Responsabilidade solidária da corretora imobiliária pelo atraso na entrega do imóvel: requisitos para configuração, fundamentos jurídicos e limites à solidariedade no contrato de incorporação
Esta tese doutrinária estabelece que a responsabilidade solidária da corretora imobiliária pelo atraso na entrega do imóvel não se presume, configurando-se apenas mediante falha específica na corretagem, como violação do dever de informação, ou integração efetiva na cadeia produtiva da incorporação, conforme fundamentos do Código Civil, do Código de Defesa do Consumidor e da Constituição Federal. Destaca-se a importância do nexo causal para a responsabilização, evitando a hiperresponsabilização da intermediadora e promovendo segurança jurídica e eficiência na gestão contratual imobiliária.
TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO
Escreva a tese: A responsabilidade solidária da corretora/imobiliária pelo atraso na entrega do imóvel não se presume e, em regra, não se configura; somente é cogitável quando houver: (i) falha no serviço de corretagem, notadamente violação ao dever de informação, ou (ii) integração efetiva da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, com participação nas atividades de incorporação/construção ou vínculo de grupo econômico com confusão patrimonial.
COMENTÁRIO EXPLICATIVO
A intermediação imobiliária tem por núcleo a aproximação das partes e a facilitação do negócio, não abrangendo, por si, obrigações de entrega da obra. O acórdão — ao justificar a afetação com base em precedentes — evidencia a orientação de que a solidariedade depende de lei ou convenção e não decorre automaticamente da mera participação na venda. Assim, a responsabilização da intermediadora exige nexo causal próprio (p. ex., má informação, indução em erro relevante) ou comunhão de riscos quando inserida, de fato, na cadeia produtiva da incorporação.
Também se ressalta que elementos isolados de marketing, como a mera exposição de logomarcas, não bastam para caracterizar parceria societária ou coparticipação na construção.
FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL
- CF/88, art. 5º, XXXII
- CF/88, art. 170, V
FUNDAMENTO LEGAL
- CCB/2002, art. 265
- CCB/2002, art. 722
- CCB/2002, art. 723
- Lei 8.078/1990, art. 6º, III
- Lei 8.078/1990, art. 7º, parágrafo único
- Lei 8.078/1990, art. 14
SÚMULAS APLICÁVEIS (SE HOUVER)
ANÁLISE CRÍTICA
A tese harmoniza o princípio da confiança e a boa-fé objetiva com a alocação funcional de riscos: protege o consumidor contra informação deficiente e práticas abusivas, sem impor à corretora um risco empresarial que não integra seu contrato típico. Evita-se a hiperresponsabilização de agentes auxiliares, preservando a coerência do sistema (CCB/2002, art. 265) e a racionalidade econômica do setor. Na prática, a inclusão indiscriminada de imobiliárias no polo passivo tende a ser rechaçada quando ausente prova de falha específica da corretagem ou de integração empresarial com a vendedora.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O delineamento restritivo da solidariedade deve induzir melhores protocolos de informação, governança contratual entre incorporadoras e intermediadoras e aprimorar a gestão probatória em juízo. A médio prazo, a fixação vinculante tende a reduzir litigância massiva e a orientar a distribuição de honorários sucumbenciais, desestimulando a formação de litisconsórcios passivos sem base fática idônea.
