Tese: penhorabilidade do bem de família do fiador abrange locação residencial e comercial — aplicação do art. 3º, VII da Lei 8.009/1990 (Tema 1127/STF)
Enunciado extraído de acórdão que sustenta a inexistência de distinção legal entre locação residencial e comercial para fins de incidência da exceção prevista no art. 3º, VII da Lei do Bem de Família, reconhecendo a penhorabilidade do imóvel dado em garantia pelo fiador. Fundamenta-se em interpretação textual e sistêmica da norma, na decisão do Plenário (Tema 1127/STF) e na demonstração de que o legislador já distingue locações quando pretende (Seção III da Lei do Inquilinato). Invoca princípios constitucionais da isonomia e da livre iniciativa e aponta como aplicáveis mecanismos e súmulas superiores para uniformização da execução. Citações principais: [CF/88, art. 5º, caput]; [CF/88, art. 170, caput]; [CF/88, art. 5º, XXII]; [Lei 8.009/1990, art. 3º, VII]; [Lei 8.245/1991, arts. 51-57]; súmula e precedentes: Tema 1127/STF, [Súmula 549/STJ].
TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO
Inexiste distinção legal entre locação residencial e locação comercial para incidência da exceção do art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990; a exceção não comporta interpretação restritiva.
COMENTÁRIO EXPLICATIVO
O acórdão enfatiza que o texto legal não diferencia a natureza da locação para fins de penhorar o bem de família do fiador. A distinção jurisprudencial sugerida em precedentes isolados foi superada pelo Plenário do STF no Tema 1127, que expressamente estendeu a penhorabilidade às locações comerciais. Além disso, a própria Lei do Inquilinato distingue, quando quer, os regimes (Seção III, arts. 51 a 57), o que reforça a interpretação de que a exceção legal do art. 3º, VII aplica-se a ambos os tipos contratuais.
FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL
- CF/88, art. 5º, caput (isonomia)
- CF/88, art. 170, caput (ordem econômica e livre iniciativa)
- CF/88, art. 5º, XXII (propriedade)
FUNDAMENTO LEGAL
- Lei 8.009/1990, art. 3º, VII (exceção sem distinção quanto ao tipo de locação)
- Lei 8.245/1991, arts. 51 a 57 (locação não residencial – demonstração de que o legislador distingue quando pretende)
SÚMULAS APLICÁVEIS
ANÁLISE CRÍTICA
A opção hermenêutica do STJ é textualista e sistemática: não se cria distinção onde a lei não distingue. Ao rejeitar a interpretação restritiva da exceção, resguarda-se a isonomia entre fiadores de contratos residenciais e comerciais e a coerência do sistema. Na prática, evita-se um tratamento desigual sem base normativa e afasta-se incentivo à engenharia contratual oportunista para escapar da garantia por meio de qualificação do uso do imóvel.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O enunciado fornece parâmetro objetivo aos juízos de execução e padroniza a aplicação da Lei 8.009/1990. Espera-se redução de recursos sobre distinguishing artificial, com ganho de previsibilidade e eficiência judicial.
