CCB/1916 - Código Civil Brasileiro de 1916 - Lei 3.071/1916, art. 1333 - Jurisprudência

1 - TJDF APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONDOMÍNIO. DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS FIXADAS EM ASSEMBLEIA. VALOR SUPERIOR AO LIMITE ESTIPULADO PELA CONVENÇÃO. EXCESSO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 

I. CASO EM EXAME   ... (Continua)

2 - TJRJ APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER CUMULADA COM DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. PRELIMINAR DE VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEIÇÃO. MÉRITO. CONDOMÍNIO HOTELEIRO. UNIDADE AUTÔNOMA DO AUTOR QUE NÃO INTEGRA O POOL HOTELEIRO DE LOCAÇÃO. PRETENSÃO DE LOCAÇÃO DIRETA POR DIÁRIAS E DE CURTO PERÍODO. VEDAÇÃO PELA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

Cinge-se a controvérsia, em suma, em aferir a legalidade da cláusula 7.3 da convenção condominial, que preceitua que «os condôminos que não aderirem ao pool não poderão fazer locações de diárias ou outras de curto período, por si ou por terceiros, que de alguma forma concorram com a exploração apart-hoteleira praticada pela administradora.Analiso, inicialmente, a preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação. Preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação. A sentença é o momento culminante do processo, destino e meio da prestação jurisdicional, sendo o fim do processo, a qual deverá ser justa, observando os estritos limites da legalidade, conferindo ao cidadão a garantia de um decreto decorrente de parâmetros justos e de ilimitada subjetividade do julgador. Quanto ao requisito da fundamentação, é cediço que as decisões judiciais devem estar fundamentadas, sendo tal comando de ordem constitucional, ex vi, da CF/88, art. 93, IX. Por tal razão, não se considera fundamentada a decisão que «se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida (CPC/2015, art. 489, I ), «empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso (CPC/2015, art. 489, II ) ou «não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador (CPC, art. 489, IV). Não se exige, entretanto, que a fundamentação - exposição das razões de decidir - seja exaustiva, sendo suficiente que a decisão, ainda que de forma sucinta, concisa, e objetiva demonstre as razões de decidir. No caso em apreço, não se vislumbra vício de fundamentação constante da sentença, visto que analisou todos os fundamentos que poderiam, em tese, infirmar a conclusão obtida. Quanto à eventual impossibilidade de alteração da cláusula que restringe o direito de locar a unidade, tem-se que o magistrado se manifestou expressamente aduzindo que se trata de restrição prevista em convenção condominial, devidamente aprovada e registrada, bem como que não restringe qualquer tipo de locação, mas apenas aquelas de curta duração, que podem, em tese, concorrer com a exploração apart-hoteleira praticada pela empresa administradora. Consignou, portanto, que se trata de mitigação ao direito de propriedade, mitigação legítima considerando se tratar de condomínio. Assim, em verdade, tem-se que o magistrado se manifestou sobre a tese do apelante, sendo certo que a preliminar disposta no recurso apenas reflete o inconformismo do apelante com a conclusão obtida no julgado. Mérito. No mérito, como visto, a celeuma constante dos autos consiste em analisar se se configura legítima a disposição contida na cláusula 7.3 da convenção condominial, que preceitua que «os condôminos que não aderirem ao pool não poderão fazer locações de diárias ou outras de curto período, por si ou por terceiros, que de alguma forma concorram com a exploração apart-hoteleira praticada pela administradora. De plano, necessário esclarecer, como ponderou o réu em sua contestação, a estrutura do condomínio ora em análise. O Condomínio Réu é composto por duas torres, com áreas comuns, dividindo-se em três subcondomínios: (I) Subcondomínio Apart-Hotel, (II) Subcondomínio Residencial, e (III) Subcondomínio Lojas, aplicando-se, no que couber, as mesmas regras do Condomínio Geral. Assim, algumas unidades são destinadas a fins residenciais e outras destinadas somente ao uso exclusivo apart-hoteleiro. No segundo caso, as unidades podem fazer parte ou não de um sistema de pool de locações, administrado por empresa contratada pelo condomínio. Nesse contexto, a unidade do apelante é a de 306, foi adquirida em 02/06/2022 e destina-se ao uso exclusivo apart-hoteleiro, que não faz parte do sistema pool de locações (id. 70674838). O apelante afirma que a disposição contida na clausula mencionada acima é nula, pois impede a exploração do imóvel para fins hoteleiros, deixando essa exploração apenas para as unidades vinculadas ao pool de locações, favorecendo, apenas, a empresa administradora. Não lhe assiste razão. Primeiramente, observe-se que quando o apelante adquiriu a unidade, já existia a cláusula ora combatida, a qual impede a utilização da unidade que não aderir ao sistema de pool de locações para exploração comercial de locações por diárias ou de curta duração. Assim, é justo supor que ele tinha conhecimento acerca de tal impedimento, não podendo esperar que seria possível a locação em desacordo ao que determina a convenção condominial. Como cediço, nos termos do CCB, art. 1.333, a convenção que constitui o condomínio edilício torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. O direito de propriedade, no âmbito do direito civil, não se mostra absoluto, mormente em casos de condomínios, em que as restrições impostas refletem o interesse da maioria dos condôminos. Prosseguindo, tampouco pode-se dizer que se trata de norma abusiva, que impede a utilização do imóvel para locação. É importante observar que não há impedimento à locação direta por parte do proprietário, mas somente àquelas em esquema de cobrança de diárias e curta duração, restando possível a locação por temporada. São os dois primeiros tipos de locação que podem concorrer com a atividade desenvolvida pelo pool hoteleiro, sendo que a norma justamente visa impedir essa concorrência. Não se pode perder de vista que o pool hoteleiro, estipulado pela convenção, visa exatamente a exploração hoteleira coletiva das unidades vinculadas, mediante a locação por diárias ou de curto período. Decerto, a exploração paralela da mesma atividade comercial (locação por diárias ou de curta duração) representa concorrência, pois dentro de um mesmo prédio existiriam esquemas distintos de locações de uma mesma modalidade. Destarte, não se vislumbra abusividade a ser corrigida, tampouco ilegal restrição ao direito de propriedade, como afirma o autor. Desprovimento do recurso.... (Continua)

