Simulação de Voto

I. Relatório

Trata-se de ação de cobrança de aluguel e danos materiais proposta por M. L. Lourenço em face de J. P. Araújo, na qual a autora alega, em síntese, o inadimplemento de aluguéis referentes aos meses de março, abril e maio de 2025, bem como a ausência de pagamento de contas de água, energia elétrica, IPTU e condomínio, além da devolução antecipada do imóvel e da existência de danos materiais significativos, devidamente comprovados por laudo fotográfico e orçamentos.

Pleiteia, assim, a condenação do réu ao pagamento dos valores inadimplidos, multa contratual por devolução antecipada, multa moratória, ressarcimento dos danos materiais, custas processuais e honorários advocatícios.

Recebida a petição inicial, o réu foi citado, apresentando contestação. Encerrada a instrução, vieram os autos conclusos para julgamento.

II. Fundamentação

2.1. Da Admissibilidade

Inicialmente, verifica-se que a petição inicial preenche os requisitos do CPC/2015, art. 319, estando presentes os elementos essenciais à propositura da demanda. Não há vícios processuais que impeçam o conhecimento do mérito.

2.2. Dos Fatos e Provas

Restou incontroverso nos autos que as partes firmaram contrato de locação residencial em 30/01/2025, pelo prazo de 12 (doze) meses, com previsão de pagamento mensal de aluguel de R$ 2.100,00. O réu deixou de adimplir os aluguéis dos meses de março, abril e maio de 2025, bem como não efetuou o pagamento dos encargos locatícios e devolveu o imóvel antes do término do contrato, sem comunicação prévia e sem a realização da vistoria de saída.

Os documentos juntados pela autora (contrato, notificações, laudo fotográfico e orçamentos) comprovam tanto o inadimplemento dos valores quanto a existência de danos materiais no imóvel. O réu, por sua vez, não trouxe elementos suficientes para afastar sua responsabilidade, especialmente quanto aos danos causados, não se desincumbindo do ônus probatório que lhe competia (CPC/2015, art. 373, II).

2.3. Do Direito

O pedido da autora encontra respaldo na legislação vigente. A Lei 8.245/1991, art. 23, III, estabelece como obrigação do locatário a restituição do imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, ressalvadas deteriorações naturais ao uso regular. O inadimplemento de aluguéis e encargos, bem como a devolução antecipada do imóvel sem comunicação prévia, enseja o pagamento das penalidades contratuais e da indenização pelos danos causados (CCB/2002, art. 389).

O princípio da boa-fé objetiva, consagrado no CCB/2002, art. 422, impõe às partes o dever de lealdade e cooperação, sendo vedado ao locatário eximir-se de suas obrigações contratuais sem justificativa. A função social do contrato, prevista no CCB/2002, art. 421, corrobora tal entendimento.

A multa moratória pactuada em 10% não revela abusividade, sendo admitida tanto pela legislação específica (Lei 8.245/1991, art. 4º) quanto pela jurisprudência dominante. Igualmente, é legítima a cláusula de multa por devolução antecipada, fixada em 30% do valor remanescente do contrato, haja vista sua natureza compensatória.

Quanto aos danos materiais, o laudo de vistoria inicial e os orçamentos apresentados constituem prova suficiente do prejuízo sofrido pela autora, cabendo ao réu demonstrar eventual excludente de responsabilidade, ônus do qual não se desincumbiu (CPC/2015, art. 373, II).

O pedido de atualização monetária deve observar o índice pactuado (IPCA/FGV), com incidência de juros moratórios legais (CCB/2002, art. 406).

Ressalta-se que a fundamentação está em consonância com o dever constitucional de motivação das decisões judiciais (CF/88, art. 93, IX), observando os fatos, as provas e a legislação aplicável ao caso concreto.

2.4. Jurisprudência

A jurisprudência é uníssona em reconhecer a legitimidade da cobrança de aluguéis em atraso, multas contratuais e indenização por danos materiais em casos análogos ao presente. Destaco, por oportuno:

“Ação de cobrança. Pretensão atinente à multa por rescisão antecipada do contrato e gastos necessários à recomposição do imóvel ao estado em que se encontrava no início da locação. Multa proporcional ao período de vigência do contrato que é devida. [...] Obrigação que decorre da norma da Lei 8.245/1991, art. 23, III. [...] Recurso parcialmente provido.”
TJSP (36ª Câmara de Direito Privado) - Apelação Cível Acórdão/TJSP - Rel.: Des. Milton Carvalho - J. em 23/07/2024

“Inexistindo na lei qualquer limitação ao poder de livre disposição das partes contratantes, podem eles convencionar o percentual de multa contratual pelo descumprimento de quaisquer obrigações pactuadas, devendo se pautar pela legislação própria, qual seja, a Lei do Inquilinato ( Lei 8.245/1991), sendo válida a multa moratória fixada contratualmente em 10%, não havendo que se falar em abusividade ou redução da penalidade; [...] O conjunto probatório produzido nos autos permite reconhecer a existência de divergências e danos no imóvel locado quando da desocupação pela locatária, permitindo o acolhimento do pleito de danos materiais.”
TJSP (31ª Câmara de Direito Privado) - Apelação Cível Acórdão/TJSP - Rel.: Des. Paulo Ayrosa - J. em 30/09/2024

III. Dispositivo

Ante o exposto, com fundamento na CF/88, art. 93, IX, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por M. L. Lourenço em face de J. P. Araújo, para:

• Condenar o réu ao pagamento dos aluguéis vencidos (março, abril e maio de 2025), no valor de R$ 2.100,00 cada, acrescidos de multa moratória de 10% e atualização monetária pelo IPCA/FGV;
• Condenar ao pagamento das contas de água, energia, IPTU e condomínio em aberto, devidamente atualizadas;
• Condenar ao pagamento da multa contratual por devolução antecipada do imóvel, correspondente a 30% do valor remanescente do contrato, conforme pactuado;
• Condenar ao ressarcimento dos danos materiais causados ao imóvel, no valor de R$ 8.000,00, conforme laudo e orçamentos anexos;
• Condenar ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do CPC/2015, art. 85;
• Determinar a atualização dos valores devidos conforme o índice IPCA/FGV e incidência de juros legais (CCB/2002, art. 406).

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

IV. Disposições Finais

O presente voto encontra-se devidamente fundamentado, em observância ao princípio constitucional da motivação (CF/88, art. 93, IX), à legislação infraconstitucional e à prova dos autos.

Anápolis/GO, 30 de junho de 2025.

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Juiz de Direito