Hipóteses excepcionais de responsabilização solidária da corretora/imobiliária por falha no serviço e integração à cadeia de fornecimento com base em precedentes e fundamentos do CCB e CDC
Documento que delimita as situações excepcionais em que a corretora ou imobiliária pode ser responsabilizada solidariamente por falhas no serviço de corretagem, especialmente por violação do dever de informação, participação no empreendimento ou confusão patrimonial com incorporadora, fundamentado nos artigos 265, 722 e 723 do CCB/2002, artigos 6º, III e 14 da Lei 8.078/1990 e princípios constitucionais [CF/88, arts. 5º, XXXII e 170, V]. A análise destaca a importância da transparência e da mitigação da assimetria informacional, contribuindo para a especialização das responsabilidades na cadeia imobiliária e proteção do consumidor.
HIPÓTESES EXCEPCIONAIS DE RESPONSABILIZAÇÃO DA CORRETORA/IMOBILIÁRIA
TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO
A responsabilização (inclusive solidária) da corretora/imobiliária pode ocorrer excepcionalmente quando: (i) houver falha no serviço de corretagem, notadamente violação do dever de informação; (ii) houver envolvimento do intermediador nas atividades de incorporação/construção ou integração à cadeia de fornecimento; ou (iii) quando integrar o mesmo grupo econômico com confusão patrimonial com a incorporadora.
COMENTÁRIO EXPLICATIVO
Os precedentes citados pelo Relator delimitam de forma objetiva as exceções à regra de não responsabilização. Nesses cenários, o intermediador deixa de ser mero facilitador e passa a compor a cadeia de fornecimento, respondendo por vícios de informação ou por efetiva participação no empreendimento. A jurisprudência afasta a solidariedade quando a prova indica somente a atuação comercial e informacional regular (p. ex., mera logomarca ao lado da incorporadora não caracteriza parceria estrutural).
FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL
- CF/88, art. 5º, XXXII
- CF/88, art. 170, V
FUNDAMENTO LEGAL
- CCB/2002, art. 265
- CCB/2002, art. 722
- CCB/2002, art. 723
- Lei 8.078/1990, art. 14
- Lei 8.078/1990, art. 6º, III
SÚMULAS APLICÁVEIS
CONSIDERAÇÕES FINAIS
A clarificação das exceções mitiga assimetria informacional e estimula boas práticas na corretagem, sobretudo quanto à transparência sobre prazos, riscos e condições do empreendimento. No futuro, espera-se a padronização de condutas e a redução de litígios por descumprimento de deveres informacionais.
ANÁLISE CRÍTICA
A solução equilibra proteção do consumidor e especialização de responsabilidades. O recorte das hipóteses excepcionais é funcional: quando a corretora contribui causalmente (falha informacional) ou integra o ciclo produtivo, faz sentido a extensão de responsabilidade. Evita-se, contudo, a automática captura de intermediários pela cláusula geral de solidariedade, preservando coerência com o CCB/2002, art. 265 e com a arquitetura da responsabilidade pelo fato do serviço no CDC.