3 - TJRJ DIREITO CIVIL.

Ação declaratória de inexigibilidade de débitos c/c anulação de assembleia condominial c/c obrigação de fazer. Controvérsia estabelecida nos autos se cinge acerca da regularidade - ou não - da cobrança de cotas condominiais aos autores realizada pelo Condomínio réu. A relação jurídica travada entre as partes envolve matéria relativa à propriedade, submetendo-se às disposições do Código Civil e, em específico, à convenção condominial e deliberações em assembleias gerais ordinárias e extraordinárias. Consoante a Súmula 260 da súmula de jurisprudência do STJ, e o pacífico posicionamento no sentido de que tendo a convenção natureza de estatuto, a mesma está apta a vincular os signatários e todos aqueles que posteriormente a ela venham aderir. Ao que consta, a convenção condominial foi devidamente alterada e levada a registro; entretanto, nota-se que não foi lançado no mencionado documento qualquer isenção de taxa do condomínio em favor da unidade imobiliária pertencente aos autores. Ressalte-se que as cobranças em referência estão em conformidade com a disposição prevista no Capítulo IV da Convenção condominial, dentre os direitos e obrigações dos condôminos, pois, não se fazendo qualquer menção a uma possível isenção concedida aos autores; e assim, não há nada que permita alterar o dever de participar, na proporção da respectiva fração ideal, das despesas juntamente com os demais condôminos, nos limites estabelecidos. Sendo obrigação do condômino contribuir com as despesas que beneficiam as unidades que integram o Condomínio réu, na proporção das respectivas frações ideais, como já destacado, na forma do art. 1.336, I, do Código Civil, eventual desconstituição da cobrança em referência propiciaria aos autores enriquecerem ilicitamente em prejuízo de toda a coletividade de condôminos. Registre-se que a convenção condominial submete todos os titulares de parcela da propriedade às suas normas. De acordo com o CCB, art. 1.333, a convenção torna-se obrigatória para os titulares de direitos sobre as unidades e também para quem exerça sobre elas a posse ou a detenção. Cumpre salientar que as normas que estabelecem os direitos e deveres dos condôminos são de natureza cogente, não podendo ser afastadas, exceto por expressa permissão conferida pela lei à convenção. A cobrança das cotas condominiais, além de contar com previsão legal, foi regulamentada pela convenção, cuja força obrigatória também sujeita a assembleia. Desinfluente ao que se almeja a apresentação de termo de compromisso pelos autores encaminhada a ex-síndico, isso no ano de 2017, com base em anterior deliberação realizada em Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio em 12/04/2015, com o fito de serem isentados da taxa condominial, visto que não houve previsão expressa de tal benesse, para aqueles, na Convenção devidamente registrada, documentação, aliás, com caráter soberano. Não prospera a tese autoral, reiterada em sede de apelo, acerca da pretensão de ver declarada a inexigibilidade das despesas condominiais exigidas pelo Condomínio réu, por mero exercício regular de direito amparado por Convenção condominial e regulamento interno a que se sujeitam todos os respectivos condôminos. A sentença de improcedência do pleito inaugural, portanto, deu correta solução à lide, de modo que não merece qualquer retoque. Recurso desprovido.... (Continua)

