INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL

PREÂMBULO

Por este instrumento particular e na melhor forma de direito, de um lado o LOCADOR e, de outro, o LOCATÁRIO, têm entre si justo e contratado a locação não residencial do imóvel abaixo descrito, que se regerá pelas cláusulas e condições seguintes e, no que for omisso, pela legislação aplicável, especialmente a Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e o CCB/2002.

Fundamentos e princípios: Este ajuste observa a autonomia privada, a função social do contrato e a boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 421; CCB/2002, art. 421-A; CCB/2002, art. 422), além do regime especial das locações urbanas (Lei 8.245/1991). A finalidade comercial condiciona o cumprimento de normas urbanísticas e de polícia administrativa municipal (CF/88, art. 30, I e VIII).

QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

LOCADOR: J. P. dos S., brasileiro, casado, empresário, RG nº [●], CPF nº [●], e-mail: [●], residente e domiciliado à [endereço completo], CEP [●].

LOCATÁRIO: L. T. da S. M. LTDA., pessoa jurídica de direito privado, CNPJ nº [●], com sede à [endereço completo], CEP [●], e-mail: [●], neste ato representada por seu sócio-administrador A. F. de O., brasileiro, casado, administrador, RG nº [●], CPF nº [●], e-mail: [●], residente e domiciliado à [endereço completo], CEP [●].

Fechamento: As partes são capazes e legitimadas, atendendo ao regime jurídico das locações urbanas (Lei 8.245/1991).

CONSIDERANDOS

- Considerando que o imóvel objeto deste contrato será destinado exclusivamente ao comércio de materiais de construção consistentes em areia, pedra, cal, cimento e tijolos;

- Considerando a necessidade de obtenção de alvarás, licenças e autorizações municipais para o regular funcionamento da atividade;

- Considerando que as partes desejam disciplinar hipóteses específicas de resolução contratual sem multa quando ocorrer desapropriação ou indeferimento/cancelamento de alvará ou ordem de encerramento pela Prefeitura, por se tratar de atos de autoridade e eventos alheios à vontade das partes (CCB/2002, art. 393; CF/88, art. 5º, XXIV; CF/88, art. 30, I e VIII);

- Considerando que, por opção das partes, não haverá fiador, caução, seguro-fiança ou quaisquer outras garantias locatícias, respondendo o LOCATÁRIO com todo o seu patrimônio pelas obrigações assumidas;

Fechamento: Tais premissas informam a interpretação e execução deste contrato à luz da boa-fé objetiva e da função social (CCB/2002, art. 421; CCB/2002, art. 422).

CLÁUSULA 1 – OBJETO, ÁREA E DESTINAÇÃO COMERCIAL EXCLUSIVA

1.1. O LOCADOR dá em locação ao LOCATÁRIO o imóvel não residencial situado à [endereço completo], com área total de 2.000 m² (dois mil metros quadrados), composto por [descrição do terreno/galpão/pátio], matriculado sob nº [●] no [Cartório/Serventia], doravante denominado “Imóvel”.

1.2. Destinação exclusiva: O Imóvel será utilizado exclusivamente para o comércio de areia, pedra, cal, cimento e tijolos, vedadas quaisquer outras atividades, ainda que conexas, inclusive industrialização, reciclagem, britagem, fabricação, manipulação química ou armazenamento de materiais perigosos.

1.3. Qualquer alteração da destinação dependerá de anuência prévia e escrita do LOCADOR e da prévia obtenção das licenças e alvarás cabíveis.

Base legal e fechamento: A vinculação ao fim ajustado é corolário da boa-fé e da função social (CCB/2002, art. 421; CCB/2002, art. 422) e da disciplina especial da locação urbana (Lei 8.245/1991).

CLÁUSULA 2 – PRAZO DE LOCAÇÃO E PRORROGAÇÃO

2.1. O prazo de locação é de [●] ([●]) meses, com início em [●] e término em [●].

2.2. Findo o prazo contratual sem manifestação das partes e sem a restituição do Imóvel, a locação ficará automaticamente prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as demais condições (Lei 8.245/1991, art. 56).

2.3. Na prorrogação por prazo indeterminado, qualquer parte poderá denunciar o contrato mediante aviso escrito com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.

Base legal e fechamento: Regras de duração e prorrogação regidas pela Lei 8.245/1991, art. 56, sem prejuízo do art. 4º quanto à multa proporcional em rescisão antecipada pelo locatário.

CLÁUSULA 3 – ALUGUEL, VENCIMENTO E FORMA DE PAGAMENTO

3.1. O aluguel mensal é de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), vencível todo dia 1 (primeiro) de cada mês, mediante depósito/transferência na conta bancária do LOCADOR: Banco [●], Ag. [●], C/C [●], PIX [●], em nome de J. P. dos S. (CPF [●]).

