Modelo de Ação Revisional de Contrato de Financiamento Imobiliário contra Caixa Econômica Federal visando revisão de juros, exclusão de tarifas abusivas, afastamento de capitalização e restituição de valores pagos indevi...
Publicado em: 21/07/2025 CivelProcesso CivilConsumidorPETIÇÃO INICIAL DE AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
1. ENDEREÇAMENTO
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ___ Vara Cível da Comarca de [cidade/UF]
2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES
D. F. de S., brasileira, solteira, bancária, portadora do CPF nº XXX.XXX.XXX-XX, RG nº X.XXX.XXX-X, endereço eletrônico [email protected], residente e domiciliada na Rua X, nº Y, Bairro Z, CEP XXXXX-XXX, Cidade/UF, por intermédio de seu advogado infra-assinado (instrumento de mandato anexo), vem, respeitosamente, propor a presente AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO em face de Caixa Econômica Federal, instituição financeira, inscrita no CNPJ sob nº XX.XXX.XXX/0001-XX, com sede na Avenida W, nº Q, Bairro R, CEP XXXXX-XXX, Cidade/UF, endereço eletrônico [email protected], pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.
3. DOS FATOS
A autora celebrou com a ré contrato de financiamento imobiliário, referente à aquisição de imóvel residencial, com prazo total de 360 meses, dos quais restam 266 meses para quitação, conforme demonstrativo de evolução do financiamento habitacional em anexo. O saldo devedor teórico em 25 de junho de 2025 é de R$ 112.154,85, sendo a prestação mensal em aberto de R$ 826,41, composta por amortização de R$ 608,54 e juros mensais de R$ 179,37, à taxa nominal de 6,5% ao ano.
Não houve utilização do FGTS para abatimento das prestações, conforme consta dos saldos anteriores e atuais zerados. O contrato prevê ainda a cobrança de tarifas administrativas e seguros obrigatórios, além de encargos acessórios.
A autora, ao longo da execução do contrato, percebeu a elevação do saldo devedor e das prestações, bem como a incidência de encargos que considera abusivos, especialmente no tocante à taxa de juros, à composição dos encargos mensais e à ausência de transparência na oferta de opções de seguros e tarifas. Ressalta-se que o contrato foi firmado sob condições de adesão, sem possibilidade de discussão individualizada das cláusulas, caracterizando relação de consumo (CF/88, art. 5º, XXXII; CDC, art. 6º, III).
Diante da onerosidade excessiva, da possível abusividade das taxas e da necessidade de revisão das cláusulas contratuais, busca a autora a tutela jurisdicional para adequação do contrato aos parâmetros legais e jurisprudenciais vigentes.
Resumo: A autora, mutuária de financiamento habitacional, identifica cobrança de juros e encargos que entende abusivos, bem como ausência de transparência contratual, e busca revisão judicial do pacto.
4. DO DIREITO
4.1. DA RELAÇÃO DE CONSUMO E DA POSSIBILIDADE DE REVISÃO CONTRATUAL
O contrato em análise é típico de relação de consumo, nos termos do CDC, art. 2º e art. 3º, pois envolve fornecimento de serviço bancário a pessoa física para aquisição de imóvel residencial. A autora, parte hipossuficiente, aderiu a cláusulas pré-estabelecidas pela instituição financeira, sem possibilidade de negociação individual.
O CDC, art. 6º, V, assegura ao consumidor a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas. O princípio da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) e o equilíbrio contratual (CCB/2002, art. 421) impõem limites à atuação das instituições financeiras, vedando práticas abusivas.
4.2. DA ABUSIVIDADE DOS JUROS E ENCARGOS
A taxa de juros nominal de 6,5% ao ano, embora aparentemente compatível com o mercado, deve ser analisada à luz da média praticada pelo Banco Central e dos parâmetros jurisprudenciais. O STJ, no Tema 27, admite a revisão das taxas de juros remuneratórios apenas em situações excepcionais, quando comprovada a abusividade e a desvantagem exagerada ao consumidor.
A cobrança de tarifas administrativas e seguros obrigatórios, se não ofertadas opções à autora, pode configurar prática abusiva e venda casada, vedada pelo CDC, art. 39, I. Ademais, a ausência de transparência na composição das parcelas e dos encargos afronta o direito à informação clara e adequada (CDC, art. 6º, III).
4.3. DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS E SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO
O contrato prevê o Sistema de Amortização Constante (SAC), que, conforme entendimento do STJ, não implica capitalização de juros, salvo expressa previsão contratual (Lei 4.380/1964, art. 15-A). Caso haja capitalização mensal não pactuada, deve ser afastada, nos termos das Súmulas 539 e 541 do STJ.
4.4. DA REPETIÇÃO DO INDÉBITO
Havendo cobrança de valores indevidos, a autora faz jus à restituição simples ou em dobro, conforme a natureza do erro e a comprovação de má-fé (CDC, art. 42, parágrafo único).
4.5. DOS PRINCÍPIOS APLICÁVEIS
São aplicáveis os princípios da dignidade da pessoa humana (CF/88, art. 1º, III), da função social do contrato (CCB/2002, art. 421), da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) e do equilíbrio contratual, que orientam a revisão das cláusulas abusivas e a proteção do consumidor.
Fechamento: A revisão contratual é medida de justiça diante da desproporção das prestações e da possível abusividade dos encargos, devendo o contrato ser adequado aos parâmetros legais e jurisprudenciais.
5. JURISPRUDÊNCIAS
TJSP, Apelação Cível 1018938-17.2023.8.26.0100: "Revisão das taxas de juros remuneratórios que é medida excepcional (Tema Repetitivo 27 STJ). Abusividade da taxa pactuada não verif"'>...
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