Modelo de Ação Revisional de Contrato de Financiamento Imobiliário contra Caixa Econômica Federal visando revisão de juros, exclusão de tarifas abusivas, afastamento de capitalização e restituição de valores pagos indevi...

Publicado em: 21/07/2025 CivelProcesso CivilConsumidor
Petição inicial de ação revisional proposta por mutuária contra a Caixa Econômica Federal, fundamentada no Código de Defesa do Consumidor e no Código Civil, requerendo revisão das cláusulas contratuais do financiamento imobiliário, exclusão de tarifas e seguros não ofertados claramente, afastamento da capitalização de juros não pactuada, restituição dos valores pagos indevidamente, concessão de tutela de urgência e produção de provas, com base em jurisprudência atualizada do STJ.
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PETIÇÃO INICIAL DE AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

1. ENDEREÇAMENTO

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ___ Vara Cível da Comarca de [cidade/UF]

2. QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

D. F. de S., brasileira, solteira, bancária, portadora do CPF nº XXX.XXX.XXX-XX, RG nº X.XXX.XXX-X, endereço eletrônico [email protected], residente e domiciliada na Rua X, nº Y, Bairro Z, CEP XXXXX-XXX, Cidade/UF, por intermédio de seu advogado infra-assinado (instrumento de mandato anexo), vem, respeitosamente, propor a presente AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO em face de Caixa Econômica Federal, instituição financeira, inscrita no CNPJ sob nº XX.XXX.XXX/0001-XX, com sede na Avenida W, nº Q, Bairro R, CEP XXXXX-XXX, Cidade/UF, endereço eletrônico [email protected], pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.

3. DOS FATOS

A autora celebrou com a ré contrato de financiamento imobiliário, referente à aquisição de imóvel residencial, com prazo total de 360 meses, dos quais restam 266 meses para quitação, conforme demonstrativo de evolução do financiamento habitacional em anexo. O saldo devedor teórico em 25 de junho de 2025 é de R$ 112.154,85, sendo a prestação mensal em aberto de R$ 826,41, composta por amortização de R$ 608,54 e juros mensais de R$ 179,37, à taxa nominal de 6,5% ao ano.

Não houve utilização do FGTS para abatimento das prestações, conforme consta dos saldos anteriores e atuais zerados. O contrato prevê ainda a cobrança de tarifas administrativas e seguros obrigatórios, além de encargos acessórios.

A autora, ao longo da execução do contrato, percebeu a elevação do saldo devedor e das prestações, bem como a incidência de encargos que considera abusivos, especialmente no tocante à taxa de juros, à composição dos encargos mensais e à ausência de transparência na oferta de opções de seguros e tarifas. Ressalta-se que o contrato foi firmado sob condições de adesão, sem possibilidade de discussão individualizada das cláusulas, caracterizando relação de consumo (CF/88, art. 5º, XXXII; CDC, art. 6º, III).

Diante da onerosidade excessiva, da possível abusividade das taxas e da necessidade de revisão das cláusulas contratuais, busca a autora a tutela jurisdicional para adequação do contrato aos parâmetros legais e jurisprudenciais vigentes.

Resumo: A autora, mutuária de financiamento habitacional, identifica cobrança de juros e encargos que entende abusivos, bem como ausência de transparência contratual, e busca revisão judicial do pacto.

4. DO DIREITO

4.1. DA RELAÇÃO DE CONSUMO E DA POSSIBILIDADE DE REVISÃO CONTRATUAL

O contrato em análise é típico de relação de consumo, nos termos do CDC, art. 2º e art. 3º, pois envolve fornecimento de serviço bancário a pessoa física para aquisição de imóvel residencial. A autora, parte hipossuficiente, aderiu a cláusulas pré-estabelecidas pela instituição financeira, sem possibilidade de negociação individual.

O CDC, art. 6º, V, assegura ao consumidor a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas. O princípio da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) e o equilíbrio contratual (CCB/2002, art. 421) impõem limites à atuação das instituições financeiras, vedando práticas abusivas.

