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COMENTÁRIO JURÍDICO SOBRE ACÓRDÃO DO STJ – ILEGITIMIDADE PASSIVA DE CORRETORA DE IMÓVEIS E EMPRESA DE PAGAMENTOS NA RESCISÃO CONTRATUAL POR ATRASO DE OBRA

CONTEXTO FÁTICO E PROCESSUAL

O julgado em análise versa sobre ação de rescisão contratual movida em razão de atraso na entrega de imóvel adquirido em empreendimento imobiliário. A controvérsia central reside na possibilidade de responsabilização solidária da corretora de imóveis (Abyara) e da empresa de pagamentos (RendimentoPay) pelo inadimplemento contratual imputado à incorporadora/construtora.

FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA DO ACÓRDÃO

A decisão do Superior Tribunal de Justiça, relatada pela Ministra N. A., fixou entendimento no sentido de que nem a corretora de imóveis, tampouco a empresa de pagamentos, integram a cadeia de fornecimento do produto/serviço objeto da incorporação imobiliária para fins de responsabilidade civil pelo atraso na entrega do imóvel.

A argumentação central repousa na interpretação restritiva dos conceitos de “fornecedor” e “cadeia de fornecimento” previstos no CDC, afastando, no caso concreto, a aplicação da responsabilidade solidária da corretora e da empresa de pagamentos. Destaca-se que tais agentes prestam serviços acessórios ao negócio principal, não participando do ciclo produtivo ou do adimplemento das obrigações essenciais do contrato de compra e venda de imóvel.

Do ponto de vista processual, a decisão reconheceu a ilegitimidade passiva ad causam de ambas as empresas para figurar no polo passivo da demanda, em consonância com o disposto no CPC/2015, art. 485, VI.

CONSEQUÊNCIAS PRÁTICAS E JURÍDICAS

1. Segurança Jurídica: O acórdão contribui para a uniformização da jurisprudência ao delimitar a extensão da responsabilidade na seara dos contratos de incorporação imobiliária, evitando responsabilizações indevidas de terceiros alheios à obrigação principal.
2. Proteção dos Intermediários: Reforça a distinção entre o papel do intermediador (corretor ou empresa de pagamentos) e dos efetivos fornecedores do bem, resguardando a atuação dos primeiros de demandas cuja causa de pedir não lhes diz respeito.
3. Precedente para Demandas Similares: O entendimento fixado pelo STJ tende a ser replicado em situações análogas, trazendo previsibilidade e racionalidade processual ao afastar a inclusão automática de terceiros no polo passivo.

CRÍTICA E ANÁLISE

A decisão merece elogios pela precisão técnica na delimitação dos sujeitos legitimados na relação jurídica processual, coibindo o uso excessivo do polo passivo por parte do consumidor em busca de maior garantia de satisfação do crédito. Todavia, é importante salientar que, em hipóteses excepcionais, a participação mais ativa desses agentes na negociação ou execução do contrato poderia ensejar responsabilidade solidária, conforme a análise concreta de sua atuação e do nexo de causalidade (CCB/2002, art. 186).

Por outro lado, o julgado pode ser criticado caso seja aplicado de forma automática e sem a devida análise fática, o que poderia ensejar a impunidade de intermediários que, eventualmente, atuem de maneira concertada com a incorporadora em práticas lesivas ao consumidor.

REPERCUSSÕES NO ORDENAMENTO JURÍDICO

O precedente possui repercussão relevante no mercado imobiliário e de intermediação, pois traz maior clareza quanto à responsabilidade civil dos envolvidos. Ao reconhecer a ilegitimidade passiva de corretoras e empresas de pagamento, o STJ valoriza a função de cada agente e desonera o Judiciário de analisar demandas infundadas contra terceiros estranhos à relação obrigacional principal.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A decisão em comento fortalece os princípios da legalidade e da boa-fé objetiva nas relações contratuais, bem como contribui para o aprimoramento do sistema de responsabilização civil, evitando distorções e ampliações indevidas da cadeia de responsabilidade. Possíveis reflexos futuros incluem maior confiança na atuação das corretoras e empresas de pagamento e a restrição do litígio apenas aos verdadeiros responsáveis pelo inadimplemento contratual, em consonância com a sistemática do CPC/2015, art. 17 e do CDC, art. 18.