Prevalência da Lei 9.514/1997 sobre o CDC na resolução de contrato imobiliário com alienação fiduciária registrada e inadimplemento do devedor conforme Tema 1095/STJ
Este documento detalha a tese vinculante do STJ (Tema 1095) que estabelece a prevalência da Lei 9.514/1997 sobre o Código de Defesa do Consumidor (CDC, art. 53) na resolução de contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária registrada, diante do inadimplemento constituído em mora. Fundamentado na especialidade e posterioridade da lei imobiliária, o precedente reforça a segurança jurídica do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), regulando exaustivamente a purgação da mora, consolidação da propriedade, alienação extrajudicial e prevenção do enriquecimento sem causa. Destaca-se a harmonização com a Constituição Federal, especialmente os direitos de propriedade [CF/88, arts. 5º, XXII, XXIII, XXXII; 6º; 170, V] e os fundamentos legais [Lei 9.514/1997, arts. 22, 23, 26, 26-A, 27; CDC, art. 53; CPC/2015, art. 1.036; LINDB, art. 2º, §1º]. A análise crítica aponta benefícios à política de crédito e acesso à moradia, alertando para a necessidade de observância criteriosa das condições procedimentais para evitar aplicação indevida do CDC.
TEMA 1095/STJ — PREVALÊNCIA DA LEI 9.514/1997 SOBRE O CDC NA RESOLUÇÃO DE CONTRATO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deve observar o procedimento da Lei 9.514/1997, afastando-se a aplicação do CDC, notadamente do seu art. 53.
COMENTÁRIO EXPLICATIVO
O STJ fixou tese repetitiva (Tema 1095) firmando a especialidade e posterioridade da Lei 9.514/1997 em face do CDC, quando presentes os pressupostos do regime fiduciário imobiliário. A disciplina especial abrange, de modo exaustivo, a purgação da mora, a consolidação da propriedade e a alienação extrajudicial com devolução do que sobejar, prevenindo enriquecimento sem causa. Não há antinomia material, mas diálogo de fontes no qual a norma especial regula a hipótese específica.
FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL
- CF/88, art. 5º, XXII (direito de propriedade) e XXIII (função social).
- CF/88, art. 5º, XXXII e art. 170, V (tutela do consumidor, harmonizada com a ordem econômica e a segurança jurídica do crédito).
- CF/88, art. 6º (direito social à moradia), em perspectiva sistêmica com políticas de fomento ao crédito imobiliário.
FUNDAMENTO LEGAL
- Lei 9.514/1997, arts. 22, 23, 26, 26-A e 27 (regime fiduciário imobiliário; purgação da mora, consolidação, leilões e devolução do que sobejar).
- CDC, art. 53 (cláusulas de perda total — regra geral afastada na hipótese).
- CPC/2015, art. 1.036 (sistemática dos repetitivos).
- LINDB, art. 2º, §1º (lex specialis derrogat generali).
SÚMULAS APLICÁVEIS
- Súmula 83/STJ (jurisprudência pacificada no STJ no sentido da prevalência da Lei 9.514/1997).
- Súmula 7/STJ e Súmula 5/STJ (óbices recursais frequentemente incidentes em controvérsias fático-contratuais correlatas).
ANÁLISE CRÍTICA
A decisão reforça a segurança jurídica do SFI, evitando soluções ad hoc pela via do CDC, art. 53. A leitura sistemática demonstra que a Lei 9.514/1997 já positiva mecanismo antienriquecimento (art. 27, §4º), neutralizando o principal vetor do art. 53 do CDC. O critério de especialidade/cronologia e a suficiência procedimental da lei especial justificam o afastamento do CDC. Consequencialmente, há redução de assimetrias no risco do crédito, preservando taxas de juros e promovendo acesso à moradia. Riscos: eventual aplicação mecânica pode obscurecer situações não enquadradas (v.g., ausência de registro ou mora mal constituída), que exigem solução por CDC/CC. O precedente, ao delimitar o alcance, mitiga esse risco.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Trata-se de precedente vinculante que uniformiza a prática forense em contratos com alienação fiduciária imobiliária, com reflexos diretos em política de crédito, custos de transação e litigiosidade. Futuras discussões tenderão a focar na conformidade procedimental (mora, notificações, leilão) e no alcance do conceito de inadimplemento em cenários complexos, inclusive na interface com o direito do consumidor.
