Modelo de Contrato de Boa Vizinhança entre proprietários residenciais para prevenção, contenção e reparação de danos (incêndio, infiltração), com fundamento em [CCB/2002, art. 421; CCB/2002, art. 422; CCB/2002, art. 1.277; CCB/2002, art. 186; CCB/2002, ar

Publicado em: 20/08/2025 AdvogadoCivelProcesso Civil Direito Imobiliário
Modelo de contrato particular entre dois proprietários/possuidores residenciais que disciplina deveres de prevenção (manutenção elétrica, hidráulica, telhados, controle de pragas), exigência de seguros, procedimentos de comunicação e vistoria em caso de sinistro, apuração técnica de responsabilidade e reparação in natura ou indenização pecuniária. Estabelece prazos de notificação, regras de liquidação de danos (multas moratórias, correção e juros), excludentes como força maior e medidas de mitigação, além de cláusula de solução de controvérsias por negociação, mediação e hipótese de ação judicial; o instrumento, assinado por duas testemunhas, pode constituir título executivo extrajudicial. Fundamenta-se nos princípios contratuais e de boa-fé [CCB/2002, art. 421; CCB/2002, art. 422], responsabilidade civil e direitos de vizinhança [CCB/2002, art. 186; CCB/2002, art. 927; CCB/2002, art. 1.277], acesso à justiça [CF/88, art. 5º, XXXV] e execução extrajudicial [CPC/2015, art. 784, IV]; recomenda-se adaptação ao caso concreto e revisão por profissional habilitado.
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Contrato de Boa Vizinhança, Prevenção e Reparação de Danos Entre Proprietários de Imóveis Residenciais

Este modelo é fornecido em caráter informativo e deve ser adaptado ao caso concreto. Recomenda-se revisão por profissional habilitado.

Preâmbulo e Identificação das Partes

De um lado, VIZINHO A, proprietário/possuidor do imóvel residencial situado à [endereço completo], CEP [____], [cidade/UF], inscrito no CPF sob nº [____], doravante denominado simplesmente PARTE A; e, de outro lado, VIZINHO B, proprietário/possuidor do imóvel residencial situado à [endereço completo], CEP [____], [cidade/UF], inscrito no CPF sob nº [____], doravante denominado PARTE B; em conjunto denominados PARTES.

Narrativa Introdutória e Escopo

As PARTES, movidas pelo objetivo de garantir convivência pacífica, prevenir violações a direitos de vizinhança e estabelecer regras claras de prevenção, resposta e reparação de danos materiais e morais decorrentes de eventos como incêndio, inundação, vazamentos, infiltrações e correlatos, firmam o presente contrato, pautado na liberdade contratual, função social do contrato e boa-fé objetiva, observando-se a legislação aplicável.

Fundamentação Legal e Princípios Aplicáveis

Este contrato observa, em especial:

  • Princípio da liberdade contratual e função social do contrato: CCB/2002, art. 421; CCB/2002, art. 421-A.
  • Boa-fé objetiva: CCB/2002, art. 422.
  • Regras gerais sobre contratos: CCB/2002, art. 421 a CCB/2002, art. 480 (interpretação, efeitos, condições, exceção de contrato não cumprido, resolução por inadimplemento, entre outros, como CCB/2002, art. 423; CCB/2002, art. 424; CCB/2002, art. 425; CCB/2002, art. 476).
  • Responsabilidade civil por ato ilícito: CCB/2002, art. 186; CCB/2002, art. 927.
  • Direitos de vizinhança: CCB/2002, art. 1.277.
  • Direito de propriedade e sua função social: CF/88, art. 5º, XXII; CF/88, art. 5º, XXIII.
  • Acesso à justiça: CF/88, art. 5º, XXXV; título executivo extrajudicial por instrumento particular com 2 testemunhas: CPC/2015, art. 784, IV.
  • Métodos adequados de solução de conflitos: Lei 13.140/2015, art. 1º.

Nota: Este é um contrato civil entre particulares. Em regra, não se aplica a CLT nem a Lei 14.133/2021. O CDC (Lei nº 8.078/1990) somente incidirá se, pela natureza da relação, configurar-se relação de consumo, o que não é o caso típico entre vizinhos.

Cláusula 1 — Objeto

O presente contrato tem por objeto: (i) prevenir, mitigar e cessar interferências nocivas entre os imóveis das PARTES; (ii) disciplinar deveres de manutenção e segurança; (iii) estabelecer procedimentos de comunicação, contenção e reparação em caso de sinistros (como incêndio, inundação, vazamentos e infiltrações); e (iv) fixar critérios de apuração e indenização de perdas e danos materiais e morais quando houver violação de direitos de vizinhança.