3.2. Considera-se em mora o pagamento efetuado após o vencimento, independentemente de aviso, sob as penalidades da Cláusula 18.

3.3. A quitação somente será válida mediante recibo ou confirmação bancária em nome do LOCADOR.

Base legal e fechamento: Obrigação de pontualidade e adimplemento (Lei 8.245/1991, art. 23, I). Correção e juros observam a natureza diversa, afastando bis in idem (CCB/2002, art. 389; vide jurisprudência TJDF 0730737-33.2024.8.07.0001, item 8).

CLÁUSULA 4 – REAJUSTE DO ALUGUEL (ÍNDICE E PERIODICIDADE)

4.1. O aluguel será reajustado anualmente, a cada 12 (doze) meses contados do início da locação, pela variação do IPCA/IBGE do período.

4.2. Em caso de extinção, proibição ou alteração substancial do índice, será adotado o índice oficial que melhor o suceda, preservado o equilíbrio econômico-financeiro, à luz da boa-fé e da função social (CCB/2002, art. 421; CCB/2002, art. 422).

Base legal e fechamento: Reajuste anual é praxe de mercado e compatível com a legislação de estabilidade monetária e com a boa-fé objetiva.

CLÁUSULA 5 – ENCARGOS E TRIBUTOS

5.1. São de responsabilidade do LOCATÁRIO, além do aluguel: IPTU e taxas municipais incidentes, tarifa de água, esgoto, energia elétrica, coleta de lixo, limpeza pública, bem como quaisquer taxas decorrentes da atividade exercida, tudo durante o período locatício.

5.2. O LOCATÁRIO deverá comprovar ao LOCADOR, quando solicitado, o adimplemento dos encargos, especialmente IPTU, água e energia.

Base legal e fechamento: Encargos propter rem e acessórios da locação são devidos conforme convenção (Lei 8.245/1991, art. 23, VIII), alinhado à jurisprudência TJMG 1.0000.21.009438-9/003.

CLÁUSULA 6 – GARANTIAS DA LOCAÇÃO (INEXISTÊNCIA DE FIADOR E DE CAUÇÃO)

6.1. Por expressa vontade das partes, não haverá fiador, caução, seguro-fiança ou qualquer outra modalidade de garantia locatícia (Lei 8.245/1991, art. 37), respondendo o LOCATÁRIO integralmente pelas obrigações contratuais com seu patrimônio.

6.2. A ausência de garantia não afasta o direito do LOCADOR de promover as medidas legais cabíveis em caso de inadimplemento, inclusive despejo e cobrança.

Fechamento: Livre pactuação, observados boa-fé e equilíbrio contratual (CCB/2002, art. 421; CCB/2002, art. 422).

CLÁUSULA 7 – VISTORIA INICIAL E FINAL; ESTADO DE CONSERVAÇÃO

7.1. As partes realizarão Vistoria Inicial conjunta, com Laudo de Vistoria detalhado e fotos, que integrará este contrato como Anexo I.

7.2. Ao término, será realizada Vistoria Final, com confrontação ao laudo inicial, respondendo o LOCATÁRIO por danos além do uso normal e por reparos necessários, com devolução no estado em que recebeu (Lei 8.245/1991, art. 23, III).

7.3. Laudos unilaterais terão eficácia apenas indiciária e serão cotejados com as demais provas, privilegiando-se laudo conjunto ou assistido.

Base legal e fechamento: Restituição no estado recebido (Lei 8.245/1991, art. 23, III). Jurisprudência: TJDF 0730737-33.2024.8.07.0001, itens 3 e 4 (entrega de chaves; laudo unilateral).

CLÁUSULA 8 – BENFEITORIAS E OBRAS (AUTORIZAÇÃO, INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO)

8.1. Qualquer obra, adaptação, construção, remoção, alteração elétrica, hidráulica, estrutural, paisagística ou de layout dependerá de autorização prévia e escrita do LOCADOR e do cumprimento integral das normas técnicas e legais.

8.2. Benfeitorias necessárias: indenizáveis, salvo disposição contratual diversa, ainda que não autorizadas; benfeitorias úteis: indenizáveis somente se previamente autorizadas; voluptuárias: não indenizáveis, podendo ser removidas sem dano ao Imóvel (Lei 8.245/1991, art. 35).

8.3. O LOCATÁRIO renuncia expressamente ao direito de retenção por benfeitorias, sem prejuízo de eventual indenização expressamente pactuada e documentada em aditivo.

Base legal e fechamento: Prepondera o convencionado (Lei 8.245/1991, art. 35; Súmula 335/STJ). Jurisprudência: TJDF 0713477-56.2023.8.07.0007.

