Validade da cobrança e restituição de comissão de corretagem e SATI em contratos imobiliários com resolução por culpa da incorporadora, com base em dever de informação e transparência
Tese jurídica que reconhece a validade da transferência da comissão de corretagem ao adquirente mediante prévia informação transparente e determina a restituição integral da corretagem e SATI em contratos resolvidos por culpa exclusiva da incorporadora, fundamentada nos princípios da transparência, proteção ao consumidor e responsabilidade contratual, conforme CF/88, arts. 5º, XXXII e 170, V; CCB/2002, arts. 722, 723 e 475; CDC, arts. 6º, III, 14 e 51, IV; CPC/2015, art. 927; e Súmula 83/STJ.
COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI: VALIDADE, INFORMAÇÃO E RESTITUIÇÃO
TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO
É válida a transferência da comissão de corretagem ao adquirente quando houver prévia e adequada informação com destaque do preço total; resolvido o contrato por culpa exclusiva da vendedora/incorporadora, impõe-se a restituição integral das parcelas, inclusive corretagem e SATI, a cargo da fornecedora responsável, e não da corretora que não tenha incorrido em falha.
COMENTÁRIO EXPLICATIVO
O acórdão reitera precedentes da Segunda Seção: a corretagem pode ser cobrada do consumidor desde que haja transparência ex ante. Já a SATI (assessoria técnico-imobiliária) foi qualificada pela jurisprudência como serviço inerente à celebração do contrato, sendo abusiva sua cobrança autônoma. Em caso de resolução por atraso na entrega, a regra é o retorno ao status quo ante, abrangendo valores de corretagem e SATI, os quais recaem sobre quem deu causa ao desfazimento (incorporadora).
FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL
- CF/88, art. 5º, XXXII
- CF/88, art. 170, V
FUNDAMENTO LEGAL
- CCB/2002, art. 722
- CCB/2002, art. 723
- CCB/2002, art. 475
- Lei 8.078/1990, art. 6º, III
- Lei 8.078/1990, art. 14
- Lei 8.078/1990, art. 51, IV
- CPC/2015, art. 927
SÚMULAS APLICÁVEIS
CONSIDERAÇÕES FINAIS
A tese confere segurança contratual à política de preços com disclosure e previne práticas abusivas relacionadas à SATI. Em resoluções por culpa do fornecedor, robustece-se a proteção do consumidor por meio da recomposição integral. Para o mercado, incentiva-se a compliance informacional e a revisão de cobranças acessórias.
ANÁLISE CRÍTICA
O recorte é adequado: prestigia-se o dever de informação e o princípio da transparência, sem obliterar a remuneração legítima do corretor. Ao deslocar a restituição para a incorporadora quando esta dá causa à resolução, a jurisprudência alinha incentivos para a pontualidade da obra e desestimula a socialização indevida de custos ao consumidor.
