Modelo de Contestação em ação de locação comercial em Rio Verde/GO pleiteando inexigibilidade de multa contratual e extinção da obrigação locatícia devido a vícios estruturais do imóvel e danos morais
Publicado em: 21/07/2025 CivelProcesso Civil Direito ImobiliárioCONTESTAÇÃO
1. ENDEREÇAMENTO
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito do Juizado Especial Cível da Comarca de Rio Verde – Estado de Goiás
2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES
E. S. O. R., já qualificada nos autos do processo em epígrafe, por sua advogada que esta subscreve, vem, respeitosamente, apresentar sua CONTESTAÇÃO à ação movida por E. D. O. R., também já qualificada, com endereço eletrônico [email protected], pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.
A contestante, E. S. O. R., brasileira, empresária, inscrita no CPF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX, estado civil solteira, residente e domiciliada à Rua X, nº Y, Bairro Z, Rio Verde/GO, endereço eletrônico [email protected].
A autora, E. D. O. R., brasileira, proprietária de imóvel, inscrita no CPF sob o nº XXX.XXX.XXX-XX, residente e domiciliada à Rua W, nº V, Bairro U, Rio Verde/GO, endereço eletrônico [email protected].
3. SÍNTESE DOS FATOS
A contestante firmou contrato de locação comercial com a autora, tendo por objeto um imóvel antigo, destinado à instalação de salão de beleza. Devido ao tamanho do imóvel e ao elevado valor do aluguel, a contestante sublocou algumas salas a terceiros, com o objetivo de viabilizar o pagamento dos encargos locatícios.
Desde o início da locação, a contestante enfrentou sérios problemas estruturais no imóvel, que demandaram reparos e ampliações custeados por ela própria. Apesar dos esforços, os defeitos persistiram, resultando em prejuízos financeiros, perda de clientes e sublocatários, além de danos morais e constrangimentos, culminando em grave crise de ansiedade.
Em razão da precariedade do imóvel e dos prejuízos sofridos, a contestante tornou-se inadimplente quanto aos aluguéis e encargos dos meses de novembro e dezembro de 2024, comprometendo-se, contudo, a regularizar tais débitos. Apesar das tentativas de solução amigável e da disposição em entregar as chaves do imóvel, a autora recusou-se a recebê-las, dificultando a formalização da devolução e, por consequência, a extinção das obrigações contratuais.
Ademais, a autora adotou postura agressiva e constrangedora, promovendo discussões e ofensas públicas, expondo a contestante perante terceiros, clientes e amigos, agravando ainda mais a situação emocional e financeira da ré.
A contestante reconhece a existência dos débitos relativos aos meses de novembro e dezembro de 2024 (R$ 4.600,00), IPTU 2024 (R$ 489,38), água (R$ 440,90) e energia elétrica (R$ 44,90), totalizando R$ 5.575,18, valores que se compromete a adimplir. Contudo, impugna a cobrança de multa contratual, porquanto a rescisão decorreu da inaptidão do imóvel para o fim a que se destinava, bem como dos danos morais e materiais sofridos.
4. PRELIMINARES
4.1. DA IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL
A autora pleiteia a aplicação de multa contratual pela rescisão antecipada do contrato. Entretanto, a rescisão decorreu de vícios estruturais e da impossibilidade de uso regular do imóvel, circunstância que afasta a culpa da locatária e, por conseguinte, a incidência da penalidade, nos termos do CCB/2002, art. 421-A, II e da Lei 8.245/1991, art. 22, I e IV.
4.2. DA ENTREGA DAS CHAVES E EXTINÇÃO DA OBRIGAÇÃO
A contestante tentou, por diversas vezes, efetuar a entrega das chaves do imóvel, sendo impedida pela autora e sua advogada, que se recusaram a recebê-las. Tal conduta configura abuso de direito (CCB/2002, art. 187) e impede a imputação de débitos posteriores à desocupação, devendo ser reconhecida a extinção da obrigação locatícia desde a efetiva desocupação, ocorrida em dezembro de 2024.
5. DO DIREITO
5.1. DA RESPONSABILIDADE DO LOCADOR PELA CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL
Nos termos do Lei 8.245/1991, art. 22, I, III e IV, é dever do locador entregar o imóvel em condições de uso e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. A inobservância desse dever autoriza a rescisão contratual sem imposição de penalidade ao locatário, conforme entendimento consolidado na jurisprudência.
O imóvel locado apresentava vícios estruturais graves, que inviabilizaram a continuidade da atividade comercial da contestante, ensejando a perda de clientela e sublocatários, bem como prejuízos financeiros e danos morais. A responsabilidade pelos prejuízos decorrentes da inaptidão do imóvel é exclusiva do locador, não podendo ser imputada à locatária a obrigação de suportar multa contratual.
5.2. DA INEXIGIBILIDADE DA MULTA CONTRATUAL
A multa contratual por rescisão antecipada somente é exigível quando a extinção do contrato decorre de iniciativa injustificada do locatário. No caso em tela, a rescisão foi motivada por vícios do imóvel, de responsabilidade da autora, afastando a incidência da penalidade, nos termos do Lei 8.245/1991, art. 26, parágrafo único.
5.3. DA LIMITAÇÃO DOS DÉBITOS LOCATÍCIOS
A contestante reconhece a existência dos débitos relativos aos meses de novembro e dezembro de 2024, IPTU 2024, água e energia elétrica, comprometendo-se a adimpli-los. Contudo, impugna a cobrança de quaisquer valores posteriores à desocupação, bem como de encargos não comprovados, em consonância com o CPC/2015, art. 373, I.
5.4. DOS DANOS MORAIS E DO ABUSO DE DIREITO
A conduta da autora, ao expor a contestante a situações vexatórias, agressões verbais e constrangimentos públic"'>...
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