NOTIFICAÇÃO JUDICIAL POR ATRASO NA ENTREGA DE OBRA IMOBILIÁRIA

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da __ Vara Cível da Comarca de [indicar cidade/UF].

(Competência estimada: Tribunal de Justiça do Estado)

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

Notificante: A. J. dos S., brasileiro, estado civil [informar], profissão [informar], portador do CPF nº [informar], RG nº [informar], endereço eletrônico [informar], residente e domiciliado à [endereço completo, cidade/UF, CEP].

Notificada: Construtora XYZ Ltda., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº [informar], com sede à [endereço completo, cidade/UF, CEP], endereço eletrônico [informar], neste ato representada por seu sócio-administrador M. F. de S. L., brasileiro, estado civil [informar], profissão [informar], CPF nº [informar], RG nº [informar].

3. EXPOSIÇÃO DOS FATOS

O Notificante firmou com a Notificada contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, referente ao apartamento [identificação do imóvel], localizado à [endereço do imóvel], conforme instrumento particular datado de [data], com previsão de entrega da obra em 30/11/2024, conforme expressamente pactuado em cláusula contratual.

O contrato prevê, ainda, tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, contados da data de conclusão, para a entrega do imóvel, conforme disposto na Cláusula Oitava e item 7.1.1 das Condições Gerais, estabelecendo que, durante esse período de tolerância, não poderá o comprador demandar multa ou indenização, salvo nas hipóteses de caso fortuito ou força maior (contrato, item 8.2).

O prazo de tolerância expira em 31/05/2025. Contudo, a Notificada comunicou formalmente ao Notificante que a entrega do imóvel ocorrerá apenas em 04/06/2025, ou seja, três dias após o término do prazo de tolerância, caracterizando, assim, o início do atraso injustificado na entrega da obra.

Ressalte-se que não houve qualquer justificativa plausível, tampouco comprovação de caso fortuito ou força maior, que pudesse afastar a responsabilidade da Notificada pelo inadimplemento contratual, conforme exigido pelo CDC e pela jurisprudência dominante.

Diante desse cenário, o Notificante vem, por meio desta, notificar judicialmente a Notificada acerca do atraso na entrega da obra, para fins de constituição em mora e resguardo de seus direitos, inclusive quanto à futura postulação de lucros cessantes e restituição dos valores pagos a título de juros de obra, caso não haja regularização tempestiva da obrigação.

Resumo: O atraso na entrega do imóvel, já comunicado pela construtora, caracteriza inadimplemento contratual, ensejando a presente notificação para fins de constituição em mora e resguardo de direitos do adquirente.

4. DO DIREITO

O presente caso versa sobre relação de consumo, regida pelo CDC, art. 2º e CDC, art. 3º, sendo o Notificante consumidor e a Notificada fornecedora de serviços.

O contrato celebrado entre as partes prevê prazo certo para a entrega do imóvel, com tolerância de 180 dias, em conformidade com o entendimento consolidado pelo Tema 996/STJ, segundo o qual “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.

Ultrapassado o prazo de tolerância, sem a entrega do imóvel, configura-se a mora da construtora, nos termos do CCB/2002, art. 394, sendo devidos ao adquirente os lucros cessantes, independentemente de comprovação de prejuízo, conforme Súmula 162/TJSP e reiterada jurisprudência do STJ.

Ademais, é indevida a cobrança de juros de obra após o término do prazo de tolerância, devendo tais valores ser restituídos ao adquirente, conforme entendimento do STJ e do TJSP (vide precedentes infra).

Ressalte-se que a responsabilidade da construtora não se afasta por alegações genéricas de caso fortuito ou força maior, devendo tais excludentes ser comprovadas, nos termos do CPC/2015, art. 373, II, e do CCB/2002, art. 393.

Princípios aplicáveis: dignidade da pessoa humana (CF/88, art. 1º, III), boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422), equilíbrio contratual e proteção do consumidor (CDC, art. 4º, III e CDC, art. 6º, VI).

Fechamento argumentativo: O atraso injustificado na entrega do imóvel, após o prazo de tolerância, caracteriza inadimplemento contratual, ensejando a constituição em mora da construtora, com direito do adquirente à indenização por lucros cessantes e restituição dos valores pagos a título de juros de obra, conforme consolidado na legislação e jurisprudência.

5. JURISPRUDÊNCIAS

PROMESSA DE COMPRA E VENDA - AÇÃO INDENIZATÓRIA - INJUSTIFICADO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - LUCROS CESSANTES - POSSIBILIDADE - JUROS DE OBRA - RESTITUIÇÃO:
"O STJ já firmou entendimento no julgamento do REsp. 1.729.593/SP/STJ, Tema 996/STJ, fixando a tese de que «Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância», que se mostra aplicável ao caso, sendo irrelevante a formalização do ajuste na modalidade de crédito associativo. [...] Os lucros cessantes são devidos pela não fruição do imóvel durante todo o período da mora (entre a data prometida de entrega e a data da efetiva disponibilização do imóvel), independentemente de comprovação, e não havendo que realizar qualquer limitação relacionada à pandemia, valendo salientar que o contrato ajustado prevê expressamente indenização neste sentido; [...] Os juros de mora devem ter como termo inicial cada mês de atraso, considerando a previsão contratual, não se aplicando o Tema 1.002/STJ, eis que não se trata de hipótese de resolução do ajuste; [...] O mero descumprimento de cláusulas contratuais não implica por si só, a configuração de danos morais, notadamente na hipótese em que os autores não demonstraram nenhum abalo excepcional decorrente do atraso na entrega do imóvel, derivado do inadimplemento contratual, além do desconforto, que lhe é ínsito, sendo de rigor a reforma da r. sentença apenas neste ponto, a fim de afastar a indeniza�"'>...