PETIÇÃO INICIAL DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da __ Vara Cível do Foro Central da Comarca de [cidade/UF]

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

A. J. dos S., brasileiro, solteiro, engenheiro civil, portador do CPF nº 123.456.789-00, RG nº 12.345.678-9, endereço eletrônico [email protected], residente e domiciliado na Rua das Palmeiras, nº 100, Bairro Centro, CEP 00000-000, Cidade/UF, por seu advogado infra-assinado (procuração anexa), vem, respeitosamente, propor a presente
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS
em face de Empreendimentos Imobiliários Alfa Ltda., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 12.345.678/0001-00, com sede na Avenida das Flores, nº 200, Bairro Jardim, CEP 00000-000, Cidade/UF, endereço eletrônico [email protected], pelos fatos e fundamentos que passa a expor.

3. DOS FATOS

O Autor firmou com a Ré, em [data], contrato de aquisição de cota-parte em empreendimento imobiliário denominado “Residencial Jardim das Águas”, mediante pagamento parcelado do valor total de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), tendo já desembolsado a quantia de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), conforme comprovantes anexos.

O negócio foi celebrado em contexto de venda emocional, com intensa pressão comercial e promessas de valorização do imóvel, sem que o Autor tivesse pleno conhecimento das condições e riscos inerentes ao empreendimento. Após reflexão e análise, o Autor concluiu que não possui interesse na manutenção do contrato, optando pela rescisão amigável e requerendo a devolução dos valores pagos.

Ressalta-se que o Autor jamais tomou posse do imóvel, tampouco usufruiu de qualquer benefício decorrente do contrato, sendo sua desistência motivada por razões pessoais e financeiras, sem qualquer inadimplemento contratual relevante.

Apesar das tentativas extrajudiciais de solução amigável, a Ré negou-se a rescindir o contrato e a restituir os valores pagos, impondo retenções abusivas e condições desproporcionais, o que motivou a presente demanda.

Dessa forma, busca-se a rescisão do contrato de compra e venda e a restituição dos valores pagos, com retenção apenas do percentual razoável a título de despesas administrativas, conforme entendimento consolidado dos tribunais.

Resumo dos fatos: (i) aquisição de cota em empreendimento; (ii) venda emocional; (iii) desistência do negócio; (iv) ausência de posse ou fruição; (v) recusa da ré em restituir valores; (vi) necessidade de tutela jurisdicional para recomposição do status quo ante.

4. DO DIREITO

4.1. DA RELAÇÃO DE CONSUMO E DA APLICABILIDADE DO CDC

O contrato celebrado entre as partes configura típica relação de consumo, nos termos do CDC, art. 2º e CDC, art. 3º, sendo o Autor consumidor e a Ré fornecedora de serviços imobiliários. Assim, aplicam-se ao caso as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à revisão de cláusulas abusivas (CDC, art. 51, IV).

4.2. DA RESCISÃO CONTRATUAL E DO DIREITO À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS

A autonomia da vontade assegura ao contratante o direito de desistir do negócio, especialmente em contratos de adesão e aquisição de imóveis para fins residenciais (CCB/2002, art. 421-A). A jurisprudência reconhece que a rescisão contratual por iniciativa do adquirente é possível, impondo-se a devolução dos valores pagos, com retenção limitada a percentual razoável para evitar enriquecimento sem causa (CCB/2002, art. 884).

A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) prevê a possibilidade de retenção de parte dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do comprador, mas tal retenção deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, não podendo ser excessiva ou gerar desvantagem exagerada ao consumidor (CDC, art. 51, IV).

A jurisprudência do STJ e do TJSP, em consonância com a Súmula 543/STJ e a Súmula 2/TJSP, estabelece que, na hipótese de rescisão por iniciativa do adquirente, é devida a restituição dos valores pagos, com retenção de percentual entre 10% e 25%, a depender das circunstâncias do caso concreto.

4.3. DA INEXISTÊNCIA DE FRUIÇÃO OU POSSE DO IMÓVEL

Não há que se falar em cobrança de taxa de fruição ou de ocupação, pois o Autor jamais exerceu posse ou usufruiu do imóvel, conforme comprovam os documentos anexos e a ausência de qualquer imissão na posse. A jurisprudência afasta a cobrança de taxa de fruição em tais hipóteses.

4.4. DA RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA E DA ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA

A restituição dos valores pagos deve ser realizada em parcela única, devidamente corrigida pelos índices oficiais desde cada desembolso, e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado (CCB/2002, art. 389; CPC/2015, art. 405), conforme entendimento no REsp 1.740.911/DF/STJ.

4.5. DA BOA-FÉ OBJETIVA E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA

O princípio da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) e a vedação ao enriquecimento sem causa (CCB/2002, art. 884) impõem que a Ré não pode reter valores superiores ao necessário para ressarcimento de despesas administrativas, sob pena de violação à equidade e à função social do contrato (CF/88, art. 5º, XXXV).

4.6. DA ADEQUAÇÃO DOS PEDIDOS AOS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE E PROPORCIONALIDADE

Os pedidos formulados observam os princípios da legalidade, razoabilidade e proporcionalidade, buscando a recomposição do equilíbrio contratual e a proteção do consumidor, sem prejuízo do direito da Ré à retenção de percentual razoável, conforme entendimento consolidado dos tribunais.

Fechamento argumentativo: Diante do exposto, resta demonstrado o direito do Autor à rescisão contratual e à restituição dos valores pagos, com retenção limitada e sem cobrança de taxa de fruição, em observância à legislação vigente e à jurisprudência dominante.

5. JURISPRUDÊNCIAS

TJSP (9ª Câmara de Direito Privado) - Apelação Cível 1030839-38.2021.8.26.0007 – “Retenção de 20% dos valores pagos, adequada à hipótese e consentânea com a jurisprudência deste E. TJSP e do C. STJ, que admite a variação de tal montante na casa de 10 a 25%. Percentual amplamente empregado para a cobertura das despesas incorridas pela vendedora, sopesado o valor do contrato e do m"'>...