4.2. DA ABUSIVIDADE DOS JUROS E ENCARGOS

A taxa de juros nominal de 6,5% ao ano, embora aparentemente compatível com o mercado, deve ser analisada à luz da média praticada pelo Banco Central e dos parâmetros jurisprudenciais. O STJ, no Tema 27, admite a revisão das taxas de juros remuneratórios apenas em situações excepcionais, quando comprovada a abusividade e a desvantagem exagerada ao consumidor.

A cobrança de tarifas administrativas e seguros obrigatórios, se não ofertadas opções à autora, pode configurar prática abusiva e venda casada, vedada pelo CDC, art. 39, I. Ademais, a ausência de transparência na composição das parcelas e dos encargos afronta o direito à informação clara e adequada (CDC, art. 6º, III).

4.3. DA CAPITALIZAÇÃO DE JUROS E SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO

O contrato prevê o Sistema de Amortização Constante (SAC), que, conforme entendimento do STJ, não implica capitalização de juros, salvo expressa previsão contratual (Lei 4.380/1964, art. 15-A). Caso haja capitalização mensal não pactuada, deve ser afastada, nos termos das Súmulas 539 e 541 do STJ.

4.4. DA REPETIÇÃO DO INDÉBITO

Havendo cobrança de valores indevidos, a autora faz jus à restituição simples ou em dobro, conforme a natureza do erro e a comprovação de má-fé (CDC, art. 42, parágrafo único).

4.5. DOS PRINCÍPIOS APLICÁVEIS

São aplicáveis os princípios da dignidade da pessoa humana (CF/88, art. 1º, III), da função social do contrato (CCB/2002, art. 421), da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) e do equilíbrio contratual, que orientam a revisão das cláusulas abusivas e a proteção do consumidor.

Fechamento: A revisão contratual é medida de justiça diante da desproporção das prestações e da possível abusividade dos encargos, devendo o contrato ser adequado aos parâmetros legais e jurisprudenciais.

5. JURISPRUDÊNCIAS

TJSP, Apelação Cível 1018938-17.2023.8.26.0100: "Revisão das taxas de juros remuneratórios que é medida excepcional (Tema Repetitivo 27 STJ). Abusividade da taxa pactuada não verif"'>...

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Informações complementares

Simulação de Voto

Relatório

Trata-se de Ação Revisional de Contrato de Financiamento Imobiliário ajuizada por D. F. de S. em face de Caixa Econômica Federal, objetivando a revisão de cláusulas contratuais, especialmente quanto à taxa de juros, à cobrança de tarifas administrativas e seguros obrigatórios, bem como à transparência dos encargos incidentes, alegando a existência de práticas abusivas e onerosidade excessiva. Pleiteia, ainda, a restituição de eventuais valores pagos indevidamente e o afastamento da capitalização de juros não expressamente pactuada.

A parte ré apresentou contestação, sustentando a legalidade das cláusulas e dos encargos pactuados, afirmando a ausência de abusividade e a regularidade do contrato.

É o relatório.

Voto

1. Admissibilidade

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço da ação e passo à análise do mérito, nos termos do CF/88, art. 93, IX, que exige fundamentação das decisões judiciais.

2. Dos Fatos e Fundamentação Jurídica

A controvérsia gira em torno da possibilidade de revisão das cláusulas de contrato de financiamento imobiliário firmado em condições de adesão, com alegação de abusividade na cobrança de juros, tarifas e seguros.

2.1. Da Relação de Consumo e Possibilidade de Revisão Contratual

Restou incontroverso que a autora, pessoa física, contratou financiamento habitacional em regime de adesão, sem possibilidade de discussão individual das cláusulas, o que caracteriza relação de consumo. O CF/88, art. 5º, XXXII determina a defesa do consumidor como princípio fundamental, enquanto o CDC, art. 6º, V assegura a possibilidade de modificação de cláusulas contratuais em casos de onerosidade excessiva ou desproporção de prestações.

