforçando a força normativa da Lei 8.009/1990, art. 3º, VII. Do ponto de vista da ponderação de princípios, a decisão compatibiliza moradia, propriedade e livre iniciativa, reconhecendo que a fiança é assumida voluntariamente pelo fiador e que a exceção legal atende a políticas públicas de fomento ao mercado locatício. Consequencialmente, evita-se a elevação de custos de transação e a retração da oferta de imóveis para locação. Em termos práticos, a decisão impõe aos fiadores maior diligência precontratual e aconselhamento jurídico, pois o imóvel residencial do fiador poderá ser alcançado pela execução.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A tese consolida a uniformização nacional do tema e tende a reduzir litigiosidade repetitiva em execuções locatícias. No futuro, eventuais alterações legislativas poderiam modular a proteção de grupos vulneráveis, mas, sob a atual moldura normativa, a penhorabilidade permanece regra na hipótese legal, com impacto positivo para a previsibilidade e eficiência do mercado de locações.