Lei 8.245/1991, art. 26 - Jurisprudência

1 - TJSP Apelação cível. Locação de imóvel residencial. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantia paga e indenização por danos morais e materiais. Sentença de parcial procedência da ação principal e da reconvenção. Apelo das autoras reconvindas/ locatárias. Alegação de existência de problemas no imóvel locado. Locatárias que assinaram o contrato e o termo de vistoria inicial, reconhecendo o estado do imóvel «na mais perfeita ordem e condições de uso, «tudo em perfeito estado de funcionamento, sem qualquer defeito". Constatados os problemas no bem, as autoras optaram por rescindir o contrato antes da expiração do prazo legal para a realização dos reparos. Com base no parágrafo único da Lei 8.245/1991, art. 26, elas ainda não tinham o direito de resilir o contrato com base nas alegadas avarias do imóvel. Não demonstrado que o bem estivesse inabitável ou inservível para a locação residencial. Culpa das locatárias pela rescisão. Caução. O valor dado em caução pode ser deduzido do débito locatício. Indenização por danos materiais fundada em gastos com nova mudança das autoras. Pleito indenizatório que não comporta acolhida, porque a rescisão do contrato de locação se deu por culpa das próprias locatárias. Danos morais não caracterizados. Uma vez não observado o disposto no Lei 8.245/1991, art. 26, parágrafo único e não reconhecida a culpa dos réus na rescisão da avença, inexiste ato ilícito perpetrado por eles que respalde a pretendida indenização por danos morais. Reconvenção. Contrato de locação rescindido antecipadamente pelas locatárias. Incidência da regra prevista na Lei 8.245/1991, art. 4º. Pagamento da multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, consoante bem deliberado na r. sentença. Apelação parcialmente provida.

2 - TJSP INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. LOCAÇÃO.

Sentença de parcial procedência, para julgar a ação: a) improcedente, em relação à corré Éssere Imóveis Ltda. e b) parcialmente procedente em relação ao corréu José, para condená-lo ao pagamento de R$ 80,00 a título de danos materiais à autora (referente a vistoria realizada e comprovada), com correção monetária nos termos da Tabela Prática do Tribunal de Justiça desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; e c) afastado o pedido de danos morais. Inconformismo da autora. Queima de chuveiro. Autora que alega que o locador não trocou o chuveiro que queimou antes dela desocupar o imóvel, ficando cerca de 15 dias sem poder utilizá-lo. Impossibilidade de se aplicar por analogia o direito de abatimento previsto no Lei 8.245/1991, art. 26, parágrafo único. Situações diversas. Pedido de aplicação do artigo por analogia que, ademais, não foi formulado em primeiro grau, caracterizando inovação recursal. Autora que não comprovou o pagamento do laudo técnico no valor apontado (R$ 580,00), não cabendo, portanto, o reembolso. Danos morais. Ausência de elementos que indiquem que a situação ultrapassou mero aborrecimento/frustração decorrente de simples ilícito contratual. Situação que não ocasionou ofensa aos direitos da personalidade, constrangimentos, ou sofrimento intenso e profundo as partes, que justifique uma condenação pecuniária com caráter indenizatório. Danos morais que não são devidos. RECURSO NÃO PROVIDO... (Continua)

3 - TJRS APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. JUROS COMPENSATÓRIOS. CERCEAMENTO DE DEFESA. SUCUMBÊNCIA. RECURSO DO AUTOR PROVIDO. RECURSO DOS RÉUS CONHECIDO EM PARTE E NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME:1. Apelações cíveis interpostas pelo Autor e pelos Réus contra sentença que declarou rescindido o contrato de locação e condenou os réus ao pagamento dos locativos inadimplidos, acrescidos de juros de mora e multa contratual.... (Continua)

4 - TJDF  

APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA UNA. JULGAMENTO CONJUNTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRELIMINAR DE NULIDADE NA SENTENÇA. AFASTADA. MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA. DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. AÇÃO CONEXA. DESPEJO CUMULADO COM COBRANÇA. REPAROS URGENTES. CABIMENTO. ABATIMENTO DO ALUGUEL. DEVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. ... (Continua)

