Caracterização da mora da construtora na entrega de imóvel em compromisso de compra e venda: requisitos para demonstração do inadimplemento e limites para distrato contratual

TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO:

Em ação de compromisso de compra e venda, a caracterização de mora da construtora na entrega do imóvel exige demonstração inequívoca do inadimplemento imputável à empresa, não sendo suficiente o mero decurso de prazo contratual, especialmente quando há inadimplemento do adquirente ou entrega efetiva do bem, ainda que com pequenos atrasos, não justificando, por si só, o distrato contratual.

COMENTÁRIO EXPLICATIVO

A decisão destaca que, para se reconhecer a mora da construtora, é imprescindível a análise das circunstâncias fáticas e contratuais, exigindo-se que o inadimplemento seja significativo e imputável exclusivamente à empresa responsável pela obra. No caso concreto, restou consignado que o autor deixou de adimplir suas obrigações após a expedição do "habite-se" e que eventual atraso de um dia na entrega do imóvel não justifica a resolução do contrato, notadamente quando o adquirente recebeu a unidade e não logrou comprovar conduta antijurídica da construtora. Ressaltou-se, ainda, que a previsão contratual de prazo de tolerância é válida, conforme entendimento sumulado do próprio Superior Tribunal de Justiça.

FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL

CF/88, art. 5º, incisos II (legalidade) e XXXVI (segurança jurídica dos contratos).

FUNDAMENTO LEGAL

CCB/2002, art. 421 (função social do contrato) e art. 475 (resolução contratual por inadimplemento).
CPC/2015, art. 489, §1º, IV (necessidade de fundamentação adequada das decisões judiciais).

SÚMULAS APLICÁVEIS

Súmula 7/STJ: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial."
Súmula 350/STJ: "Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é válida a cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel, desde que expressamente pactuada."

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A relevância da tese reside na necessidade de equilíbrio contratual e segurança jurídica nas relações de consumo, especialmente no mercado imobiliário, onde atrasos pontuais e justificáveis não devem ensejar penalidades extremas como a rescisão contratual, sobretudo diante do inadimplemento do próprio comprador. O acórdão reforça a importância da análise criteriosa do conjunto probatório e da observância das estipulações contratuais, além de reafirmar o papel das súmulas do STJ como balizadoras da atuação jurisdicional, evitando o reexame indevido de fatos em sede de recurso especial. Em termos práticos, a decisão projeta efeitos positivos na redução de demandas temerárias e na valorização da boa-fé objetiva, servindo de precedente para situações análogas e promovendo maior estabilidade nas relações entre consumidores e construtoras.

ANÁLISE CRÍTICA

A argumentação do acórdão evidencia rigor técnico ao exigir prova robusta do inadimplemento da construtora e ao valorizar a jurisprudência consolidada do STJ quanto à impossibilidade de reexame de provas em recurso especial. O entendimento evita decisões casuísticas e fortalece a previsibilidade dos contratos imobiliários, salientando que a mera alegação de atraso, sem demonstração efetiva de prejuízo relevante ou de descumprimento substancial, não autoriza a rescisão do ajuste. Por outro lado, o julgado reafirma a necessidade de observância da boa-fé objetiva e da função social do contrato, limitando práticas oportunistas e promovendo a estabilidade do mercado imobiliário. Consequentemente, a decisão contribui para a uniformização do entendimento nacional, preservando direitos e deveres de ambas as partes e mitigando litígios desnecessários.