Cláusula 2 — Princípios e Deveres Gerais

  • As PARTES atuarão com lealdade, honestidade, cooperação e transparência, desde a formação até a execução deste contrato (CCB/2002, art. 422).
  • O ajuste respeita a liberdade contratual e a função social, atendendo não só aos interesses das PARTES, mas também ao convívio harmônico na comunidade (CCB/2002, art. 421; CCB/2002, art. 421-A).
  • As PARTES comprometem-se a mitigar o próprio prejuízo, adotar medidas razoáveis para evitar a ampliação de danos e cooperar entre si na solução de incidentes, nos termos da boa-fé objetiva.

Cláusula 3 — Obrigações de Prevenção e Manutenção

  • Manutenção elétrica: a cada 24 meses, ou com maior frequência se recomendada por laudo, realizar revisão das instalações elétricas, disjuntores, aterramento e quadros, mantendo comprovantes e relatórios técnicos disponíveis para a outra PARTE mediante solicitação justificada.
  • Manutenção hidráulica: inspeção preventiva de tubulações, válvulas, caixas d'água, calhas e condutores de águas pluviais, garantindo estanqueidade e escoamento adequado, inclusive limpeza periódica para evitar obstruções.
  • Telhados e impermeabilização: conservação do telhado, rufos e sistemas de impermeabilização para evitar infiltrações no imóvel vizinho, providenciando reparos em prazo razoável após identificação de falhas.
  • Materiais inflamáveis: armazenamento seguro, em quantidade compatível com uso residencial, afastado de fontes de calor e conforme normas técnicas; é vedado o uso de fogo a céu aberto em condições de risco.
  • Obras e reformas: comunicação prévia mínima de 10 dias à outra PARTE sobre reformas que possam gerar ruído, vibração, poeira, alteração de fluxos de água, riscos de incêndio ou infiltrações, apresentando, quando houver, ART/RRT e plano de gerenciamento de resíduos.
  • Controle de pragas e limpeza: adoção de medidas de controle quando necessário, em especial em áreas que possam causar danos ou riscos ao imóvel vizinho.
  • Conformidade normativa: observância das normas urbanísticas, condominiais (se houver), de segurança contra incêndio e demais regulamentos aplicáveis.

Cláusula 4 — Seguros

Cada PARTE manterá, enquanto vigente este contrato, seguro residencial com coberturas de incêndio, danos elétricos, vendaval e responsabilidade civil familiar, com valor mínimo contratado compatível com o padrão do imóvel e os riscos envolvidos. Em caso de sinistro, as PARTES cooperarão com a seguradora na regulação do evento e reconhecem a sub-rogação nos termos da lei.

Cláusula 5 — Procedimentos em Caso de Sinistro ou Violação

  • Resposta imediata: diante de evento com potencial de dano (incêndio, inundação, vazamento, infiltração), a PARTE que o identificar deverá agir para contê-lo, acionar corpo de bombeiros/defesa civil quando cabível e comunicar a outra PARTE pelo meio mais célere disponível.
  • Notificação formal: a PARTE afetada enviará notificação formal em até 48 horas, descrevendo fatos, medidas adotadas e danos aparentes, anexando registros (fotos, vídeos) e, quando possível, boletim de ocorrência/atendimentos.
  • Acesso para vistoria: a PARTE potencialmente responsável franqueará acesso razoável ao imóvel, em data e horário combinados, para vistoria técnica e identificação de causas e extensão dos danos.
  • Apuração técnica: a extensão dos danos e nexo causal serão apurados por meio de: (i) laudo técnico pericial independente; ou (ii) três orçamentos idôneos para reparo, quando a complexidade não exigir perícia formal. As PARTES podem, consensualmente, escolher perito único.
  • Reparação: uma vez apurada a responsabilidade, a PARTE causadora do dano realizará o reparo in natura por profissional habilitado ou indenizará o equivalente pecuniário, conforme escolha da PARTE lesada, em prazo razoável acordado por escrito.

Cláusula 6 — Responsabilidade e Indenização

  • Configuração: haverá obrigação de indenizar quando demonstrados ação ou omissão culposa, nexo causal e dano (CCB/2002, art. 186; CCB/2002, art. 927), bem como em hipóteses em que a legislação imponha responsabilidade independentemente de culpa.
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Informações complementares

Simulação de Voto

I. Relatório

Trata-se de demanda ajuizada por PARTE A em face de PARTE B, ambos proprietários de imóveis residenciais lindeiros, cujo objeto é a reparação de danos materiais e morais supostamente decorrentes de infiltrações provenientes do imóvel de PARTE B, conforme alegado na inicial. O contrato intitulado “Contrato de Boa Vizinhança, Prevenção e Reparação de Danos Entre Proprietários de Imóveis Residenciais” foi firmado entre as partes e anexado aos autos, com assinatura de duas testemunhas, na forma do CPC/2015, art. 784, IV.