5 - TJDF  

APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA UNA. JULGAMENTO CONJUNTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRELIMINAR DE NULIDADE NA SENTENÇA. AFASTADA. MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA. DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. AÇÃO CONEXA. DESPEJO CUMULADO COM COBRANÇA. REPAROS URGENTES. CABIMENTO. ABATIMENTO DO ALUGUEL. DEVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. ... (Continua)

6 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E MULTA CONTRATUAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL ANTES DO TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL. CONTESTAÇÃO E RECONVENÇÃO, NA QUAL LOCATÁRIA E FIADORES ALEGAM INABITABILIDADE NO IMÓVEL EM RAZÃO DOS VÍCIOS OCULTOS DESCOBERTOS APÓS A CELEBRAÇÃO DA LOCAÇÃO. CABIMENTO. LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO NO SENTIDO DA EXISTÊNCIA DOS VÍCIOS ALEGADOS, QUE, MESMO APÓS QUASE 3 (TRÊS) ANOS DE SUA CONSTATAÇÃO PELA LOCATÁRIA E FIADORES, NÃO TINHAM SIDO SOLUCIONADOS, HAVENDO, INCLUSIVE, RISCO DE ACIDENTE E INSTALAÇÃO INFRINGINDO NORMAS TÉCNICAS. POR OUTRO LADO, CONSTATA-SE QUE, O PRAZO PREVISTO PELO I. PERITO EM SUA CONCLUSÃO ACIMA DESTACADA NÃO PODERIA SER UTILIZADO COMO RAZÕES DE DECIDIR, DE MODO A AFASTAR-SE A APLICAÇÃO DO PARÁGRAFO ÚNICO Da Lei 8.245/91, art. 26. ISTO PORQUE, CONFORME TAMBÉM RESSALTADO PELO I. EXPERT, O IMÓVEL SOFREU REFORMAS E ADEQUAÇÕES DENTRO DO PRAZO DE MAIS DE DOIS ANOS ENTRE A CONSTATAÇÃO DOS VÍCIOS PELOS RÉUS E A PRODUÇÃO DO LAUDO PERICIAL, DE MODO QUE CASO FOSSEM TAIS CONSERTOS TAMBÉM EXECUTADOS ÀQUELA ÉPOCA, É RAZOÁVEL QUE O LAPSO TEMPORAL PARA REALIZAÇÃO DE TODOS OS REPAROS ULTRAPASSASSE O PRAZO LEGAL DE 30 (TRINTA) DIAS, ATÉ MESMO EM RAZÃO DOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS SINALIZADOS. NESTE PONTO, TAMBÉM DEVE SER RESSALTADO QUE O I. PERITO APENAS CONJECTUROU QUANTO AO PRAZO PARA REALIZAÇÃO DAS OBRAS, SENDO IMPOSSÍVEL AO MESMO AFIRMÁ-LO COM PRECISÃO. POR OUTRO LADO, A LOCADORA AINDA INFRINGIU A LEI DE LOCAÇÕES, MAIS PRECISAMENTE O ART. 22, I, QUANDO ENTREGOU O IMÓVEL À LOCATÁRIA SEM CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE, SOBRETUDO, REPITA-SE, PELA POSSIBILIDADE DA OCORRÊNCIA DE ACIDENTE, QUE, CONFORME, JÁ VISTO, FOI ATESTADO PELO I. PERITO, SEM FALAR QUE, COMO TAMBÉM OBSERVADO POR ESTE, O BEM DEVERIA FICAR DESABITADO PELO PRAZO EM QUE OCORRESSEM AS OBRAS, O QUE DEMONSTRA TAMBÉM A ENTREGA DO IMÓVEL SEM AS DEVIDAS CONDIÇÕES DE SER OCUPADO. ASSIM, PERMITIDA A RESILIÇÃO UNILATERAL PELA LOCATÁRIA TAMBÉM COM FUNDAMENTO NO ART. 9º, II, DA LEI DO INQUILINATO, EIS QUE A LOCADORA DESCUMPRIU DETERMINAÇÃO LEGAL EXPRESSA na Lei, ART. 22, I 8.245/91, COMO ACIMA RESSALTADO. DESSE MODO, SEJA POR QUAL ÂNGULO QUE SE ANALISE A QUESTÃO, VERIFICA-SE QUE A SENTENÇA APELADA MERECE REFORMA, EIS QUE A LOCATÁRIA AGIU EM EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO, COM RESPALDO NO CONTRATO CELEBRADO, BEM COMO NA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL, AO ENTREGAR AS CHAVES DO IMÓVEL, RESCINDINDO UNILATERALMENTE A LOCAÇÃO, DE SORTE QUE DEVEM SER JULGADOS IMPROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS. NO QUE TANGE AOS PEDIDOS RECONVENCIONAIS, JULGA-SE PROCEDENTE O PEDIDO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL, POR CULPA EXCLUSIVA DA LOCADORA. QUANTO AO PLEITO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, NÃO HOUVE A DEVIDA COMPROVAÇÃO DE SUA NATUREZA E TAMPOUCO DO VALOR PLEITEADO NOS AUTOS, DE MODO QUE NÃO PODE SER CONCEDIDO AOS RÉUS/RECONVINTES. RELATIVAMENTE AOS DANOS MORAIS, VISLUMBRA-SE SUA OCORRÊNCIA NA HIPÓTESE EM APREÇO, EIS QUE A LOCATÁRIA E FIADORES VIVENCIARAM TRANSTORNOS E ABORRECIMENTOS QUE ULTRAPASSARAM OS LIMITES DA NORMALIDADE, EM PRIMEIRO LUGAR, PELA FRUSTRAÇÃO EM LOCAR UM IMÓVEL SEM CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE, CUJOS PROBLEMAS, INCLUSIVE, EXPUNHA A PRIMEIRA A RISCO DE ACIDENTE, E, EM SEGUNDO LUGAR, POR PASSAREM POR VERDADEIRA VIA CRUCIS PARA RESCINDIR A LOCAÇÃO, TENDO QUE ENFRENTAR, INCLUSIVE, UMA AÇÃO JUDICIAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO QUE SE ABRITRA EM R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS) PARA CADA UM DOS AUTORES. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