CLÁUSULA 9 – LICENÇAS E ALVARÁS (RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO)

9.1. Compete exclusivamente ao LOCATÁRIO obter e manter válidos alvará de funcionamento, licença do Corpo de Bombeiros (AVCB/CLCB), autorizações ambientais e sanitárias eventualmente exigidas e demais permissões para a atividade exercida, arcando com todos os custos.

9.2. O LOCATÁRIO cumprirá integralmente as normas urbanísticas, ambientais, de saúde e segurança, inclusive controle de poeira, ruído, tráfego de caminhões e armazenamento adequado de materiais.

Base legal e fechamento: Competência municipal para ordenamento e polícia administrativa (CF/88, art. 30, I e VIII). Boa-fé e risco da atividade assumidos pelo LOCATÁRIO (CCB/2002, art. 422).

CLÁUSULA 10 – DESAPROPRIAÇÃO (RESCISÃO SEM MULTA)

10.1. Ocorrendo desapropriação, total ou parcial relevante, do Imóvel por autoridade competente, poderá qualquer parte rescindir o contrato, sem multa, mediante notificação escrita e com efeitos a partir da imissão na posse pelo Poder Público.

10.2. Aluguéis e encargos serão devidos até a data da imissão na posse; valores pagos antecipadamente serão restituídos pro rata.

Base legal e fechamento: Desapropriação é ato de império (CF/88, art. 5º, XXIV), fato de príncipe equiparável a caso fortuito/força maior, excluindo culpa e multa (CCB/2002, art. 393). Preserva-se o equilíbrio contratual (CCB/2002, art. 421).

CLÁUSULA 11 – INDEFERIMENTO/CANCELAMENTO DE ALVARÁ OU ORDEM DE ENCERRAMENTO PELA PREFEITURA (RESCISÃO SEM MULTA)

11.1. Se houver indeferimento ou cancelamento do alvará de funcionamento, ou ordem de encerramento da atividade, por ato expresso de autoridade municipal, não imputável ao LOCATÁRIO por infração contratual ou legal, poderá o LOCATÁRIO rescindir o contrato sem multa, mediante apresentação do ato administrativo e notificação ao LOCADOR.

11.2. Aluguéis e encargos são devidos até a data da efetiva desocupação e entrega das chaves, salvo se a ordem pública impedir o uso imediato, caso em que se adota a data do impedimento formal.

Base legal e fechamento: Impedimento legal por autoridade afasta multa quando previsto contratualmente, preservando boa-fé e função social. Jurisprudência: TJDF 0708290-67.2023.8.07.0007, item 7 (cláusula que afasta multa por impedimento legal).

CLÁUSULA 12 – OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO

Constituem obrigações do LOCATÁRIO, além de outras previstas:

- pagar pontualmente aluguel e encargos (Lei 8.245/1991, art. 23, I e VIII);

- utilizar o Imóvel estritamente na destinação pactuada (Cláusula 1);

- manter o Imóvel em bom estado, realizando reparos necessários e restituindo-o no estado em que recebeu, salvo desgaste natural (Lei 8.245/1991, art. 23, III);

- obter e manter licenças e alvarás (Cláusula 9);

- permitir vistorias razoáveis mediante aviso prévio;

- não sublocar, ceder ou transferir este contrato sem anuência escrita do LOCADOR (Lei 8.245/1991, art. 13);

- contratar e manter seguro nos termos da Cláusula 15;

- zelar pela segurança, higiene, meio ambiente e vizinhança, evitando poeira, ruído excessivo e ocupação irregular do passeio;

- responder por danos causados ao Imóvel por si, prepostos, fornecedores e terceiros sob sua responsabilidade.

Fechamento: Regras legais e convencionadas preservam a boa-fé e a segurança jurídica (CCB/2002, art. 422).

CLÁUSULA 13 – OBRIGAÇÕES DO LOCADOR

13.1. Entregar o Imóvel em condições de servir ao uso a que se destina e garantir seu uso pacífico durante a locação, responsabilizando-se pelos vícios anteriores à locação (Lei 8.245/1991, art. 22, I, II e IV).

13.2. Fornecer documentos de propriedade e certidões necessárias à instrução dos pedidos de alvará, quando solicitados pelo LOCATÁRIO.

13.3. Abster-se de atos que impeçam o regular uso do Imóvel pelo LOCATÁRIO.

Fechamento: O cumprimento das obrigações do LOCADOR é essencial ao equilíbrio contratual (CCB/2002, art. 421; CCB/2002, art. 422).

CLÁUSULA 14 – RESPONSABILIDADE AMBIENTAL, SANITÁRIA "'>...