Ademais, o princípio da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) e o equilíbrio contratual (CCB/2002, art. 421) impõem limites à atuação das instituições financeiras, vedando práticas abusivas e assegurando proteção à parte hipossuficiente.

2.2. Da Abusividade dos Juros e Encargos

No tocante à taxa de juros remuneratórios, verifica-se que a pactuação em 6,5% ao ano encontra respaldo na média de mercado. Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 27), a revisão das taxas de juros somente é admitida em situações excepcionais, quando comprovada a abusividade e a desvantagem exagerada ao consumidor.

Analisando os autos, não há demonstração inequívoca de que a taxa pactuada ultrapasse de modo relevante a taxa média de mercado publicada pelo Banco Central, motivo pelo qual não se vislumbra, neste ponto, abusividade que justifique a revisão.

Já quanto à cobrança de tarifas administrativas e seguros obrigatórios, observa-se dos documentos acostados que não restou comprovada a oferta de opções à autora, tampouco transparência na contratação, o que pode configurar prática abusiva e venda casada, vedada pelo CDC, art. 39, I. A ausência de informação clara afronta o direito do consumidor, nos termos do CDC, art. 6º, III.

2.3. Da Capitalização de Juros e Sistema de Amortização

De acordo com o contrato e os extratos apresentados, adota-se o Sistema de Amortização Constante (SAC). Nos termos do entendimento jurisprudencial, não há capitalização de juros no sistema SAC, salvo expressa previsão contratual (Lei 4.380/1964, art. 15-A). Não se constatando pactuação expressa, deve ser afastada eventual capitalização mensal (Súmulas 539 e 541/STJ).

2.4. Da Repetição do Indébito

Havendo cobrança de valores indevidos, faz jus a parte autora à restituição simples ou em dobro, a depender da comprovação de má-fé da instituição financeira (CDC, art. 42, parágrafo único).

2.5. Dos Princípios Constitucionais e Legais

Cumpre observar os princípios da dignidade da pessoa humana (CF/88, art. 1º, III), da função social do contrato (CCB/2002, art. 421), da boa-fé objetiva (CCB/2002, art. 422) e do equilíbrio contratual, que orientam a atuação judicial na proteção do consumidor em contratos bancários.

3. Jurisprudência

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a revisão das taxas de juros remuneratórios é medida excepcional, cabível apenas quando demonstrada a abusividade (TJSP, Apelação Cível Acórdão/TJSP). Ademais, a cobrança de seguros e tarifas sem oferta de opção e informação clara configura prática abusiva, ensejando restituição dos valores pagos indevidamente.

4. Dispositivo

Pelo exposto, com fundamento no CF/88, art. 93, IX, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para:

  • Reconhecer a legalidade da taxa de juros remuneratórios pactuada, afastando o pedido de revisão nesse ponto;
  • Determinar a exclusão das tarifas administrativas e seguros cuja contratação não tenha sido ofertada de forma clara e transparente, condenando a ré à restituição simples dos valores pagos a esse título, a serem apurados em liquidação de sentença;
  • Afastar eventual capitalização de juros não expressamente pactuada no contrato;
  • Ratificar a produção de provas, inclusive pericial contábil, para apuração dos valores efetivamente devidos;
  • Condenar a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação;
  • Manter, até o trânsito em julgado, a abstenção da ré em inscrever o nome da autora em cadastros de inadimplentes quanto ao contrato discutido nestes autos.

Fica indeferido o pedido de repetição em dobro, por ausência de comprovação de má-fé (CDC, art. 42, parágrafo único).

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

[Cidade/UF], [data].
Juiz de Direito

**Observações:** - As citações legais seguem rigorosamente o formato solicitado. - O voto é hermenêutico, conecta os fatos com a legislação e jurisprudência, e está fundamentado no CF/88, art. 93, IX. - O mérito foi julgado parcialmente procedente, com fundamentação explícita sobre cada ponto relevante do pedido. - Estrutura organizada com `

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