7 - TJSP Locação de Imóvel - Fins não residenciais - Ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança - Reconvenção objetivando o recebimento da multa por infração contratual, além de danos materiais (lucros emergentes e cessantes), em razão de problemas estruturais do imóvel. - Sentença que julgou parcialmente procedente a ação principal e acolheu parcialmente a lide secundária - Apelo da ré/reconvinte (locatária) - Dados coligidos aos autos, dentre os quais a prova pericial e testemunhal, dão conta de que a locadora deu azo à infração contratual, posto que não solucionados os defeitos estruturais apresentados no imóvel, os quais acarretaram danos aos pertences da locatária, bem como seu fechamento por 30 dias. Aquele que aluga um imóvel pretende dele poder desfrutar livremente e se valer de seu uso pacífico, para os fins a que se destina, ex vi do que dispõe o art. 22, I a IV, da Lei de Locação. Logo, in casu, de rigor incidência do disposto no Lei 8.245/1991, art. 26, parágrafo único à espécie. Portanto, irretocável a sentença recorrida ao reconhecer a inexigibilidade dos débitos locatícios correspondentes ao período de 21/03/2018 a 21/04/2018. Isso porque, ao reconvir a apelante pleiteou exatamente a isenção do pagamento do aluguel de 30 dias, calculados entre 21/03/2018 e 21/04/2018, correspondente ao período em que permaneceu fechada. Outrossim, nos termos dos arts. 22 e 26, I a IV, da Lei de Locação, era mesmo de rigor a incidência da cláusula penal (multa compensatória) de 03 aluguéis vigentes à época da infração, expressamente prevista no contrato de locação (cláusula 22ª.) e rejeição do pedido de indenização por perdas e danos, nas modalidades lucros emergentes e cessantes, levado a efeito pela locatária, ora apelante. Com efeito, o parágrafo único, do art. 416 do CC/2002, é enfático ao condicionar o pleito indenizatório em caráter suplementar à prévia convenção contratual, o que não existiu in casu. - Honorários de sucumbência - Revisão - Inviabilidade no caso concreto - Honorários fixados com parcimônia e razoabilidade em 15% sobre o que cada parte sucumbiu. - Recurso improvido