4 - TJRS DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. COBRANÇA DE TAXA POR USO EXCLUSIVO DE ÁREA COMUM. ALTERAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL. NULIDADE DA ASSEMBLEIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME ... (Continua)

5 - TJRS APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGP-M. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. COBRANÇA DE PARCELAS VINCENDAS ATÉ O EFETIVO PAGAMENTO. CPC, art. 323. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME:Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de cotas condominiais inadimplidas, condenando o Espólio ao pagamento dos valores devidos, corrigidos pelo IGP-M, e das parcelas vincendas até o efetivo pagamento. ... (Continua)

6 - TJMG DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ARTIGO DO REGIMENTO INTERNO C/C PEDIDO DE ABSTENÇÃO DE MULTA. CONFLITO ENTRE REGIMENTO INTERNO E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. INEXISTÊNCIA DE ANTINOMIA. RESTRIÇÃO AO FUNCIONAMENTO DE RESTAURANTES. CONSTRUÇÃO DE «DECK EM ÁREA EXTERNA. VIOLAÇÃO À FACHADA DO CONDOMÍNIO. TEORIA DA SUPRESSIO. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

Recurso de apelação interposto contra sentença que, nos autos de ação declaratória de nulidade de artigo do regimento interno cumulada com pedido de abstenção de multa, julgou improcedentes os pedidos iniciais. A autora busca a declaração de nulidade de dispositivo do Regimento Interno do Condomínio que proíbe o funcionamento de restaurantes e correlatos, sustentando que o referido regimento violaria a Convenção de Condomínio, além de pleitear a aplicação da teoria da supressio em razão da construção por ela realizada. ... (Continua)

7 - TJRJ AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. NORMA CONDOMINIAL DE CO-BRANÇA DE SERVIÇO DE ABASTECIMENTO DE ÁGUA E DE ESGOTAMENTO SANITÁRIO PRO-PORCIONAL À OCUPAÇÃO DE CADA UNIDADE. DESPROVIMENTO.

Trata-se de agravo de instrumento, interposto pela Autora, contra a r. decisão agravada, ao argumento de que estariam presentes os requisitos autorizado-res da concessão da tutela de urgência. ... (Continua)

8 - TJRJ APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. CONTRATO BANCÁRIO. BLOQUEIO INDEVIDO DE CONTA CORRENTE DE CONDOMÍNIO.

questão jurídica devolvida pelo presente recurso cinge-se em analisar se o síndico Condomínio autor está obrigado a cumprir a exigência de apresentar ao Banco réu o registro em cartório da Convenção do Condomínio, para ter o direito de movimentar a conta corrente de titularidade do demandante. ... (Continua)

