Modelo de Embargos à execução de quotas condominiais por ausência de título executivo válido, excesso de execução e falta de aprovação em assembleia, com pedido de efeito suspensivo e produção de provas
Publicado em: 19/05/2025 CivelProcesso CivilEMBARGOS À EXECUÇÃO DE QUOTAS CONDOMINIAIS
1. ENDEREÇAMENTO
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ___ Vara Cível da Comarca de ___ do Estado de ___.
2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES
A. J. dos S., brasileira, solteira, empresária, portadora do CPF nº 000.000.000-00, RG nº 0.000.000 SSP/XX, endereço eletrônico [email protected], residente e domiciliada na Rua das Flores, nº 100, Bairro Centro, CEP 00000-000, Cidade/UF, neste ato representada por seu advogado infra-assinado, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor os presentes EMBARGOS À EXECUÇÃO em face de Condomínio Edifício Jardim das Palmeiras, inscrito no CNPJ sob nº 00.000.000/0001-00, com endereço eletrônico [email protected], situado na Rua das Palmeiras, nº 200, Bairro Centro, CEP 00000-000, Cidade/UF, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.
3. SÍNTESE DOS FATOS
A embargante foi surpreendida com a presente execução de quotas condominiais, na qual o exequente apresenta planilha de débitos que, segundo alega, corresponderia a valores inadimplidos relativos às despesas condominiais do imóvel de propriedade da embargante.
Ocorre que os valores apresentados pelo condomínio estão incorretos, pois a executada realizou o pagamento de diversas quotas condominiais que, indevidamente, foram incluídas na planilha de débitos apresentada na inicial da execução. Ressalta-se que a embargante, em diversas oportunidades, buscou acordo com o condomínio, enviando propostas compatíveis com sua capacidade financeira, especialmente diante de graves problemas de saúde enfrentados por familiares, o que limitou sua condição de adimplir valores superiores aos propostos. Todas as tentativas de conciliação foram ignoradas pelo exequente.
Ademais, não consta nos autos qualquer comprovação de aprovação das contas em assembleia condominial, requisito indispensável para a cobrança executiva das quotas, conforme entendimento consolidado na jurisprudência pátria.
Diante das irregularidades apontadas, a embargante opõe os presentes embargos, impugnando o excesso de execução e a ausência de título executivo válido.
4. PRELIMINARES
4.1. AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL
Nos termos do CPC/2015, art. 784, X, a execução de quotas condominiais exige a apresentação de título executivo extrajudicial dotado de certeza, liquidez e exigibilidade. No caso em tela, a inicial da execução não foi instruída com ata de assembleia que comprove a aprovação dos valores cobrados, tampouco com convenção condominial que fixe as contribuições, o que compromete a validade do título e enseja a extinção da execução, conforme entendimento do TJMG (Apelação Cível 1.0000.24.491379-4/001) e TJSP (Apelação Cível 1001805-80.2024.8.26.0405).
4.2. EXCESSO DE EXECUÇÃO
A embargante realizou o pagamento de diversas quotas condominiais, as quais, indevidamente, foram incluídas na planilha de débitos apresentada pelo exequente. Tal fato caracteriza excesso de execução, nos termos do CPC/2015, art. 917, § 2º, cabendo ao exequente demonstrar, de forma analítica e individualizada, a origem e evolução dos valores cobrados, o que não ocorreu nos autos.
5. DO DIREITO
5.1. DA NECESSIDADE DE TÍTULO EXECUTIVO VÁLIDO
O CPC/2015, art. 784, X, dispõe que as contribuições devidas ao condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, constituem título executivo extrajudicial. Para a validade da execução, é imprescindível a apresentação da convenção condominial ou da ata de assembleia que institua os valores cobrados.
A ausência desses documentos compromete a certeza, liquidez e exigibilidade do título, tornando a execução nula, conforme entendimento consolidado pelo TJMG e TJSP. Tal exigência decorre do princípio da legalidade (CF/88, art. 5º, II) e da necessidade de observância do devido processo legal (CF/88, art. 5º, LIV).
5.2. DO EXCESSO DE EXECUÇÃO
O CPC/2015, art. 917, § 2º, prevê que o executado pode alegar excesso de execução, demonstrando que o valor cobrado excede aquele efetivamente devido. No caso em análise, a embargante quitou diversas quotas condominiais, cujos comprovantes serão oportunamente apresentados, não podendo ser compelida ao pagamento em duplicidade.
O princípio da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) impõe ao exequente o dever de transparência e lealdade na apuração dos valores, não podendo incluir débitos já adimplidos, sob pena de enriquecimento ilícito (CCB/2002, art. 884).
5.3. DA AUSÊNCIA DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEIAR E DA IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA SEM APROVAÇÃO DAS CONTAS
A jurisprudência exige a comprovação de que os valores das quotas condominiais foram aprovados em assembleia geral, sendo insuficiente a apresentação de planilhas unilaterais ou boletos bancários. A ausência de deliberação assemblear impede o reconhecimento da certeza, liquidez e exigibilidade do crédito, conforme entendimento do TJMG e TJSP.
O princípio do contraditório e da ampla defesa (CF/88, art. 5º, LV) exige que o devedor tenha acesso à composição detalhada dos valores "'>...
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