Simulação de Voto

I - Relatório

Trata-se de Ação de Cobrança ajuizada por A. J. dos S. em face de M. F. de S. L., objetivando o ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU do imóvel situado na Rua das Margaridas, nº 300, Bairro Primavera, Cidade/UF, referente ao período de janeiro de 2021 a dezembro de 2022.

Alega o Autor que, sendo proprietário do imóvel locado à Ré, firmaram contrato de locação em 01 de janeiro de 2021, pelo prazo de 24 meses, prevendo expressamente a responsabilidade da locatária pelo pagamento do IPTU durante a vigência do contrato. Contudo, a Ré deixou de adimplir os valores relativos ao tributo, o que motivou a inscrição do débito em dívida ativa e o ajuizamento de execução fiscal em face do Autor, que realizou o pagamento para evitar restrições patrimoniais.

Sustenta, assim, o direito ao ressarcimento integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros moratórios, com fundamento na relação contratual e na vedação ao enriquecimento sem causa.

Citada, a Ré apresentou contestação (ou ficou revel, conforme o caso), alegando, em síntese, (resumo da defesa, caso aplicável).

II - Fundamentação

1. Da Fundamentação Constitucional

Inicialmente, cumpre ressaltar que a motivação das decisões judiciais constitui garantia fundamental das partes e dever do magistrado, nos termos da CF/88, art. 93, IX, que preconiza: \\\\\\\"todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos, e fundamentadas todas as decisões, sob pena de nulidade\\\\\\\".

2. Da Responsabilidade Contratual pelo Pagamento do IPTU

O contrato firmado entre as partes é regido pelo princípio do pacta sunt servanda, devendo ser cumprido de boa-fé, conforme CCB/2002, art. 421 e CCB/2002, art. 422. A Lei do Inquilinato ( Lei 8.245/1991) permite expressamente a transferência da obrigação de pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel para o locatário, a teor do seu Lei 8.245/1991, art. 23, VIII e Lei 8.245/1991, art. 22, VIII, desde que haja disposição contratual nesse sentido.

No caso concreto, restou incontroverso que as partes pactuaram, na cláusula 7ª do contrato de locação, que o pagamento do IPTU seria de responsabilidade da locatária, Ré nos autos.

Assim, não há dúvida de que, entre as partes, a obrigação pelo pagamento do IPTU recaía sobre a locatária, sendo legítima a pretensão do Autor ao ressarcimento dos valores que foi compelido a quitar.

3. Da Obrigação de Ressarcimento

O inadimplemento da Ré caracteriza enriquecimento sem causa, vedado pelo CCB/2002, art. 884. O ressarcimento devido ao Autor decorre da necessidade de quitação do débito para evitar restrições patrimoniais e do prejuízo efetivamente suportado, nos termos do CCB/2002, art. 389.

Consoante reiterada jurisprudência, a obrigação de pagamento do IPTU, ainda que tributariamente recaia sobre o proprietário perante o Fisco (CTN, art. 34), pode ser transferida ao locatário por estipulação contratual, tornando-se exigível em ação própria de indenização ou cobrança, como no presente caso.

4. Da Prescrição

O prazo prescricional para a cobrança de valores decorrentes da relação locatícia é de 3 (três) anos, conforme CCB/2002, art. 206, §3º, I, tendo como termo inicial a data do pagamento do tributo pelo locador, de acordo com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ, AgInt nos EDcl no REsp Acórdão/STJ).

No caso dos autos, verifica-se que a ação foi proposta dentro do prazo legal, inexistindo óbice ao conhecimento do mérito.

5. Da Jurisprudência Aplicável

Os tribunais pátrios, inclusive o Superior Tribunal de Justiça, pacificaram o entendimento de que, havendo previsão contratual expressa, é legítima a cobrança do IPTU do locatário, cabendo o ressarcimento ao locador que suportou o pagamento do tributo.
Destaca-se, por oportuno:

• TJSP (28ª Câmara de Direito Privado) - Apelação Cível Acórdão/TJSP: \\\\\\\"Princípio da boa-fé nas relações contratuais se estende nos atos antecedentes e consequentes à firmação do contrato. Recorrente que locou o imóvel dos apelados e assumiu expressamente a obrigação de pagar o IPTU incidente sobre o bem. Compromisso que este não honrou... Procedência da ação de cobrança... APELO DESPROVIDO.\\\\\\\"
• STJ (4ª T) - AgInt nos EDcl no Rec. Esp. 1.569.199 - SP: \\\\\\\"O termo inicial do lapso prescricional para a cobrança dos valores referentes ao débito acessório ao contrato de locação [IPTU] é a data do respectivo pagamento.\\\\\\\"
• TJSP (31ª Câmara de Direito Privado) - Apelação Cível Acórdão/TJSP: \\\\\\\"O contrato de locação configura título executivo extrajudicial nos termos do CPC/2015, art. 784, VIII, sendo que as obrigações de pagar IPTU e despesas condominiais foram expressamente pactuadas no contrato. Os valores cobrados a título de IPTU e despesas condominiais são devidos pela locatária...\\\\\\\"

6. Do Pedido e dos Requisitos Processuais

Presentes os pressupostos processuais e condições da ação, não havendo outras matérias preliminares a serem apreciadas, passo ao exame do mérito.

III - Dispositivo

Ante o exposto, com fundamento na CF/88, art. 93, IX e demais dispositivos legais aplicáveis, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, para condenar a Ré, M. F. de S. L., a ressarcir ao Autor, A. J. dos S., a quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a título de IPTU referente ao período de janeiro de 2021 a dezembro de 2022, acrescida de correção monetária desde o desembolso e juros moratórios a partir da citação, nos termos do CCB/2002, art. 389.

Condeno, ainda, a Ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do CPC/2015, art. 85.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Observação sobre Recursos

Nos termos do CPC/2015, art. 1.009, conheço do recurso interposto, pois presentes os requisitos de admissibilidade, mas nego-lhe provimento, mantendo-se a sentença por seus próprios fundamentos.

Cidade/UF, ___ de ____________ de 2025.

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Magistrado(a) Relator(a)

**Observação: - As citações dos dispositivos legais foram feitas no formato solicitado (ex: CF/88, art. 93, IX, CCB/2002, art. 389, etc). - O voto traz relato, fundamentação hermenêutica (interpretação dos fatos à luz dos dispositivos legais e princípios constitucionais), jurisprudência e dispositivo, conforme o modelo de decisões judiciais. - Caso o julgamento fosse improcedente ou não fosse conhecido o recurso, bastaria adaptar o item III - Dispositivo. - O texto pode ser copiado e colado diretamente em um arquivo HTML.