9 - TJRJ Apelações cíveis. Execução de título extrajudicial e Embargos à execução. Cotas condominiais. Sentença que acolheu os embargos para reconhecer a ilegitimidade da executada quanto às cotas condominiais do período de agosto de 2016 a agosto de 2017, além de declarar a inexigibilidade do título executivo em relação ao débito de novembro de 2017 e julgar extinta a execução. Recursos interpostos pela parte exequente/embargada. Apelo interposto em face da sentença de extinção da execução que não deve ser conhecido. Ausência de recolhimento do preparo recursal. Apresentação de GRERJ já vinculada aos embargos à execução. Apelante que, após ser intimado, não regularizou o preparo. Art. 1.007, § 4º do CPC. Deserção. Ausência de um dos requisitos extrínsecos de admissibilidade recursal. Segundo recurso interposto nos embargos à execução. Débitos anteriores à aquisição da unidade imobiliária pela executada. Aquisição que ocorreu antes do registro da convenção de condomínio. Entendimento do STJ no sentido de que apenas o registro da convenção é que confere natureza propter rem à cota condominial junto a terceiros. CCB, art. 1.345. Antes do registro, a convenção apenas obriga às partes vinculadas pelo documento. Súmula 260/STJ. CCB, art. 1.333. Executada que não era condômina à época da elaboração da convenção. Ilegitimidade corretamente reconhecida. Sentença mantida. Primeiro recurso não conhecido. Negado provimento ao segundo recurso.

10 - TJRJ Apelações cíveis. Execução de título extrajudicial e Embargos à execução. Cotas condominiais. Sentença que acolheu os embargos para reconhecer a ilegitimidade da executada quanto às cotas condominiais do período de agosto de 2016 a agosto de 2017, além de declarar a inexigibilidade do título executivo em relação ao débito de novembro de 2017 e julgar extinta a execução. Recursos interpostos pela parte exequente/embargada. Apelo interposto em face da sentença de extinção da execução que não deve ser conhecido. Ausência de recolhimento do preparo recursal. Apresentação de GRERJ já vinculada aos embargos à execução. Apelante que, após ser intimado, não regularizou o preparo. Art. 1.007, § 4º do CPC. Deserção. Ausência de um dos requisitos extrínsecos de admissibilidade recursal. Segundo recurso interposto nos embargos à execução. Débitos anteriores à aquisição da unidade imobiliária pela executada. Aquisição que ocorreu antes do registro da convenção de condomínio. Entendimento do STJ no sentido de que apenas o registro da convenção é que confere natureza propter rem à cota condominial junto a terceiros. CCB, art. 1.345. Antes do registro, a convenção apenas obriga às partes vinculadas pelo documento. Súmula 260/STJ. CCB, art. 1.333. Executada que não era condômina à época da elaboração da convenção. Ilegitimidade corretamente reconhecida. Sentença mantida. Primeiro recurso não conhecido. Negado provimento ao segundo recurso.

11 - TJSP Condomínio edilício. Alegação de vício na instauração de reunião de instituição do condomínio porque não observado o quórum de 2/3 das frações ideais. Inteligência do CCB, art. 1.333. Ação procedente. Recurso desprovido

12 - TJSP Condomínio. Assembleia geral. «Shopping center. Empreendimento de expansão. Aprovação por maioria simples. Pretensão à adoção do quórum qualificado de dois terços do CCB, art. 1333. Possibilidade de adoção das regras relativas ao condomínio edilício e do condomínio «pro indiviso conforme o caso, ante a ausência de legislação específica aplicável aos «shopping centers. Partes que, entretanto, indicaram de modo contundente o desejo de contratar na segunda forma. Autoras que não fizeram qualquer objeção à aplicação dos arts. 1314 a 1326, do citado diploma. Indicação expressa de sua incidência na minuta de convenção condominial por elas proposta. Prevalência do princípio da boa-fé objetiva. Condomínio «pro indiviso instalado. Quórum legal observado. Deliberação mantida. Recurso provido.

13 - TJSP Condomínio. Despesas condominiais. Subsíndico. Isenção das taxas condominiais. Inocorrência. Benefício que só teria validade se previsto na convenção condominial ou se aprovado em assembléia convocada para sua alteração, respeitado o devido quorum (CCB, art. 1333). Ação de cobrança julgada procedente. Recurso improvido.