Acórdão: inexistência de distinção legal entre locação residencial e comercial na exceção à impenhorabilidade (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII) — abrangência da fiança locatícia
Resumo da tese extraída do acórdão: sustenta-se que a exceção à impenhorabilidade do bem de família prevista em [Lei 8.009/1990, art. 3º, VII] alcança a fiança prestada em contratos de locação sem distinção entre locação residencial e comercial, porquanto a lei não faz essa diferenciação (princípio hermenêutico: ubi lex non distinguit). Fundamenta-se na literalidade normativa e na prevenção de ativismo hermenêutico, com apoio em [Lei 8.245/1991, art. 37] e na orientação constitucional ([CF/88, art. 5º, II]; [CF/88, art. 5º, XXII]; [CF/88, art. 170]), além de jurisprudência consolidada ([Súmula 549/STJ]). Partes interessadas: fiador/garantidor locatício, locador e locatário. Consequências práticas: uniformização do regime de garantias, maior segurança jurídica e redução de litígios sobre a impenhorabilidade do bem de família em garantias locatícias.
INEXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO LEGAL ENTRE LOCAÇÃO RESIDENCIAL E COMERCIAL PARA A EXCEÇÃO DO ART. 3º, VII, DA LEI 8.009/1990
TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO
Não há distinção, em lei, entre locação residencial e locação comercial para fins de incidência da exceção à impenhorabilidade do bem de família prevista na Lei 8.009/1990, art. 3º, VII; não pode o intérprete restringir o alcance normativo onde o legislador não distinguiu.
COMENTÁRIO EXPLICATIVO
O acórdão enfatiza a técnica hermenêutica: ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. A Lei de Locações, quando pretendeu diferenciar regimes (Seção da locação não residencial), o fez expressamente; a Lei 8.009/1990, entretanto, não filtrou a exceção por finalidade da locação. Logo, não cabe interpretação restritiva para excluir a fiança em locação comercial do alcance do dispositivo.
FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL
- CF/88, art. 5º, II (princípio da legalidade)
- CF/88, art. 5º, XXII (direito de propriedade)
- CF/88, art. 170 (livre iniciativa e ordem econômica)
FUNDAMENTO LEGAL
SÚMULAS APLICÁVEIS
ANÁLISE CRÍTICA
A leitura adotada previne ativismo hermenêutico que reescreveria a exceção legal. A consistência metodológica reforça a coerência do sistema e evita tratamento desigual a fiadores conforme a finalidade da locação. A consequência prática é a uniformização do regime de garantias, com previsibilidade contratual. Críticas que defendem leitura restritiva partem de uma ponderação pró-moradia, mas colidem com a literalidade normativa e com a política legislativa de estímulo ao mercado locatício.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
A tese reforça a primazia do texto legal e a segurança jurídica nas relações locatícias. Reflexos futuros incluem menor litigiosidade sobre o tema e maior padronização de garantias, favorecendo a elaboração de contratos mais eficientes e transparentes.
![Penhora do bem de família do fiador em locação residencial e comercial: reconhecimento de validade com fundamento em [Lei 8.009/1990, art. 3º, VII]; Tema 1.091/STJ e Tema 1127/STF](/images/teses_doutrinarias_padrao.webp)