8 - TJSP Locação de Imóvel - Fins não residenciais - Ação de rescisão contratual c/c pedido de recebimento de multa compensatória e indenização por danos materiais e morais fundada em infração contratual ajuizada pela locatária em face do locador - Reconvenção objetivando o recebimento de locativos e acessórios em atraso, bem como o ressarcimento de danos causados no imóvel e multa compensatória pela rescisão antecipada do contrato. - Sentença que julgou procedente a ação principal e acolheu parcialmente a lide secundária - Apelo do réu/reconvinte - Cerceamento de defesa - Inocorrência - Mérito - Dados coligidos aos autos, dentre os quais a prova pericial e testemunhal, dão conta de que o locador deu azo ao rompimento antecipado da locação, na medida em que não executou os reparos estruturais no telhado, dos quais o imóvel necessitava, que vieram, posteriormente, causar infiltração no imóvel e danos elétricos nos aparelhos da locatária, que se utilizava do bem para fins comerciais. Perícia que afastou, de forma peremptória, danos na edificação causados pela locatária. Logo, em razão dos problemas sofridos, era de se esperar que a locatária, assim como qualquer pessoa em situação similar, optasse por desocupar o imóvel e se instalar em local que lhe propiciasse maior segurança. De fato, aquele que aluga um imóvel pretende dele poder desfrutar livremente e se valer de seu uso pacífico, para os fins a que se destina, ex vi do que dispõe o art. 22, I a IV, da Lei de Locação. In casu, o locador/apelante não logrou demonstrar ter sanado os defeitos estruturais do telhado do imóvel nos 30 dias subsequentes à primeira reclamação levada a efeito pela locatária/apelada ou mesmo durante a relação ex locato, ônus que a toda evidência, lhe competia, tendo em conta o disposto no CPC/2015, art. 373, II c/c o parágrafo único da Lei 8.245/91, art. 26. Em suma, forçoso convir que ele (locador) deu causa, sim, à rescisão contratual, não havendo que se falar, via de consequência, de imposição de multa compensatória em desfavor da locatária/apelada e tampouco dos propalados danos por ela causados no imóvel, posto que nada demonstrado neste sentido. Em verdade, os elementos de convicção constantes dos autos, dão conta de que foi o locador/apelado quem deu causa à rescisão. Logo, ele deve responder pelo pagamento da aludida multa. Irretocável, portanto, a r. sentença recorrida ao rejeitar o pedido de indenização pela rescisão antecipada do contrato e de danos no imóvel postuladas pelo locador/apelante em reconvenção e acolher o pedido deduzido pela locatária/apelada na inicial da ação principal para condenar o réu/reconvinte/locador ao pagamento da multa compensatória prevista em contrato. - Danos materiais e morais - Uma vez pleiteada a condenação do réu ao pagamento da multa compensatória, que prefixou as perdas e danos, não há que se falar em novo pedido de condenação da ré ao pagamento de indenização por perdas e danos. Realmente, dúvida não há de que o Código Civil vigente permite a cumulação da indenização pré-fixada a título de cláusula penal com pedido de perdas e danos. Contudo, estabelece parágrafo único do art. 416 do CC/2002 que «ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente. In casu, as partes não estipularam a possibilidade daquele que se sentir lesado pleitear indenização complementar. - Recurso parcialmente provido.