Natureza constitutiva do registro da alienação fiduciária imobiliária segundo a Lei 9.514/1997 e seus efeitos jurídicos sobre garantia real, venda extrajudicial e acerto de contas
Este documento aborda a tese doutrinária e fundamentação legal acerca da natureza constitutiva do registro da alienação fiduciária imobiliária no Registro de Imóveis, conforme a Lei 9.514/1997, art. 23. Destaca que, sem o registro, não há garantia real, impossibilitando a consolidação da propriedade e a imposição de vendas extrajudiciais para restituição de valores, que devem seguir o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil. Fundamenta-se nos artigos 5º, incisos XXII e XXXV da Constituição Federal, na legislação específica e em súmulas do STJ, reforçando a importância do registro para segurança jurídica e prevenção de litígios no mercado imobiliário.
NATUREZA CONSTITUTIVA DO REGISTRO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA IMOBILIÁRIA
TESE DOUTRINÁRIA EXTRAÍDA DO ACÓRDÃO
O registro do contrato no Registro de Imóveis (Lei 9.514/1997, art. 23) tem natureza constitutiva; ausente o registro, inexiste garantia real e não se exige do adquirente a submissão ao procedimento de venda extrajudicial para restituição de valores.
COMENTÁRIO EXPLICATIVO
Sem registro, há apenas direito obrigacional, e não propriedade resolúvel do fiduciário. Consequentemente, não se pode consolidar a propriedade, nem impor leilões como condição para acerto de contas. Eventual devolução de valores seguirá o CDC e/ou o CC/2002, conforme a natureza da relação e da contratação.
FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL
- CF/88, art. 5º, XXII (propriedade) e XXXV (acesso à justiça) — tutela contra execuções sem base registral adequada.
FUNDAMENTO LEGAL
- Lei 9.514/1997, art. 23 (constituição da propriedade fiduciária por registro).
- CDC, art. 53 e CC/2002, art. 413, art. 884 (acerto de contas sem regime fiduciário constituído).
SÚMULAS APLICÁVEIS
- Súmula 83/STJ; Súmula 7/STJ (matéria fática de registro e conteúdo contratual).
ANÁLISE CRÍTICA
A tese reafirma a centralidade registral no direito real imobiliário, impedindo execuções extrajudiciais despidas de título real. Promove transparência e segurança na circulação imobiliária e previne distorções na repartição de riscos entre as partes.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O incentivo ao registro tempestivo e completo tende a reduzir litígios e a fortalecer a confiança nos registros públicos, com efeitos positivos no custo do crédito e na prevenção de fraudes.
