Modelo de Ação de Obrigação de Fazer para Outorga de Escritura Pública Definitiva de Imóvel Rural com Pedido de Tutela Específica e Multa Diária em Face de Inadimplemento Contratual
Publicado em: 06/08/2025 CivelProcesso Civil Direito ImobiliárioPETIÇÃO INICIAL DE AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
1. ENDEREÇAMENTO
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ___ Vara Cível da Comarca de ___ do Estado de ___.
2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES
A. J. dos S., brasileiro, casado, agricultor, portador do CPF nº 000.000.000-00 e RG nº 0.000.000 SSP/UF, endereço eletrônico [email protected], residente e domiciliado na Estrada Rural, s/n, Zona Rural, Município de ___, Estado de ___, CEP 00000-000, por seu advogado infra-assinado (instrumento de mandato anexo), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER em face de M. F. de S. L., brasileira, solteira, empresária, portadora do CPF nº 111.111.111-11 e RG nº 1.111.111 SSP/UF, endereço eletrônico [email protected], residente e domiciliada na Avenida Central, nº 100, Bairro Centro, Município de ___, Estado de ___, CEP 11111-111, pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.
3. DOS FATOS
O Autor e a Ré firmaram, em 10 de janeiro de 2023, instrumento particular de compromisso de compra e venda referente ao imóvel rural denominado “Fazenda Esperança”, situado no Município de ___, Estado de ___, devidamente descrito e caracterizado na matrícula nº 12345 do Cartório de Registro de Imóveis local.
O valor ajustado para a transação foi de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), integralmente quitado pelo Autor, conforme comprovantes de transferência bancária anexos. No contrato, ficou expressamente pactuado que, após a quitação integral, a Ré se obrigaria a outorgar, em favor do Autor, a escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel, bem como a providenciar todos os documentos necessários para a transferência registral.
Contudo, mesmo após reiteradas tentativas extrajudiciais e esgotado o prazo contratual de 60 (sessenta) dias para a lavratura da escritura, a Ré permanece inerte, recusando-se a cumprir sua obrigação de fazer, qual seja, a outorga da escritura definitiva e a entrega dos documentos indispensáveis ao registro imobiliário.
Tal conduta vem causando graves prejuízos ao Autor, que, embora tenha quitado integralmente o preço, não pode exercer plenamente seus direitos de proprietário, tampouco regularizar a situação do imóvel perante o registro de imóveis e órgãos públicos.
Diante do inadimplemento da Ré, não resta alternativa ao Autor senão buscar a tutela jurisdicional para compelir a parte adversa ao cumprimento da obrigação assumida.
Resumo: O Autor quitou integralmente o preço do imóvel rural, mas a Ré se recusa a outorgar a escritura definitiva e a fornecer os documentos necessários à transferência, configurando inadimplemento contratual e violação ao direito do Autor.
4. DO DIREITO
4.1. DA OBRIGAÇÃO DE FAZER DECORRENTE DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
O contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes constitui contrato preliminar, gerando, nos termos do CCB/2002, art. 463, obrigação de fazer consistente na outorga da escritura definitiva de compra e venda.
A jurisprudência é pacífica ao reconhecer que, mesmo na ausência de cláusula expressa, é da essência do pré-contrato a assunção de uma obligatio faciendi, ou seja, obrigação de fazer, consistente na lavratura da escritura definitiva (TJSP - Ap. Cív. 246.461).
O CCB/2002, art. 421 consagra o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), impondo às partes o dever de cumprir as obrigações assumidas, em consonância com a boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422).
Ademais, o CCB/2002, art. 490 estabelece que, salvo estipulação em contrário, as despesas com escritura e registro cabem ao comprador, enquanto as da tradição competem ao vendedor, o que reforça a obrigação da Ré de providenciar a documentação necessária à transferência.
4.2. DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE E DO REGISTRO IMOBILIÁRIO
A transferência da propriedade de bem imóvel somente se opera com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis (CCB/2002, art. 1.245). O compromisso de compra e venda, ainda que não registrado, gera direito pessoal à adjudicação compulsória e à outorga da escritura, conforme entendimento consolidado do STJ (Rec. Esp. 247.344/STJ).
O CPC/2015, art. 497 autoriza o juiz a conceder tutela específica para o cumprimento da obrigação de fazer, inclusive mediante imposição de multa diária (astreintes), caso haja resistência injustificada da parte devedora.
4.3. DOS PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ E DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO
O comportamento da Ré viola os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (CCB/2002, art. 422), pois, ao recusar-se a outorgar a escritura após o pagamento integral, frustra a legítima expectativa do Autor e impede a realização do fim social do contrato.
A jurisprudência reconhece que a resistência injustificada do vendedor à outorga da escritura definitiva caracteriza inadimplemento contratual e autoriza a intervenção judicial para compelir ao cumprimento da obrigação de fazer (TJRJ - Apelação 0834698-88.2023.8.19.0001).
4.4. DA IMPRESCRITIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA
A pretensão do Autor não está sujeita à prescrição, pois, enquanto não houver a outorga da escritura e o Autor permanecer adquirente do imóvel, subsiste o interesse de agir e o direito à adjudicação compulsó"'>...
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