CONTESTAÇÃO À NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 3ª Vara Cível do Foro de Taboão da Serra – SP

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARK 395, pessoa jurídica de direito privado, inscrito no CNPJ sob o nº 00.000.000/0001-00, com sede na Rua das Palmeiras, nº 395, Bairro Jardim das Flores, CEP 00000-000, Taboão da Serra/SP, endereço eletrônico: [email protected], neste ato representado por seu síndico, A. J. dos S., brasileiro, casado, administrador, portador do CPF nº 000.000.000-00, residente e domiciliado no mesmo endereço, por seus advogados (instrumento de mandato anexo), vem, respeitosamente, apresentar sua CONTESTAÇÃO à notificação extrajudicial promovida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JARDIM DOS COLIBRIS, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 11.111.111/0001-11, com sede na Rua dos Colibris, nº 100, Bairro Jardim das Flores, CEP 00000-000, Taboão da Serra/SP, endereço eletrônico: [email protected], neste ato representado por seu síndico M. J. da S. F., brasileiro, casado, engenheiro, portador do CPF nº 111.111.111-11, pelos fundamentos de fato e de direito a seguir expostos.

3. SÍNTESE DA NOTIFICAÇÃO/RELATO DOS FATOS

O CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JARDIM DOS COLIBRIS notificou extrajudicialmente o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARK 395, alegando que o imóvel do notificante, situado imediatamente abaixo do notificado, estaria sofrendo infiltrações e danos em razão do suposto escoamento inadequado das águas pluviais provenientes do condomínio notificado.

Segundo a notificação, o encanamento pluvial do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARK 395 teria sido instalado de forma inadequada, ocasionando entupimentos e danos ao imóvel do notificante. Para embasar sua alegação, o notificante anexou imagens dos supostos danos, requerendo a correção do encanamento no prazo de 10 dias, sob pena de adoção de medidas judiciais.

Importante destacar que as imagens apresentadas não constituem laudo pericial, tampouco há comprovação técnica da responsabilidade do condomínio notificado pelos danos alegados. Ressalte-se, ainda, que o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARK 395 já adotou providências para reparos em suas áreas comuns, inclusive por meio da ação nº xxxxxxxxxxxx, proposta em face da Construtora Lamou, na qual já foi deferida a realização de perícia técnica pelo juízo da 3ª Vara Cível do Foro de Taboão da Serra/SP.

As alegações do notificante serão devidamente encaminhadas ao perito nomeado nos autos judiciais para apuração das responsabilidades, sendo certo que o condomínio notificado não reconhece, por ora, sua responsabilidade exclusiva pelos danos alegados, mas manifesta disposição para colaborar com o esclarecimento dos fatos e com a solução técnica adequada, inclusive sugerindo que o notificante apresente laudo pericial elaborado por engenheiro habilitado.

4. PRELIMINARES

Ausência de Prova Técnica Idônea

A notificação extrajudicial apresentada pelo notificante carece de prova técnica idônea quanto à origem dos danos e ao nexo de causalidade entre o alegado escoamento inadequado das águas pluviais e os supostos prejuízos. Nos termos do CPC/2015, art. 373, I, incumbe ao autor/notificante o ônus de demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, o que não se verifica no presente caso.

Inépcia da Notificação para Fins de Responsabilização Direta

A notificação, desacompanhada de laudo técnico, não pode servir como base para imputação de responsabilidade direta ao condomínio notificado, tampouco para exigir providências imediatas sem a devida instrução probatória, especialmente diante da existência de ação judicial em curso sobre a matéria, com perícia já deferida.

5. DO DIREITO

a) Da Necessidade de Prova Técnica e do Ônus da Prova

O direito à indenização ou à obrigação de fazer, em situações que envolvem infiltrações, danos por águas pluviais e responsabilidade entre condomínios vizinhos, exige a demonstração inequívoca do nexo causal entre a conduta do suposto causador e o dano alegado (CPC/2015, art. 373, I). A simples apresentação de fotografias ou imagens não supre a necessidade de laudo técnico pericial, conforme entendimento reiterado dos tribunais pátrios.

A jurisprudência é firme ao exigir a produção de prova técnica para a atribuição de responsabilidade em casos de infiltração, vazamentos e danos estruturais, sendo imprescindível a realização de perícia para a correta identificação da origem do problema e do responsável pelo reparo (TJSP, Apelação Cível 1019069-15.2021.8.26.0309).

b) Da Responsabilidade do Condomínio e da Construtora

O CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARK 395 já adotou providências para sanar eventuais vícios construtivos em suas áreas comuns, tendo ajuizado ação própria contra a Construtora Lamou, com perícia técnica deferida para apuração das responsabilidades. O Código Civil, em seu art. 1.331, §2º, estabelece que as partes comuns do edifício estão sob a responsabilidade do condomínio, mas não afasta a necessidade de apuração técnica para identificação da origem dos danos e da eventual concorrência de responsabilidades.

Ademais, o Código Civil, art. 1.277, prevê que o proprietário deve abster-se de causar prejuízo ao vizinho, mas tal obrigação pressupõe a comprovação do nexo causal, o que não restou demonstrado pelo notificante.

c) Da Colaboração e Boa-fé Objetiva

O CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARK 395 manifesta sua disposição para colaborar com o esclarecimento dos fatos, inclusive sugerindo a participação de representante do notificante na vistoria pericial já deferida nos autos judiciais, em observância aos princípios da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) e da cooperação processual (CPC/2015, art. 6º).

d) Da Impossibilidade de Pleito Indenizatório Antecipado

Não se pode admitir a imposição de obrigação de fazer ou indenização sem a devida instrução probatória e sem a comprovação da responsabilidade exclusiva do condomínio notificado, sob pena de violação ao devido processo legal (CF/88, art. 5º, LIV) e ao contraditório e ampla defesa (CF/88, art. 5º, LV).

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