RECURSO ESPECIAL

1. ENDEREÇAMENTO

AO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
Seção de Direito Privado
Processo nº: [informar]
Origem: Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro
Comarca de Niterói – RJ

Recorrente: M. F. de S. L.
Estado civil: [informar]
Profissão: [informar]
CPF: [informar]
Endereço eletrônico: [informar]
Endereço residencial: [informar]
Recorrido: E. I. Ltda.
CNPJ: [informar]
Endereço eletrônico: [informar]
Endereço: [informar]

2. PREPARO

O presente recurso especial é devidamente instruído com o comprovante de recolhimento das custas e do preparo, nos termos do CPC/2015, art. 1.007, conforme guia anexa.

3. TEMPESTIVIDADE

O acórdão recorrido foi publicado em [data da publicação], iniciando-se o prazo recursal em [data inicial]. O presente recurso é interposto dentro do prazo legal de 15 (quinze) dias, nos termos do CPC/2015, art. 1.003, § 5º, sendo, portanto, tempestivo.

4. DOS FATOS

Trata-se de ação de cobrança e execução ajuizada por E. I. Ltda. em face de M. F. de S. L., visando à satisfação de débito decorrente de contrato de compra e venda de terreno firmado em 2005, com área de 1.275,63 m², localizado em Tanguá/RJ. A executada pagou substancial parte da dívida, interrompendo os pagamentos por motivo superveniente de doença grave em família e desemprego, fatos devidamente comprovados nos autos (fls. xxxx), circunstâncias que excluem sua culpa.

No terreno, a executada construiu duas casas prontas e acabadas, livres de ônus, devidamente registradas no cadastro imobiliário da Prefeitura Municipal de Tanguá/RJ, onde reside com sua família desde 02/2006 (fls. xxx), pagando regularmente o IPTU anual. O processo tramita na Comarca de Niterói/RJ.

O juízo de origem indeferiu pedido de nova avaliação do bem de família penhorado, desconsiderando as benfeitorias e o valor real do terreno, subavaliando as casas em relação ao preço de mercado vigente em 2022 (fls. xxxx) e deixando de avaliar o terreno adquirido em 2005. A penhora recaiu sobre o valor de R$ 270.000,00 (apenas das casas), em flagrante excesso, pois o valor do título executado era de apenas R$ 35.000,00. Além disso, foi autorizado desconto de 50% sobre o preço de avaliação em segunda praça.

Foram realizados dois leilões eletrônicos (2023 e 2024), ambos negativos, sem ofertantes. A executada demonstrou que o terreno e as benfeitorias representam seu único patrimônio existencial, sendo o valor das benfeitorias, sem a avaliação atual do terreno, muito superior ao crédito exequendo.

O juízo e o tribunal aplicaram a exceção de impenhorabilidade prevista no Lei 8.009/1990, art. 3º, II, mas não observaram a limitação expressa do dispositivo, que restringe a penhora ao valor da dívida corrigida. A executada requereu, sem resposta, o desmembramento de fração ideal do terreno, conforme planta assinada por arquiteto (protocolo de 04/12/2024), solução que não afetaria as moradias e seria compatível com a legislação municipal e precedentes do STJ.

A exequente, incorporadora e vendedora, busca se apossar do terreno e das casas sem devolver o que foi pago pela executada, sem indenizar as benfeitorias e sem promover venda a terceiros, promovendo leilões negativos e expondo a executada a constrangimentos, inclusive com descontos abusivos e publicidade negativa, ferindo sua dignidade (CF/88, art. 1º, III; CPC/2015, art. 6º).

5. DO CABIMENTO DO RECURSO ESPECIAL

O presente recurso especial é cabível com fundamento na CF/88, art. 105, III, "a" e "c", pois o acórdão recorrido contrariou dispositivos da Lei 8.009/1990, art. 3º, II, bem como divergiu da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça sobre a limitação da penhora ao valor da dívida e sobre a proteção do bem de família.

O recurso preenche todos os requisitos de admissibilidade: esgotamento das instâncias ordinárias, prequestionamento da matéria federal, tempestividade, preparo e regularidade formal (CPC/2015, art. 1.029 e CPC/2015, art. 1.034).

Ademais, o acórdão recorrido diverge de precedentes do STJ quanto à interpretação restritiva das exceções à impenhorabilidade do bem de família e à necessidade de observância do limite do crédito exequendo.

6. DO DIREITO

6.1. DA IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA E SUAS EXCEÇÕES

A Lei 8.009/1990, art. 1º estabelece que o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável, não respondendo por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, salvo nas hipóteses excepcionais da Lei 8.009/1990, art. 3º. O inciso II do referido artigo prevê exceção para a cobrança de crédito decorrente de financiamento destinado à construção ou aquisição do imóvel, "no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato".

No caso concreto, a dívida exequenda refere-se à aquisição do terreno, mas a penhora recaiu sobre bem de valor muito superior ao crédito, abrangendo as casas edificadas e o terreno, sem limitação ao valor devido, em afronta à norma legal. O próprio texto legal impõe interpretação restritiva às exceções, não autorizando a constrição além do necessário à satisfação do crédito (REsp 2.082.860/RS/STJ).

6.2. DA PROTEÇÃO CONSTITUCIONAL À MORADIA E À DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA

A CF/88, art. 1º, III consagra a dignidade da pessoa humana como fundamento da República, enquanto a CF/88, art. 6º reconhece a moradia como direito social fundamental."'>...