As partes divergem acerca da responsabilidade pelos danos identificados, tendo sido apresentados laudos técnicos, notificações e tentativas de solução extrajudicial. Instada, a parte ré apresentou contestação, alegando ausência de culpa, manutenção regular e inexistência de nexo causal.

II. Fundamentação

2.1. Competência e Admissibilidade

O juízo é competente para a matéria, não havendo questões prejudiciais a obstar o julgamento do mérito. O instrumento contratual firmado entre as partes constitui título executivo extrajudicial, nos termos do CPC/2015, art. 784, IV, permitindo o conhecimento e regular processamento do feito.

Ressalto que o contraditório e a ampla defesa foram plenamente observados (CF/88, art. 5º, LV).

2.2. Do Contrato de Boa Vizinhança e da Responsabilidade Civil

O contrato firmado entre as partes estabelece, em seu objeto, obrigações mútuas de prevenção, comunicação e reparação de danos decorrentes de eventos como infiltrações, além de deveres de manutenção e cooperação, tudo em consonância com os princípios da liberdade contratual e da função social do contrato (CCB/2002, art. 421; CCB/2002, art. 421-A).

Nos termos do CCB/2002, art. 422, as partes devem agir segundo a boa-fé objetiva, desde a formação até a execução do ajuste, devendo mitigar prejuízos e cooperar na solução de incidentes. O direito de vizinhança, consagrado no CCB/2002, art. 1.277, impõe à parte que causar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde do vizinho o dever de cessá-las e reparar os danos.

A responsabilidade civil, no caso concreto, depende da demonstração de ação ou omissão culposa, nexo causal e dano (CCB/2002, art. 186; CCB/2002, art. 927). O contrato prevê ainda hipóteses de responsabilidade objetiva, nos termos da lei.

2.3. Dos Fatos e Provas

Analisando os autos, verifica-se que o laudo técnico independente apresentado pela parte autora atesta a existência de infiltração proveniente do imóvel da parte ré, evidenciando o nexo causal entre a má conservação de calhas e telhado do imóvel vizinho e os danos materiais sofridos. Restou comprovado, ainda, que a PARTE B foi formalmente notificada nos termos do procedimento previsto no contrato, tendo-lhe sido franqueado o acesso para vistoria técnica.

Por outro lado, a parte ré não apresentou prova suficiente de manutenção preventiva ou de excludente de responsabilidade, ônus que lhe incumbia diante das alegações e dos indícios técnicos carreados aos autos (CPC/2015, art. 373, II).

2.4. Da Aplicação dos Princípios Constitucionais e do Contraditório

O direito de propriedade, embora assegurado (CF/88, art. 5º, XXII), submete-se à sua função social (CF/88, art. 5º, XXIII), razão pela qual não se admite que seu exercício implique prejuízo injustificado a terceiros, especialmente vizinhos. Ademais, o acesso à justiça é garantia fundamental (CF/88, art. 5º, XXXV), e a prestação jurisdicional deve ser motivada, nos termos da CF/88, art. 93, IX, que exige fundamentação clara e congruente com as provas e a legislação aplicável.

2.5. Dos Danos Materiais e Morais

Comprovada a ocorrência de danos materiais pela perícia técnica e orçamentos idôneos, caberá à parte ré a obrigação de reparar o prejuízo ou indenizar o equivalente pecuniário, conforme previsto no contrato e na legislação civil. Quanto ao dano moral, não restou demonstrado abalo de ordem subjetiva suficiente a ensejar tal reparação, ausente elemento que extrapole o mero aborrecimento decorrente da relação de vizinhança.

2.6. Da Mediação e das Cláusulas de Solução de Conflitos

Registre-se que as partes buscaram previamente a solução amigável e a mediação extrajudicial, nos termos da Lei 13.140/2015, art. 1º, sem êxito, o que autoriza o ajuizamento da presente demanda.

III. Dispositivo

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, para condenar a PARTE B a reparar os danos materiais decorrentes da infiltração comprovada, nos termos apurados em perícia e orçamentos juntados aos autos, corrigidos monetariamente pelo IPCA-E e acrescidos de juros de 1% ao mês, pro rata die, a partir da notificação extrajudicial, conforme critérios do contrato, observando a possibilidade de reparação in natura ou indenização pecuniária, a critério da parte autora.

Julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais.

Sucumbência recíproca das partes quanto aos honorários advocatícios, nos termos do CPC/2015, art. 85, § 8º.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

[cidade/UF], [data].

Magistrado(a)
Juiz(a) de Direito

Referências Legislativas Utilizadas:

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